Понятие и виды недвижимости в российском праве

Недвижимое имущество как термин стало применяться в российском законодательстве сравнительно недавно. При этом становление указанного термина характеризуется глубоким историческим развитием. При этом в современном российском законодательстве не закреплено легального определения «недвижимого имущества».
Если рассматривать понятие недвижимого имущества (недвижимости), существовавшее в царский период развития российского государства, то его сущность заключалась в том, что его основным отличительным признаком являлась прочная связь с земной поверхностью. Данная прочная связь предполагала неотделимость недвижимости от земной поверхности. Прочность связи предполагала невозможность отделения без нарушения вида и цели вещи. При этом в качестве недвижимости рассматривались объекты, которые находились как над землей, так и под ней, а также плоды, деревья, любые растения, металлы, минералы и иные ископаемые, но только в том случае, когда они были прочно связаны с почвой. Данная связь должна быть обусловлена природой данных предметов.
Современное законодательство определяет недвижимость наиболее шире, при этом выделяя основные признаки.
В настоящее время недвижимость является особым объектом права собственности. Это объясняется характером рыночных отношений в современной России, которые характеризуются свободным оборотом недвижимости, принадлежащей как физическим, так и к юридическим лицам и реализуемой в целях улучшения их имущественного положения.
Право собственности на недвижимость включает в себя правомочия владения, распоряжения и пользования, аналогичные и другим видам права собственности, но с некоторыми особенностями. К таким особенностям можно отнести высокую стоимость объекта права относительно иных вещей. Кроме того, реализация полномочия пользования недвижимостью в значительной степени влияет на законные интересы юридических и физических лиц, выступающих сторонами сделки.
Как объект права собственности недвижимость характеризуется сложной физической составляющей

. Это объясняется тем, что в состав недвижимости, составляющей единый объект, могут включаться разные по своему роду вещи, образующие вместе определенную совокупность. При этом указанные разнородные вещи в своей совокупности являются единым целым, что позволяет использовать их по конкретному их назначению.
Однако, среди недвижимости, как объекта права собственности, исходя из характеристики их физической составляющей, земельный участок можно рассматривать как простой объект. При этом должно соблюдаться условие о том, что такой земельный участок является не составным объектом, то есть на нем отсутствуют различные сооружения, постройки, насаждения.
Высокая экономическая ценность недвижимости как объекта права собственности в коммерческом обороте обосновывается следующими факторами:
1. предназначением недвижимости;
2. длительным периодом ее использования;
3. сложный характер конструктивной особенности;
4. для поддержки надлежащего состояния необходимы значительные финансовые затраты.
Процесс реализации недвижимости, то есть процедура смены собственника, носит сложный характер, что характеризует недвижимость как товар с небольшим уровнем ликвидности. Помимо сложного характера процедуры реализации, на уровень ликвидности недвижимости как товара, влияет и ее длительный временной период относительно других объектов права собственности.
Еще одной особенностью недвижимости, связанной с реализацией права собственности на нее, является реализация правомочия использования, с привязкой только к определенному ее местоположению, адресу.
Нормами, содержащимися в статье 130 ГК РФ, определено, что в качестве недвижимости выступают:
1