Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам,а также
промокод
на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Введение
Актуальность темы исследования. Договор купли-продажи жилого помещения (в качестве синонимичных терминов употребляются: договор продажи жилья, договор продажи жилой недвижимости и др.) входит в число наиболее распространенных сделок гражданского оборота. Невзирая на масштабную практику применения этой правовой конструкции, отношения по продаже и покупке жилья скрывают в себе массу потенциальных рисков, способных порой привести к признанию сделки недействительной и в итоге повлечь значительные убытки для ее сторон. В России на сегодняшний день нарушения в области купли-продажи жилой недвижимости, исходя из многочисленной судебной практики, имеют массовый характер. Данное обстоятельство настоятельно диктует необходимость формирования адекватных средств законодательного противодействия ему. Рассматриваемый договор в Гражданском кодексе РФ (далее по тексту – ГК РФ) не выделен законодателем в отдельный параграф; его особенностям посвящена одна ст. 558 в § 7 гл. 30. При этом данный договор характеризуется множеством юридических особенностей, которые требуют специфического правового регулирования, в частности, определения объектов недвижимого имущества, оборотоспособного по договору, порядка и правил заключения и исполнения договора, особенно в части обязанности продавца жилого помещения передать его покупателю и покупателя – произвести расчет, прав третьих лиц на пользование жильем, специфики продажи жилых объектов с участием незащищенных в социальном аспекте граждан. Частично правовое регулирование указанных отношений осуществляется нормами, которые содержатся в иных нормативных правовых актах. Однако это регулирование фрагментарно и бессистемно, в силу чего оно противоречиво, а это приводит к судебным ошибкам и крайне отрицательно сказывается на обороте объектов жилой недвижимости. Вопросы, связанные с совершением продажи жилья, получили в науке преимущественно фрагментарное освещение и, по-видимому, в силу этого не снискали пока своего закрепления в действующем гражданском законодательстве. Многие конструктивные предложения ученых-правоведов по совершенствованию законодательства в анализируемой сфере по сей день не восприняты законодателем, не выработаны работоспособные механизмы охраны прав участников сделки с жильем. В теории цивилистики отсутствует единство мнений по поводу признаков жилого помещения. Слабо изучены как теоретические, так и практические аспекты исполнения договора продажи жилья, не сформированы меры контроля за реальностью его исполнения со стороны государства. Объектом предлагаемого исследования выступают гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере заключения и исполнения договора продажи жилого помещения. Предметом настоящего исследования является совокупность норм гражданского права, регулирующих отношения при заключении и исполнении договора продажи жилья, теоретические наработки и рекомендации ученых-цивилистов по анализируемой проблеме, а также судебная практика в исследуемой области. Цель исследования состоит в изучении и выявлении проблем законодательного регулирования отношений, которые возникают при заключении и исполнении договора продажи жилого помещения, а также в разработке научно обоснованных предложений по совершенствованию гражданского законодательства в сфере купли-продажи жилья. Достижению поставленной цели способствовали постановка и решение следующих взаимосвязанных задач: - уточнить понятие договора продажи жилого помещения и его правовую природу; - выявить специфику субъектного состава и предмета договора продажи жилых помещений; - исследовать положения о цене и сроках договора купли-продажи жилья; - проанализировать порядок оформления договорных отношений по продаже жилья; - обозначить права и обязанности продавца и покупателя жилых помещений и выявить специфику их ответственности. Методологическую основу исследования составили общенаучные и частнонаучные методы, а именно: общенаучный диалектический метод познания окружающей действительности, системный, формально-логический, логико-юридический методы исследования. Теоретическую основу исследования составили фундаментальные труды по общей теории права, современные достижения науки гражданского права, научные труды авторов, исследовавших различные аспекты проблематики купли-продажи жилых помещений, вопросы правовой регламентации договора купли-продажи недвижимости в целом и жилых помещений в частности, в числе которых Ю.Н. Андреев, Е.С. Болтанова, А.В. Борисенко, М.И. Брагинский, А.И. Бычков, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев, С.Б. Иванников, И.Д. Кузмина, И.А. Малюткина-Алексеева, Д.А. Петров, В.В. Ровный, Ю.В. Романец, К.Ю. Скловский, В.А. Слыщенков, Е.А. Суханов, М.Ю. Тихомиров, Б.В. Хаскельберг, В.В. Чубаров, М.А. Шлотгауэр и др. Теоретическое значение исследования состоит в том, что оно содержит теоретические положения, совокупность которых представляет собой постановку и решение непростых проблем, возникающих в сфере заключения и исполнения договора продажи жилья. Структура работы обусловлена ее целью и задачами. Работа включает в себя введение, две главы, объединившие пять параграфов, заключение и список использованной литературы.
Понятие договора продажи жилого помещения и его правовая природа
Договор продажи недвижимости является соглашением, в силу коего продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Это договор о передаче в собственность; двусторонне обязывающий; консенсуальный; возмездный. ...
Открыть главуСпецифика субъектного состава и предмет договора продажи жилых помещений
Сторонами договора продажи жилья – продавцом и покупателем – могут выступать любые обладающие необходимым объемом сделкоспособности субъекты гражданского права: граждане, юридические лица и публично-правовые органы. Договор заключается с собственнико...
Открыть главуСроки и цена договора
Договор продажи жилья должен предусматривать цену имущества, в противном случае он считается незаключенным. Продавцы жилья предлагают порой указывать в договоре цену меньше действительной, мотивируя это, например, нежеланием уплачивать налоги. Соглаш...
Открыть главуОформление договорных отношений по продаже жилых помещений
Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, и вступает в силу с момента его заключения. На практике, как правило, составляется и подписывается он в 3-х экземплярах, каждый из...
