Понятие и сущность ипотеки

Сейчас почти нет людей, которые бы не знали что такое кредит и ипотека, причем ипотека в понимании большинства людей это все-таки именно кредит, хоть и имеющий ряд особенностей. Ипотека прочно вошла в обиход современного человечества.
Возникновение кредита как особой формы стоимостных отношений происходит тогда, когда стоимость, высвободившаяся у одного экономического субъекта, какое-то время не вступает в новый воспроизводственный цикл. Благодаря кредиту она переходит от субъекта, не использующего ее (кредитор), к другому субъекту, испытывающему потребность в дополнительных средствах (заемщик).
Кредит (от лат. credit - букв.: он верит) – заем в денежной или товарной форме, предоставляемый кредитором заемщику на условиях возвратности, чаще всего с выплатой заемщиком процента за пользование займом. Кредит – это товар, продаваемый за специфическую цену – ссудный процент и на специфических условиях – на срок, с возвратом. Кредитные отношения могут выражаться в разных формах кредита (ипотека, коммерческий кредит, банковский кредит и др.), займе, лизинге, факторинге и т. д.
Согласно определению Джона Милля (британский философ, экономист и политический деятель 1806-1873г.г.), кредит «есть разрешение одному лицу пользоваться капиталом другого лица».
На практике кредитные отношения представляют собой передачу в пользование материальных ценностей в денежной или товарной форме на условиях возвратности, срочности и платности. Срочность кредита означает, что ссуда должна быть не просто возвращена, а возвращена в срок, строго оговоренный в кредитном соглашении. Для этого в кредитном соглашении, например, подробно разрабатывается график погашения кредита и уплаты процентов, где прописываются сроки, количество необходимого погашения, а так же ответственность за нарушение сроков (штраф, пени и т.д.).
Возвратность означает, что переданные в долг ценности в оговоренной в кредитном соглашении форме, чаще всего денежной, будут возвращены кредитору (продавцу кредита). Платность кредита означает, что заемщик денег должен внести определенную единовременную плату за пользование кредитом или платить в течение оговоренного срока (проценты на сумму кредита). Кредитор получает прибыль (вознаграждение) за предоставление кредита.
Ипотека, хоть и является разновидность кредита, но имеет ряд особенностей. Ипотечный кредит – ипотека от греческого hypotheke – залог, заклад. Основное назначение ипотеки заключается именно в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений, квартир

. Т.е. ипотека – это кредит под залог.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России – это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Ипотечный жилищный кредит – это кредит или заем, который предоставляется на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения им жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщикам получать в пользование жилье, оплатив при этом относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося в дальнейшем проценты за предоставленный кредит. Однако при этом вплоть до полного возврата кредита собственником жилья остается именно банк, т.е. жилье становится объектом залога. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик должен освободить жилое помещение, но ему при этом будет возвращена уже оплаченная часть кредита, но только без возврата процентов, выплаченных ранее.
Ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.
В России на ипотечном рынке активно работают не более пятидесяти банков. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении многих лет входят Сбербанк (выдано ипотечных кредитов на сумму 722 000 млн.руб.), ВТБ 24 (выдано ипотечных кредитов на сумму 293 687 млн.руб.), Россельхозбанк (выдано ипотечных кредитов на сумму 65 758 млн.руб.) , Газпромбанк и Дельтакредит. Причем явным лидером с большим отрывом является именно Сбербанк России (см. Табл. 1).
Таблица 1.
Итоги работы ведущих ипотечных банков в 2016 году.
N  Банк Объем выданных ипотечных кредитов, млн руб