Прекращение права собственности на земельный участок

Прекращение права собственности на землю возможно как в добровольном, так и в принудительном порядке.
Добровольный порядок связан с отчуждением права собственности на земельный участок на основании гражданско-правового договора, основным из которых является договор купли-продажи.
Особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 ЗК РФ.
В соответствии с указанной статьей объектом купли-продажи могут быть только такие земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, осуществляемый в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется либо при образовании или создании объекта недвижимости, т. е. при его постановке на учет, либо в связи с изменением характеристик объекта недвижимости (п. 1 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
В настоящее время немало случаев, когда кадастровый учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них остаются двумя разными учетно-регистрационными действиями. В связи с этим процедура кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость является достаточно громоздкой процедурой.
Большое количество споров между правообладателями земельных участков сейчас возникает по поводу их границ. Вопросам согласования границ участков недостаточно отрегулирован в законодательстве. Так, ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что согласование местоположения границ земельного участка может быть осуществлено посредством проведения собрания заинтересованных лиц, которые заранее извещаются о его проведении путем опубликования извещения в официальном средстве массовой информации соответствующего муниципального образования.
То есть правообладатель при проведении кадастровых работ в отношении своего земельного участка должен опубликовать в местной газете за свой счет извещение, которую вряд ли читают все заинтересованные правообладатели. К тому же не все правообладатели могут проживать на территории данного муниципального образования. Поэтому процесс согласования границ земельного участка может затянуться на длительный срок, что не выгодно ни для правообладателя, ни для муниципального образования, так как доходы от земельного налога поступают в местные бюджеты.
Целесообразно было бы ввести процедуру по уточнению границ земельных участков в массовом порядке, а также проводить кадастровые работы по уточнению границ за счет средств федерального или регионального бюджетов и местных бюджетов в субсидиарном порядке

. Это позволит осуществлять процедуру согласования границ во внесудебном порядке.
Также возможно было бы осуществлять комплексные кадастровые работы в массовом порядке на территории определенного населенного пункта, или садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Согласование местоположения границ земельных участков, уточненных и установленных в ходе комплексных кадастровых работ, будет осуществляться путем проведения собрания заинтересованных лиц – правообладателей.
В настоящее же время достоверность кадастровой информации зависит напрямую от активности самих правообладателей земельных участков, от их стремления установить верные границы земельных участков.
При заключении договора купли-продажи земельного участка продавец обязан сообщить покупателю обо всех имеющихся обременениях земельного участка, а также об ограничениях его использования.
Ограничения купли-продажи установлено в отношении участков, ограниченных в гражданском обороте, т. е. рассмотренные в предыдущем параграфе участки, не подлежащие аренде, не могут вступать объектом купли-продажи. В остальном, собственники земельных участков вправе распоряжаться своими участками свободно при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Так, судом было установлено, что договор купли-продажи был заключен в отношении земельного участка, находящегося в границах земель особо охраняемой природной территории, в связи с чем этот земельный участок не мог передаваться в собственность. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи спорный земельный участок не был поставлен на кадастровый учет и не была определена его кадастровая стоимость.
В договоре купли-продажи земельного участка не могут содержаться следующие условия:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду или совершение иных сделок с участком, являющимся предметом договора купли-продажи;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
По договору купли-продажи земельного участка покупателю предоставляется право отказаться от заключения договора, расторгнуть его или потребовать уменьшения стоимости земельного участка, если продавец предоставит заведомо ложную информацию о существенных свойствах этого земельного участка, которая оказывает существенное влияние на процесс принятия решения при заключении гражданско-правового договора