Предварительный договор купли-продажи и договор участия в долевом строительстве: сравнительно-правовая характеристика
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам,а также
промокод
на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Введение
Переход к рыночной экономике, появление и укрепление института частной собственности позволили многим гражданам существенно улучшить своё материальное положение и рассматривать приобретение недвижимости в качестве удачного вложения средств. Привлекают потенциальных покупателей и качественно новые условия жизни, предлагаемые застройщиками: большие площади, высокие потолки, свободная планировка, подземные паркинги, благоустроенные дворы и многое другое. Активное строительство, развернувшееся в крупных городах в связи с трудовой миграцией населения, привело к необходимости разработки новых договорных форм, предусматривающих заключение соглашения между сторонами до момента фактического появления объекта недвижимости. Вместе с тем, количество «замороженных» строек по всей стране, в том числе в самых ресурсообеспеченных регионах, Москве и Московской области, заставляет задуматься о целесообразности вложений в будущую недвижимость и оправданности таких рисков. В условиях ограниченности ресурсов, как продавцов, так и покупателей, в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране особое значение приобретают взаимовыгодные отношения, строящиеся на некоторых уступках с обеих сторон. Такой подход нашёл своё отражение и в сфере купли-продажи недвижимости. На сегодняшний день оформление договорных отношений в сфере купли-продажи недвижимости предусматривает использование двух основных конструкций: предварительного договора купли-продажи и договора долевого участия в строительстве. Оба формата имеют свои достоинства и недостатки, и как показывает практика, ни один из них до конца не может защитить интересы менее защищенной стороны, будущего покупателя или дольщика соответственно. Актуальность выбранной темы курсовой работы обусловлена наличием стабильно высокого рыночного спроса на объекты недвижимости, постройка которых лишь предстоит в ближайшее время. Связано это, прежде всего, с существенной разницей в цене объекта до начала строительства и после его окончания. Вместе с тем, выгода приобретателя в данном случае сопряжена с определенными рисками, что заставляет задуматься над вопросом о необходимости совершенствования предусмотренных законодателем договорных конструкций. Значимость выбранной темы курсового исследования подчеркивается многочисленными судебными спорами в рамках защиты интересов продавцов и покупателей строящейся (или планируемой к постройке) недвижимости, а также застройщиков и участников долевого строительства. Институты предварительной купли-продажи недвижимости и долевого участия в строительстве относятся к одним из наименее разработанных в договорном праве в рамках требований сегодняшней действительности. Теоретическую базу исследования представили работы С.В. Белозерской, Е.И. Лагодиной (общие вопросы приобретения недвижимости), К.О. Брудкова, Н.Н. Куровой, Ю.В. Репниковой, А.А. Собякиной, О.Н. Чумаковой (правовое регулирование предварительной купли-продажи и долевого строительства), К.А. Васильева, О.А. Верховцева, И.Ф. Гареева, Б.М. Гонгало, О.А. Ковалевой, О.И. Лашманова (проблемные аспекты правового регулирования покупки в будущем строящейся недвижимости). Целью данной курсовой работы выступает сравнительный анализ договоров, регулирующих покупку в будущем строящейся недвижимости. В ходе работы будут решены следующие задачи: - рассмотренпредварительный договор купли-продажи, его правовая сущность и особенности заключения; - дана характеристика договора участия в долевом строительстве как договора купли-продажи будущей недвижимости; - проанализирована ответственность сторон за неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости и способы защиты нарушенных прав его участников; - раскрыты правовые возможности и проблемные аспекты договора участия в долевом строительстве. Объектом исследования выступают общественные отношения, регулирующие вопросы приобретения недвижимости, постройка которой планируется в будущем. В качестве предмета исследования выбраны предварительный договор купли-продажи и договор участия в долевом строительстве. Методологическую основу исследования составляют общенаучные (конкретно-исторические, формально-логические, структурно-системные) и частнонаучные методы исследования (сравнительно-правовой, технико-юридический, методы нормативно-правового анализа и т.п.). Нормативная база исследования представлена ГК РФ, а также нормативными правовыми актами, посвященными правовому регулированию покупки в будущем строящейся недвижимости (ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и др.) Эмпирическая база исследования представлена материалами судебной практики, раскрывающими проблемные аспекты приобретения строящейся недвижимости. Теоретическая значимость сравнительного анализа предварительного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве состоит в углубленном изучении их правовой сущности и выявлении проблемных аспектов договорной работы в рамках отношений, связанных с покупкой будущей недвижимости. Практическая значимость курсового исследования заключается в возможности разработки договорных конструкций, защищающих интересы обеих сторон данных отношений и, как следствие, позволяющих в целом снизить количество судебных споров. По своей структуре курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимости
Суть правоотношений в рамках договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) сводится к инвестированию со стороны будущих покупателей (дольщиков) в строительство. Заключение данного соглашения потенциально позволяет решить две главных экономич...
