Особенности аренды зданий и сооружений, предприятий, земельных участков

Аренда здания или сооружения обязательно должна содержать определение права арендатора на земельный участок, с которым здание или сооружение прочно связанно. Без такого определения осуществить аренду здания или сооружения невозможно. В случае сдачи части здания или сооружения (в гражданско-правовом смысле имеется в виду нежилое помещение) действия правил параграфа 4 Главы 34 ГК не распространяются на данные правоотношения, а действуют общие правила об аренде. Права арендатора на земельный участок при аренде нежилого помещения (части строения) определяются только договором, в отличии от аренды постройки в целом. В последнем случае действует специальная норма ГК (п. 2 ст. 652 ГК), в которой роль регулятора объема правомочий отводится не только договору, но и закону, но об этом чуть позже.
Правоотношения, возникающие на основе договора аренды зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами § 4 гл. 34 ГК. По понятным причинам, упоминание новых терминов как «здание» и «сооружение» вызвало необходимость дать им определение и перечислить их признаки. А.А. Ярков считает, что здания и сооружения «отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами». И с учетом, что здание, как объект недвижимости, можно подразделить на две большие группы: жилые и нежилые. Понятие «сооружение» ограничивается перечислением соответствующих объектов, и такое перечисление является исчерпывающим определением: нефтяные и газовые скважины, гидротехнические сооружения, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, гидротехнические сооружения, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, спортивные залы, дворцы спорта, плавательные бассейны), мосты, трансформаторы и другие инженерные сооружения тесно связанные с землей

. Собственно говоря, с юридической точки зрения различия между зданием и сооружением нету, они имеют одинаковый гражданско-правовой статус. Само определение понятий здания и сооружения должно в первую очередь отграничить эти объекты от иных построек, не имеющих отношения к недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества.
Во-первых, здания и сооружения это объекты созданные непосредственно людьми (искусственно возведенные). По этому признаку следует отличать здания и сооружения от таких объектов, которыми они являются по своей природе (горы, скалы и т. п.).
Во-вторых, о зданиях и сооружениях можно говорить как о объектах недвижимости только в том случае, если они закреплены за конкретным земельным участком. Кстати говоря, это относится и к инженерным сооружениям расположенным под землей (например метро или шахты).
В-третьих, «привязанность» здания (сооружения) с земельным участком, на котором оно расположено, должна быть настолько сильной, что перемещение указанного объекта без несоразмерного ущерба его функциональному назначению сочлось бы невозможным. Указанный признак дает возможность отделить здания и сооружения от иных построек (киосков, палаток, ларьков, и т. п.), которые на самом деле не являются вообще недвижимостью.
В-четвертых, здание (сооружение) это такой объект, который существует самостоятельно относительно других недвижимых объектов (отдельно стоящее). Отличительными от таких объектов являются жилые и нежилые помещения, при аренде которых не применяются специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.
В-пятых, здание или сооружение обязательно должно быть построенным и уже может использоваться по своему функциональному назначению. Данный признак служит точкой опоры для строго разграничений двух отличных по своей гражданско-правовой характеристике видов объектов недвижимости: зданий или сооружений и незавершенных построек. С последними можно совершать множество сделок, в том числе и договор аренды, но порожденные правоотношения не будут охватываться специальными нормами, регулирующими аренду зданий и сооружений.
К договору аренды здания (сооружения) должны быть приложены документы, охарактеризовывающие отдельно стоящее здание, как самостоятельное в юридическом смысле слова