Заключение
Проведенное исследование позволило сформулировать ряд выводов и предложений. Наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилого помещения, вне всякого сомнения является договор продажи жилья, который по своей правовой природе является консенсуальным, возмездным и взаимным. Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже – специально уполномоченное лицо; покупателем – фактически любое лицо. Необходимо различать признаки жилого помещения и требования, предъявляемые к жилому помещению. К признакам жилого помещения относятся физические и юридический. Физические признаки: изолированность и принадлежность к объектам недвижимости по природе. Юридическим признаком жилого помещения является признание его жилым в установленном порядке либо при создании, либо в результате перевода из нежилого помещения в жилое, либо при легализации незаконно возведенного объекта как жилого. Под жилым помещением следует понимать изолированное помещение, являющееся недвижимостью, созданное и введенное в эксплуатацию на законных основаниях как жилое, либо переведенное из нежилого в жилое, либо признанное жилым в судебном порядке. Целесообразно в качестве вида жилых помещений выделять жилые помещения, признанные непригодными для проживания. Такие помещения являются жилыми, но их правовой режим имеет определенные особенности. К существенным условиям анализируемого договора ГК РФ относит следующие: предмет, т.е. точное описание продаваемого объекта (указание на адрес, кадастровый номер и т.д.); цену договора; перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем при его продаже. Каких-то особенностей в отношении сроков исполнения обязательства передать недвижимость законодатель не предусмотрел. Вместе с тем, законодателю относительно купли-продажи жилья целесообразно установить максимальный срок исполнения обязанности по передаче жилья. Таким оптимальным максимальным сроком может быть месячный срок с момента подписания сторонами договора продажи жилья. В этой связи статью 558 предлагается дополнить пунктом 1.1 следующего содержания: «Продавец обязан передать жилое помещение покупателю в месячный срок с момента возникновения обязательства, если более короткий срок не установлен договором продажи». ГК РФ ограничивается предусмотрением простой письменной формы заключения договора продажи недвижимого имущества посредством составления одного, подписанного сторонами, документа. Обязательное нотариальное оформление такого договора не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законности при оформлении соответствующих соглашений возложена на органы государственной регистрации прав (т.е. Росреестр и его территориальные органы). Таким образом, договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, и вступает в силу с момента его заключения. При заключении договора продажи жилья совершаются два акта: передача жилья и регистрация перехода права собственности на него. Таким образом, при переходе права собственности на жилое помещение система обычных сделок купли-продажи дополняется системой регистрации. Предлагается статью 551 ГК РФ дополнить пунктом 1.1 следующего содержания: «Государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости предшествует акт отчуждения продаваемой недвижимости, оформляемый документом о его передаче в собственность покупателя, подписываемый обеими сторонами договора и являющийся его неотъемлемой частью».
Список литературы
Нормативные правовые акты Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410. Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (Ч. 1). — Ст. 14. Семейный кодекс Российской Федерации: от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (ред. от 02.12.2019) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 1. — Ст. 16. Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ (ред. от 29.05.2019) «Об опеке и попечительстве» // Собрание законодательства РФ. — 2008. — № 17. — Ст. 1755. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. — 2010. № — 1. — Ст. 5. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29 (Ч. I). — Ст. 4344. Судебная практика Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. — 2009. — 8 июля. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2014 г. № 8 «О практике применения судами законодательства о воинской обязанности, военной службе и статусе военнослужащих» // Российская газета. — 2014. — 4 июня. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1: утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 марта 2015 г. // СПС «КонсультантПлюс». Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 30 июля 2015 г. по делу № 33-1802/2015 // СПС «КонсультантПлюс». Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 апреля 2014 г. № Ф05-2628/14 по делу № А40-53663/13-94-502.Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 августа 2015 г. № Ф04-21309/2015 // СПС «КонсультантПлюс». Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 января 2016 г. № Ф09-10187/15 // СПС «КонсультантПлюс». Определение Приморского краевого суда от 9 июля 2014 г. по делу № 33-5797 // СПС «КонсультантПлюс». Апелляционное определение Московского городского суда от 16 декабря 2014 г. по делу № 33-40400 // СПС «КонсультантПлюс». Научная и учебная литература Бандо М.В. К вопросу о признаках жилого помещения // Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б.М. Гонгало / М.В. Бандо, Р.Б. Брюхов, Н.Г. Валеева и др. — М.: Статут, 2016. — С. 167–183. Беспалов Ю.Ф., Беспалов А.Ю., Касаткина А.Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике / отв. ред. Ю.Ф. Беспалов. — М.: Проспект, 2018. — 912 с. Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 316 с. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. — М.: Статут, 2016. — Т. 2. — 528 с. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС «КонсультантПлюс». Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы «АВЕЛАН» / В.С. Костко, С.Л. Казинец, Н.В. Северина и др. — М.: Библиотечка «Российской газеты», 2013. — Вып. 22. — 144 с. Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. — 2015. — № 1. — С. 13–17. Магомедова К.И. Жилое помещение как объект гражданских прав: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. — СПб., 2012. — 23 с. Монастырев М.М. Апартаменты, студии и лофты как помещения для временного проживания // Законодательство и экономика. — 2015. — № 8. — С. 51-59. Патенкова Е.Н. Распоряжение недвижимостью при ее продаже // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2015. — № 11. — С. 98–100. Пугина О.А., Захарцева Е.А. Особенности государственной регистрации прав по договору купли-продажи недвижимости // Современное право. — 2016. — № 6. — С. 55–62. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Норма, Инфра-М, 2015. — 496 с. Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. — 4-e изд., стер. — М.: Статут, 2015. — 1208 с. Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры? // Азбука права: электронный журнал. 2016. Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. — М., 2012. — 29 с.