Открыть главуОтветственность сторон за неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости и способы защиты нарушенных прав его участников
Предварительный ДКП недвижимости, как ранее упоминалось в параграфе 1.1 курсовой работы, возлагает на обе стороны обязательство заключить основной ДКП недвижимости на тех же условиях. Отказ от добровольного исполнения данного обязательства, равно как...
Открыть главуПравовые возможности и проблемные аспекты договора участия в долевом строительстве
ДДУ на сегодняшний день можно признать наиболее выгодным для покупателя будущей недвижимости. Действующее законодательство предусматривает ряд мер, направленных на защиту дольщика. Среди них наиболее значимыми являются следующие: - установление обяза...
Открыть главуЗаключение
На сегодняшний день рынок недвижимости изобилует предложениями квартир в домах, постройка которых только планируется в будущем. Новые планировки и привлекательные цены в совокупности с обесцениванием накоплений в результате периодических экономических кризисов позволяют рассматривать инвестиции в недвижимость в качестве одного из надежных способов не только сохранить, но и приумножить заработанные средства. Заключая сделку на нулевых этапах недвижимости, покупатель ожидает получить квартиру по цене ощутимо ниже той, что предлагает рынок вторичного жилья. Вместе с тем, ожидания далеко не всегда совпадают с реальностью, и инвестирование в будущую недвижимость подчас не только не помогает решить жилищные проблемы или просто преумножить имущество, но и заставляет на долгие годы забыть о первоначальных планах, погрузившись в судебные тяжбы с застройщиком. На сегодняшний день оформление покупки недвижимости может производиться с использованием различных договорных конструкций и их комбинаций. Одной из самых распространенных форм покупки недвижимости в нашей стране выступает участие в долевом строительстве. Основой правового регулирования отношений в данной сфере служит ФЗ № 214-ФЗ. Изучение данного нормативного правового акта приводит к закономерному выводу о его главной цели – защите интересов дольщиков. Законом установлен ряд требований к организации, желающей взять на себя роль застройщика, начиная от минимального размера уставного капитала и готовностью вести свою деятельность под надзором государственных органов. Такие жесткие правила с одной стороны позволяют действительно рассчитывать на порядочность организации, согласившейся на такие условия, с другой стороны мотивируют потенциальных застройщиков заключать иные виды договоров во избежание штрафных санкций за неисполнение условий ДДУ. Однако даже благие намерения застройщиков и соразмерные усилия для постройки качественной недвижимости в оговоренные сроки не всегда приводят к положительному результату в условиях тяжелой экономической ситуации в стране. Строительство, как бизнес, за всю историю его существования отличают максимальные показатели риска. Строительный бизнес, будучи многокомпонентным, требующим серьезных ресурсов, знаний и слаженности во взаимодействии всех участников далеко не всегда оказывается под силу даже опытным бизнесменам. Предприятия строительной отрасли на протяжении многих лет входят в группу лидеров по количеству банкротств. С целью защиты интересов дольщиков и формирования полноценного рынка долевого строительства в 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. На сегодняшний день Фонд, помимо восстановления нарушенных прав дольщиков, активно занимается созданием информационных баз, позволяющих оценить риски участия в различных строительных проектах. В том числе пополняет реестры уже завершенных объектов строительства и проблемных объектов, строительство и сдача которых по каким-либо причинам приостановлены или полностью заморожены на неопределенный срок. Лучшей защитой на сегодняшний день является знание. В условиях ограниченных ресурсов стоит подробно изучить рынок и деятельность компаний – застройщиков. При наличии такой возможности с целью сбережения львиной доли средств имеет смысл пользоваться другой не менее распространенной правовой конструкцией - предварительным ДКП недвижимости. Данный документ призван согласовать все существенные условия предстоящей сделки по покупке недвижимости (предмет будущего ДКП, сроки его оформления и цену), что в долгосрочной