Особенности ипотечного кредитного договора

Нормы Закона об ипотеке не указывают, какой именно она должна быть. Согласно общим правилам сделок, ипотечный договор также считается действительным после получения последующего согласия, если по какой-либо причине не было получено предварительное согласие.
Мы отмечаем особенности, которые позволяют выделить ипотеку как особый вид обеспечения:
имущественный характер, поскольку предметом ипотеки является исключительно недвижимое имущество, которое принадлежит как должнику по обязательству, так и тому, которое он приобретет в будущем;
высокая экономическая ценность и стоимость недвижимости, что делает ее существенной в хозяйственной деятельности и в жизни граждан;
высокий стимулирующий эффект, цель которого – заставить должника добровольно надлежащим образом выполнить основное обязательство;
особый порядок обращения недвижимого имущества, не позволяющий должнику (без нарушения норм закона) реализовать уже заложенное имущество без согласия залогодержателя.
Согласно пункту 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Четкое и последовательное законодательное различие между понятиями «регистрация прав» и «регистрация договоров» привело к изменению правил регистрации договоров ипотеки. Сила ипотеки как инструмента безопасности с 1 июля 2014 года больше не связана с регистрацией ипотечного договора в государственных реестрах. В связи с этим, действующая система государственной регистрации стала основываться на двух понятиях: регистрация прав и регистрация обременений. В отношении ипотеки эти этапы называются «регистрация ипотеки в качестве права залога» и «регистрация ипотеки в качестве бремени».
Особенности государственной регистрации ипотеки установлены статьей 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившей в силу с 1 января 2017 года.
Договор о залоге недвижимости идентичен понятию договора ипотеки, согласно которому в соответствии с пунктом 1 ст

. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» понимается как договор, содержащий положения о предмете ипотеки, ее оценке, содержании, размере и сроке исполнения обязательств, предусмотренных ипотекой, а также другие условия.
К условиям заключения договора ипотеки применяются общие правила, которые содержатся в главе 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о сторонах договора, моменте заключения договора (статья 433 Гражданского кодекса РФ), его форме (статья 434 Гражданского кодекса Российской Федерации) и месте заключения договора (статья 444 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также общие положения о залоге по основаниям возникновения залога (ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), форме договора залога (ст. 339 Гражданского кодекса РФ).
В отличие от общих норм обеспечительного права, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, его оценка, сущность, размер и срок исполнения обязательства, предусмотренного залогом, под угрозой признания этого соглашения недействительным. Эти условия необходимы для ипотечного договора. Договор об ипотеке заключается на основании положений Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который определяет условия, несоблюдение которых впоследствии сказывается на срок действия ипотечного договора, основные из них:
залогодатель не имеет права собственности на недвижимое имущество или субъекта хозяйственного права (пункт 1 статьи 6);
арест заложенного имущества, невозможность обращения взыскания на него; отнесение имущества к числу объектов принудительной приватизации или объектов, приватизация которых запрещена (п