Понятие, общая юридическая характеристика и основные элементы договора аренды

Непосредственное определение понятия договора аренды закреплено законодателем в ст. 606 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ). Исходя из положений указанной статьи, под договором аренды мы понимаем договор, в соответствии с которым одна из сторон (арендодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В исследовательских кругах мнения касаемо определения договора аренды несколько разнятся. Так, например, по мнению В.В. Витрянского договор аренды целесообразно относить к спектру договоров о передаче имущества, ввиду того, что лицо, которое правомочно распоряжаться имуществом, передает такое имущество во владение или пользование иному лицу. Тем не менее, как справедливо отмечает исследователь, в отличие от прочих договоров в области передачи имущества (мена, купля-продажа и пр.) договор аренды не подразумевает под собой влечения перехода права собственности имущества к арендатору. У него не возникает прав распоряжения имуществом, так как с момента прекращения действия договора аренды, имущество принадлежит арендодателю. Вместе с тем, мы полагаем целесообразным отметить мнение Б.А. Азукаевой, отмечающей, что возможности арендатора выкупить имущество, которое сдается ему в аренду – это не исключение из правил, поскольку в случае выкупа арендуемого имущества, отношенческий аспект аренды среди сторон будет прекращен и начнутся уже отношения купли-продажи.
В связи с тем, что предмет выступает в качестве существенного условия договора аренды нежилого помещения, то он должен быть полностью согласован. Исходя из п. 3 ст. 607 ГК РФ в случае, если в договоре не согласованы данные по имуществу, которое передается в аренду, такой договор будет считаться ничтожным. Тем не менее, правоприменительная практика свидетельствует о том, что такой договор не может быть признан незаключённым, если он по сути исполнялся его сторонами, что отражено в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, а также определением ВАС РФ от 18.04.11 № ВАС-4033/11.
По мнению ряда отечественных исследователей и отдельных экспертов, одна из характерных особенностей, которая лежит в области регулирования договора аренды, сводится к отсутствию качественного и единого критерия классификационного характера, суть которого делала бы возможным качественное разграничение характерных видов указанного договора. В своем материальном выражении, данный тезис проявляется, к примеру, в том, что договор проката выделяется в качестве обособленного и самостоятельного вида договора аренды, базируясь на особенностях субъектного состава, самого объекта аренды, характерных потребительских целей использования, что дополняется публичным характером данного договора. С другой же стороны, применимо к договору лизинга необходимо отметить, что характерные черты данного договора связаны с особым характером отношений, которые последовательно формируются на основе договора и участником которых, одновременно с арендатором и арендодателем, может быть лицо, которое не является стороной договора – в данном случае, речь идет о продавце имущества, либо собственнике данного имущества.
Применимо же к позиции отечественного экспертного сообщества, необходимо отметить позицию А.М. Анчокова, который пишет, что указанные подходы законодателя, связанные с классификацией договоров аренды, не могут являться в полной мере правильными, что связано, главным образом, с тем фактом, что данный подход не охватывает в полной мере все существующее многообразие в плоскости договоров аренды. В свою очередь, в рамках данной работы необходимо отметить логичность и обоснованность подобной позиции, учитывая тот факт, что договоры аренды, затрагивающие определенные виды имущества, могут иметь свою собственную, достаточно ограниченную в законодательном пространстве специфику (что прослеживается на примере договора аренды нежилых помещений), и что дополняется отсутствием специального правового регулирования данных случаев, в результате чего в процессе заключения, расторжения, исполнения условий договора, стороны, принимающие участие в договоре, в большинстве случаев руководствуются общими положениями о договоре аренды.
В свою очередь, исходя из существующих в отечественном научном пространстве определений договора аренды, в рамках данной работы видится целесообразным процесс конечной идентификации и придания общей юридической характеристики договора аренды, которая может быть изложена в следующей концепции: договор аренды может являться консенсуальным, двусторонним, возмездным договором.
Детализируя в рамках данной работы указанные качественные характеристики необходимо отметить, что в указанном случае, возмездность, применимо к договору аренды, базируется на том допущении, что за владение, равно как и пользование имуществом, которое арендуется, со стороны арендатора в направлении арендодателя уплачивается арендная плата (встречное предоставление), что может являться отличительной чертой договора аренды от, к примеру, договора безвозмездного пользования имуществом

. С другой же стороны, консенсуальный характер проявляется в том, что договор аренды считается заключенным с этапа достижения сторонами соглашения по ключевым (существенным) условиям договора. В данном случае, передача имущества арендодателя арендатору является фактическим условием исполнения договора и, следует допустить, не может оказать решающего влияния на момент вступления договора в силу. Кроме того, в рамках данной работы необходимо отметить, что договор аренды относится к двусторонним договорам, главным образом, по причине наличия характерных и конечных прав, обязанностей у сторон договора. Также ряд исследователей отмечает, что характерные обязанности сторон, которые предусматриваются договором аренды (в данном случае – обязанность арендодателя передать имущество во владение либо пользование и обязанность арендатора уплатить арендную плату), являются эквивалентными по своей важности, в том числе, эквивалентными в экономической плоскости и тем самым, права и обязанности сторон в фактической плоскости, обуславливают друг друга.
Также в рамках данной работы целесообразно отметить качественные характеристики сторон договора – фактическими сторонами договора аренды, по мнению исследователей, в своем обобщенном виде, является арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). По оценкам специалистов, арендодателем в большинстве случаев является субъект права собственности на имущество, а сам арендодатель может быть как физическим, так и юридическим лицом. Кроме этого, применимо к практической плоскости стоит отметить наличие в судебной практике случаев, когда арендодатель может не обладать статусом собственника, но обретет данный статус на момент передачи имущества арендатору (в данном случае, речь идет про договор аренды будущей вещи). Применимо же к требованиям, которые могут выдвигаться к арендатору, необходимо отметить, что данные требования общими положениями об аренде не устанавливаются, что позволяет сделать в рамках данной работы допущение о том, что по общему правилу, арендатором имущества может являться физическое, юридическое лицо, которое заинтересовано в предоставлении определенного имущества в пользование.
Анализируя же в рамках данной работы существенные условия договора аренды, необходимо отметить несколько существующих в современной цивилистической доктрине, подходов. Так, по мнению В.В. Витрянского, к спектру существенных условий договора аренды относится предмет договора, срок аренды и размер арендной платы. Развивая данный тезис, стоит отметить, что исследователь базируется на том обстоятельстве, что законодательное определение договора аренды может содержать указание на временный характер передаваемых по договору прав, в том числе, указывать на возмездный характер договора. С другой же стороны, в общих положениях о договоре аренды, не встречается прямого указания на характерные сроки, размеры арендной платы в качестве существенных, ключевых условий для данного договора. Как результат, для признания договора аренды незаключенным, одним из оснований является отсутствие данных, которые позволяют установить имущество, которое подлежит передаче (исходя из ч. 3 ст. 607 ГК РФ), в результате чего ряд исследователей продвигают тезис о том, что существенное условие договора аренды касается лишь предмета договора.
Также, относительно понимания предмета договора в своей совокупности, равно как и договора аренды в более детализированном виде, в рамках данной работы необходимо отметить две характерные позиции: так, к сторонникам первого подхода стоит отнести П.В