перспективе предоставляет обеим сторонам право требовать его исполнения в соответствии с первоначально оговоренными пунктами. Существенным достоинством преддоговора является отсутствие необходимости производить оплату объекта недвижимости. Как правило, стороны ограничиваются условием о внесении небольшой суммы – задатка, служащего больше для демонстрации серьезности намерений сторон, а также, в случае отказа продавца от заключения основного договора, своего рода санкцией за доставленные покупателю неудобства. Так, согласно материалам судебной практики, при отказе продавца от сделки покупатель вправе требовать возврат задатка в двойном размере. Законодательством также не запрещено указывать в договоре неустойку за его неисполнение, однако подобный способ защиты прав используется довольно редко. Проблемным аспектом предварительного ДКП выступает низкий уровень защищенности от отказа к заключению со стороны обоих субъектов отношений. По сути, участники сделки, найдя более выгодное предложение, легко отказываются от ранее согласованной сделки, терпя при этом минимальные неудобства. С одной стороны, такое положение вещей является вполне приемлемым в рамках рыночной экономики, где присутствует возможность маневра для обеспечения лучшего выбора. С другой стороны, могут не учитываться реальные потери пострадавшей стороны. В отличие от преддоговора, ДДУ выглядит более надежным способом закрепить отношения купли-продажи будущей недвижимости, однако требует от дольщика внесения полной суммы договора за еще не построенный объект. Оценка оправданности такого риска, в конечном счете, зависит от осведомленности дольщика. Таким образом, в рамках курсовой работы был проведен сравнительный анализ предварительного ДКП недвижимости и ДДУ в строительстве. Как показал анализ судебной практики, обе конструкции, несмотря на свои неоспоримые достоинства, требуют дополнительных усилий со стороны покупателей и дольщиков соответственно для восстановления нарушенных прав.
Список литературы
Нормативные правовые акты Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – N 32. – Ст. 3301. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // Собрание законодательства РФ. – 29.01.1996. – N 5. – Ст. 410. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. – N 292. – 31.12.2004. Учебная и научная литература (пособия, статьи, монографии, диссертации) Анисимов, А. П. Гражданское право России. Общая часть: учебник для вузов / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин ; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. — 4-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2020. — 394 с. Брудков К.О. Особенности предварительного договора в гражданском праве // Academy. – 2020. - № 2 (53). – С. 58-64 Васильева К.А., Иванцова Г.А. Долевое строительство: вопросы и проблемы государственного регулирования // E-Scio. – 2019. - № 3 (30). – С. 203-207 Верховцев О.А. Перспективы развития сферы привлечения денежных средств граждан для финансирования строительства // Крымский научный вестник. – 2017. - № 5 (17). – С. 88-105 Гареев И.Ф., Ефросиньина С.Ф. Долевое строительство: внимание исследователей, тенденции рынка и перспективы развития // Жилищные стратегии. – Т. 4. - № 3. – С. 193-214 Гонгало Б.М., Подрабинок Е.М. Защита слабой стороны при привлечении денежных средств для долевого строительства жилья // Ученые записки Казанского университета. Серия Гуманитарные науки. – 2018. – Т. 60. –кн. 2. – С. 367-374 Гражданское уложение. Том 1. // Издание книжного магазина «Законоведение. – Санкт-Петербург: 1910 г. – 606 с. Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2018. - № 2 (197). – С. 64-75 Ковалева О.А., Гагал Е.А. Некоторые проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве жилья // Вестник Нижегородского университета им. Н. И. Лобачевского. – 2017. - № 2. – С. 134-138 Куликова Д.В., Макаревич М.Л. Роль и перспективы договора участия в долевом строительстве на современном этапе // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. – 2018. - № 2 (28). – С. 53-59 Курова Н.Н., Тараканов П.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: актуальные вопросы // NOMOTHETIKA: Философия. Социология. Право. – 2016. - № 10 (231). – С. 120-126 Лагодина Е.