Правовое регулирование договора аренды
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам,а также
промокод
на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Введение
Актуальность темы исследования. В Гражданском кодексе Российской Федерации введено много новелл по регулированию гражданских отношений, связанных с передачей имущества во временное возмездное пользование. Отдельным видом договора аренды по гражданскому законодательству РФ признается договор аренды зданий и сооружений, среди которых особо спорное место занимает договор аренды нежилых помещений. Договор аренды нежилых помещений является одним из распространенных договоров в цивилистической практике. Его распространенность связана с тем, что, с одной стороны, он дает возможность получить прибыль от использования объекта собственности, с другой – с помощью пользования имуществом другого лица появляется возможность формировать собственную деятельность и жизнедеятельность. Договор аренды нежилых помещений выделяется как самостоятельный вид договора аренды в гражданско-правовом регулировании. Построение его регулирования базируется на понимании здания или другого сооружения как родовых категорий, но при этом практика применения этой регламентации формируется отдельно в отношении здания, сооружения, нежилого помещения. Здания и другие капитальные сооружения, как объекты недвижимого имущества, обладают значительной спецификой правового регулирования. Соответственно в правоприменительной практике возникают нерешенные принципиально важные проблемы теоретического характера, касающиеся реализации прав и исполнения обязанностей по договору аренды здания (сооружения). В частности, это обусловлено неполнотой понятийного аппарата и недостаточной конкретизацией отдельных правовых норм. Степень научной разработанности темы исследования. Исследования, которые посвящены понятию и специфическим условиям договора аренды, как института современного гражданского законодательства, начинают свой отсчет еще с дореволюционной цивилистики. Важно отметить тот факт, что в основном современные исследования носят обобщенный характер, рассматривая, как гражданскую сторону правового регулирования, так и вопросы налогообложения, бухгалтерского учета, ответственности сторон и пр. Среди наиболее авторитетных исследователей гражданско-правого характера по договору аренды, стоит отметить труды таких авторов как: Б.А. Азукаева, А.М. Анчоков, М.З. Абесалашвилли, В.А. Белов, В.В. Витрянский, М.И. Брагинский, Г. Шапкина, Т.А. Еремкина, П.В. Крашенников, Е.А. Суханов, Н.В. Козлова, А.С. Мограбян и др. Вопросы характеристики нежилых помещений в качестве объекта гражданских прав и арендных отношений, а также проблематика заключения договоров аренды нежилых помещений поднимаются в исследованиях таких авторов, как: В.А. Алексеев, И.М. Ашимхин Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова, П.В. Макеев и др. Цель исследования – охарактеризовать современное состояние и актуальные проблемы правового регулирования договора аренды нежилых помещений по законодательству Российской Федерации. Заданная цель дает возможность постановки и решения следующих задач исследования: - рассмотреть сущность, основные составные элементы договора аренды по законодательству Российской Федерации; - выявить особенности заключения и расторжения договора аренды; - охарактеризовать сущность нежилых помещений в качестве особого объекта отношений аренды; - проанализировать особенности содержания договора аренды нежилых помещений. Объект исследования – общественные отношения, возникающие в связи с передачей во временное владение и пользование недвижимого имущества. Предмет исследования – нормы российского законодательства, регулирующие отношения в области аренды нежилых помещений, а также материалы правоприменительной практики. Методологическую основу исследования составил диалектический метод познания правовых процессов и социально-правовых явлений. В ходе исследования применены общенаучные, частные и специальные методы познания: логический, формально-юридический, сравнительно-правовой, системный, статистического анализа, конкретно-социологический и другие общенаучные, специальные и частные методы в их взаимосвязи и взаимообусловленности. Нормативной основой исследования выступает Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы, постановления Правительства и др. Эмпирическую базу исследования составляют постановления и определения Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, определения федеральных арбитражных судов. Структура курсовой работы определена поставленной во введении целью и задачами. Работа состоит из введения, двух глав и четырех параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
Понятие, общая юридическая характеристика и основные элементы договора аренды
Непосредственное определение понятия договора аренды закреплено законодателем в ст. 606 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ). Исходя из положений указанной статьи, под договором аренды мы понимаем договор, в соответствии с которым одна из сторон (аре...
Открыть главуНежилые помещения как особый объект арендных отношений
Нежилые помещения можно считать одними из наиболее распространенных объектов аренды, но вместе с тем их правовой статут четко не определяется законодателем. Прежде всего, вопрос заключается в непосредственной принадлежности нежилых помещений к самост...
Открыть главуОсобенности содержания договора аренды нежилых помещений
Отталкиваясь от непосредственного определения договора аренды, которое приводится в ст. 606 ГК РФ, представляется возможным сформулировать понятие договора аренды нежилых помещений: договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать не...
