Особенности договора социального найма жилого помещения

Российская Федерация является государством с традициями в сфере социальной защиты населения. В то же время в большинстве государств Европы наблюдается снижение судьбы социального жилья, переориентация этой программы исключительно на незащищенные слои населения. Тем не менее в России как независимому государству социальное жилье никогда не было общедоступным.
Использование жилых помещений на современном этапе осуществляется, как и в ранее действовавшем законодательстве, в том числе на основании договора социальной аренды жилого помещения.
Социальная аренда жилых помещений в государственных и муниципальных фондах является самостоятельной разновидностью гражданско-правового договора, суть которого охватывается удовлетворением жилищных потребностей только лишь тех граждан, которые не имеют вероятности усовершенствовать собственные жилищные условия.
Субъекты договорных отношений найма жилья, которые могут выступать нанимателями, определенные законодательством, к ним относятся наименее обеспеченные категории граждан.
Одной из специфических черт договора социального найма жилья является значительное ограничение круга лиц, которые могут быть нанимателями. До заключения договора, то есть до получения статуса нанимателя, такие лица должны находиться на социальном квартирном учете. Именно на этапе постановки на соответствующий учет, органы местного самоуправления устанавливают принадлежность лица к той категории граждан, имеющих право на получение социального жилья.
Особый интерес для нас доставляет анализ правового статуса нанимателя и членов его семьи, которые приобретают право пользоваться жильем в соответствии с договором социального найма.
Члены семьи должны быть указаны в договоре социальной аренды жилых помещений, в противном случае признание их членами семьи арендатора происходит в порядке, установленном законом, с соблюдением условий, предусмотренных пунктом 2 ст. 69 РФ.
Вопросы, возникающие в судебной практике по договору социального найма, нашли свое детальное отражение в литературе.
Арендодатель по договору социальной аренды является собственником жилья государственного или муниципального жилищного фонда или действует от его имени уполномоченным государственным органом или уполномоченным органом местного самоуправления. Нанимателем является гражданин, получивший от арендодателя жилое помещение, находящееся во владении и пользовании им для проживания на условиях, установленных ЖК Российской Федерации.
Формально только один человек имеет статус нанимателя в договоре. В литературе существуют разные мнения о том, кто является нанимателем. Итак, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский В.Ф. Кисляк считают, что все члены семьи жильца по социальному договору являются арендаторами жилища, хотя формально они не являются сторонами договора.
Договор о социальном найме заключает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключать такой договор

. По сути, наниматель выступает в качестве законного представителя членов семьи, что обусловливает их права и обязанности по социальному договору.
Л. П. Герасимова считает, что члены семьи арендатора проживают по социальному договору о найме в соответствии со ст. 69 ЖК Российской Федерации являются: его супруга, дети, родители, общие дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов, других родственников и инвалидов, проживающие вместе с нанимателем в качестве членов его семьи и ведущей общее хозяйство.
Анализ жилищного законодательства и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК Российской Федерации» позволяет разделить всех членов семьи нанимателя на три группы.
Первая группа - это дети, супруг (супруга), родители нанимателя, которые живут с ним. Вторая группа - другие родственники нанимателя и инвалиды-иждивенцы, подчиняющиеся определенным условиям. Третья группа - другие лица членов семьи нанимателя.
Считаем важным обратить внимание на то, что право пользования жилым помещением нанимателя и право пользования жилым помещением членов его семьи соотносятся как первичное и вторичное только при вселении последних.
В будущем эти права равны, взаимозависимы (несут расходы, дают согласие на представление других лиц и т. д.) и взаимозаменяемы (например, в случае смерти нанимателя). Более того, в некоторых случаях (например, при расторжении договора) права члена семьи нанимателя носят исключительно независимый характер.
Поэтому, по нашему мнению, критерий разграничения прав нанимателя и членов его семьи на основе приматов, предложенный В. В. Шишкиным, может быть использован в качестве основы для дифференциации только с некоторыми оговорками.
Говоря о правовом статусе арендатора жилого помещения по договору социальной аренды, следует отметить его фундаментальные элементы - совокупность прав и обязанностей арендатора.
Права и обязанности нанимателя содержатся в РФ и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, форма которого в соответствии с п. 2 ст. 63 РФ утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».
Права и обязанности арендатора, членов его семьи и других граждан, имеющих право пользования жилищем, определены в главе 8 ЖК Российской Федерации.
Законодатель не предусматривал возможность разделения социального трудового договора на независимые договоры в случае распада семьи. Напротив, когда граждане проживают в квартире, на основе отдельных договоров социального найма и объединены в одну семью, законодатель разрешает в этом случае заключить с одним из них один договор социального найма на все жилые помещения, которые они занимают пункт 1 статьи 82 РФ)