И. Некоторые проблемные вопросы заключения сделок с недвижимым имуществом // Право и практика. – 2020. - № 3. – С. 149-153 Лашманов О.И. Проблемы законодательного регулирования участия в долевом строительстве: реальность и перспективы // Вестник Марийского государственного университета. Серия «Исторические науки. Юридические науки». – 2017. – Т. 3. - № 3 (11). – С. 84-87 Лашманов О.И. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с исполнением предварительных договоров в строительной деятельности // Вестник Марийского государственного университета. Серия «Исторические науки. Юридические науки». – 2017. – Т. 3. - № 4 (12). – С. 70-76 Маслов Н.А. Актуальные проблемы правового регулирования отношений по долевому строительству в Российской Федерации // Правопорядок: история, теория, практика. – 2018. - № 3 (18). – С. 48-54 Пешкова О.А. Обеспечение и защита прав граждан-дольщиков при строительстве и (или) банкротстве застройщика // Вестник экономической безопасности. – 2019. - № 2. – С. 55-61 Репникова Ю.В. Предварительный договор (запродажа) - способ обеспечения исполнения обязательств? // Закон и право. – 2019. - № 8. – С. 47-49 Светник Т.В., Корягина С.А. Недостатки правового регулирования долевого строительства в детерминации отдельных видов экономических преступлений // Всероссийский криминологический журнал. – 2018. – Т. 12. - № 4. – С. 550-560 Собякина А.А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Интерактивная наука. – 2017. - № 6 (16). – С. 81-85 Сусликов В.Н., Чумакова О.Н. Ответственность сторон за неисполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором: проблемы теории и практики // Северо-Кавказский юридический вестник. – 2018. - № 2. – С. 65-71 Хабибуллина Г. А., Фирсова Н. В. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства: анализ проблем, с которыми сталкиваются дольщики // Colloquium-journal. – 2019. - № 24 (48). – С. 189-191 Хажаева А.Х. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Вестник Уральского института экономики, управления и права. – 2018. - № 1. – С. 81-84 Чумакова О.Н. Свобода договора и реализация сторонами собственного интереса в рамках исполнения предварительного договора // Вестник Волжского университета им. В. Н. Татищева. – 2017. – Т. 2. - № 4. – С. 128-135 Чумакова О.Н., Сусликов В.Н. Механизм действия предварительного договора и его правовое регулирование // Образование и право. – 2017. - № 8. – С. 147-151 Материалы судебной практики (Постановления Пленумов, решения, обзоры судебной практики) Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. - N 9. - Сентябрь, 2011. Решение № 2-2905/2020 2-2905/2020~М-2749/2020 М-2749/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-2905/2020 // из архива Ленинского городского суда г. Ульяновска (Ульяновской области). – URL: https://sudact.ru/regular/doc/TwTwLyPa0IUL/ (дата обращения: 09.03.2021) Решение № 2-1079/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-2402/2019~М-2069/2019 // из архива Октябрьского районного суда г. Ставрополя (Ставропольский край). - URL: https://sudact.ru/regular/doc/i3QzYcoAZsoX/ (дата обращения: 09.03.2021) Решение № 2-1569/2020 2-1569/2020~М-1390/2020 М-1390/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1569/2020 // из архива Красноглинского районного суда г. Самары. - URL: https://sudact.ru/regular/doc/u12VZiX03Ag7/(дата обращения: 09.03.2021) Решение от 1 октября 2020 г. по делу № А32-31883/2020 // из архива Арбитражного суда Краснодарского края. – URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/WdiTCeFAyi5w/(дата обращения: 09.03.2021) Решение от 7 декабря 2020 г. по делу № А55-19632/2020 // из архива Арбитражного суда Самарской области. – URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/h9MPj6Q7RsVW/ (дата обращения: 09.03.2021) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) // СПС «Консультант-Плюс». – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155391/(дата обращения: 09.03.2021) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) // СПС «Консультант-Плюс». – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_220487/(дата обращения: 09.03.2021) Материалы сети «интернет» М. Трубилина «Достучаться до дверей» // Российская газета. – URL: https://rg.ru/2021/02/04/fond-zashchity-dolshchikov-rasskazal-o-sudbe-problemnyh-zhilyh-kompleksov.html (дата обращения: 09.03.2021)