Открыть главуЗаключение
Так, на основании проведенного исследования, мы можем сделать некоторые выводы. Нежилое помещение необходимо рассматривать в качестве особого объекта арендных отношений. Их правовой статус в современном гражданском законодательстве был более четко определен с 1 января 2017 г. когда в силу вступили некоторые положения Фед. закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ, внесшие изменения в п.1 ст. 130 ГК РФ. Согласно внесенным изменениям, как жилые, так и нежилые помещение теперь признаются недвижимыми вещами, что мы можем расценивать в качестве первого шага к выделению нежилых помещений в роли самостоятельного объекта регулирования договора аренды. Указанная поправка поставил точку в спорах цивилистов по вопросам того, что нет необходимости в выделении нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских прав. Несмотря на вышеизложенное, законодателем все еще не закреплено легальное определение нежилых помещений. На основании анализа действующего законодательства и юридической литературы, мы можем сформулировать определение нежилого помещения следующим образом: это объект недвижимости, который представляет собой обособленную изолированную часть здания или сооружения, которая предназначена для предпринимательских, промышленных, административных и иных целей, которые не связаны с постоянным проживанием граждан и которая отвечает требованиям технических, пожарных требований и правил, иных требований действующего законодательства РФ. Нами было установлено, что договор аренды нежилых помещений является возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим договором. Также характерным для договора аренды нежилых помещений можно отметить выделение в составе арендной платы двух составляющих: постоянного (плата за непосредственное пользование помещением), переменного (оплата стоимости коммунальных услуг и пр.). К тому же, помимо традиционных прав и обязанностей сторон по договору аренды, в отношении договора аренды нежилых помещений целесообразно регламентировать права и обязанности, которые связаны с содержанием мест общего пользования (лифты, коридоры, лестничные площадки и пр.). В действующем гражданском законодательстве аренда нежилых помещений не вынесена законодателем в отдельную разновидность, что порождает спорные моменты в его правовом регулировании. С учетом того, что нежилое помещение является объектом недвижимости, которое отличается от зданий или сооружений, однако неразрывно с ними связано, в данной связи мы можем сделать вывод о том, что параграф 4 гл. 34 ГК РФ, который отвечает за правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений, применим также и к договорам аренды нежилых помещений. В целях избегания различных толкований юридических норм, по нашему мнению, целесообразно внесение изменений в 4 параграфе гл. 34 ГК РФ – переименовать параграф с наименования «аренда зданий и сооружений» на «аренда зданий, сооружений, нежилых помещений», с учетом внесения по тексту параграфа соответствующих изменений терминологии. Также целесообразно внести в п.1 ст. 607 ГК РФ изменение, касающееся добавления нежилого помещения в качестве объекта аренды.
Список литературы
Нормативные правовые акты: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.05.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 32. - Ст. 3340. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // Собрание законодательства РФ. - 2010. - № 1. - Ст. 5. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29. - Ст. 4344. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 08.05.2019) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 25. - Ст. 3052. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «Консультант Плюс» Проект Федерального закона N 47538-6/10 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (окончательная ред., принятая ГД ФС РФ 14.07.2017) // СПС «КонсультантПлюс» Литература: Абесалашвилли, М.З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. - 2015. - № 2. – С. 58-61. Азукаева Б.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений: автореф. дис. ... канд. юр. наук: 12.00.03. - М., 2007. - 22 с. Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. - 2012. - № 12. - С. 34-37. Белов В.А. Расчеты при расторжении договора аренды // Юрист компании. - 2014. - № 2. - С. 22-28. Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. - 2014. - № 3. Режим доступа: http://xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/3623 (дата обращения: 16.06.2019) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2011. - 847 с. Еремкина Т.А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2008. - 24 с. Макеев П.В. «Нежилое помещение»: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. - 2013. - № 2. – С. 364-369. Мограбян А.С. К вопросу о моменте расторжения договора аренды нежилого помещения для предпринимательской деятельности // Вестник арбитражной практики. - 2017. - № 1. - С. 41-46. Певницкий, С.Г., Чефранова, Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. - М.: Статут, 2016. – 541 с. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Т. 1. / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2011. - 1326 с. Проблемы развития частного права: сб. ст. / под. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. - М.: Статут, 2011. – 559 с. Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. - 2014. - № 7. - 20-21. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. – М.: Статут, 2015. - 336 с. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. - 2015. - № 3. - С. 35-42. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. - 2003. - №7. Режим доступа: https://www.lawmix.ru/comm/3888 (дата обращения: 12.06.2019) Материалы правоприменительной практики: Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) // СПС «КонсультантПлюс» Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 1. Определение ВАС РФ от 18.04.2011 N ВАС-4033/11 по делу N А33-3637/2010 // СПС «КонсультантПлюс» Постановление ФАС ВВО от 21.05.2010 № А31-7988/2009 // [Электронный ресурс] Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/Card/a0a37ea5-d401-4af5-b9d6-ddbda45b1966 (Дата обращения: 22.06.2019) Постановление ФАС ЗСО от 04.11.2012 № Ф04/5610-1842/А45-2012 // СПС «КонсультантПлюс» Постановление ФАС ВСО от 11.01.2011 № А33-7864/2010 // [Электронный ресурс] Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/Card/cc4391eb-2d93-480f-9e34-b406704aad1d (Дата обращения: 22.06.2019) Постановлении ФАС Поволжского округа от 03.12.10 № Ф06-11793/2010 по делу № А06-4404/2009 // [Электронный ресурс] Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/Card/fbc1fae7-49bc-4282-a062-90b5512c6c54 (Дата обращения: 24.06.2019) Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 № Ф09-8850/12 по делу № А07- 12965/2011 // [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/Card/fb5ec19f-87fb-4631-a736-9e9e7ce925f4 (Дата обращения: 18.06.2019) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу № А75-836/2012 // [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/Card/ed36dd57-8073-42f2-8be4-8d00b6c789cd (Дата обращения: 18.06.2019) Постановление ФАС Московского округа от 19.08.2013 по делу № А41-46120/12 // [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://kad.arbitr.ru/Card/09ca6df4-a498-4fae-ade4-b62021d4ca43 (Дата обращения: 19.06.2019)
