Особенности аренды предприятий

Аренда предприятия представляется одним из сложно устроенных институтов договорных отношений. Не удивительно, что специальных правил § 4 гл. 34 ГК «Аренда зданий и сооружений» для нее оказалось мало. Преимущественно все отличительные качества этого договора выражаются в особенности самого предмета договора, а именно имущественного комплекса в целом (п. 1 ст. 656. ГК). Действия с обязанной стороны заключаются не только в предоставлении арендатору арендованного имущества, но и в уступке права требования и переводе долгов, имеющихся за предприятием. Между тем, арендодатель должен произвести целый комплекс мер по подготовке предприятия к сдаче его в аренду, не характерных для других видов аренды: инвентаризация имущества предприятия, подготовка проекта передаточного акта и т. д. В сумме с обеспечением условий для использования арендатором недвижимого имущества (в том числе капитального ремонта). В итоге договор аренды предприятия обладает не только спецификой, как сам объект (имущественный комплекс), но и характерными чертами предмета, что и служит критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды.
Предприятие, как понятие в гражданско-правовом смысле находит свое отражение в ст. 132 ГК, а именно как объект прав признаваемый имущественным комплексом, используемом для осуществления предпринимательской деятельности. «Как и в договоре купли-продажи предприятия, речь идет об аренде живого предпринимательского дела — бизнеса». В совокупности состав предприятия подразделяется на: здания, сооружения, земельные участки, оборудование, инвентарь, продукцию, сырье, права требования, долги, продукцию, работы и услуги, исключительные права: товарные знаки, знаки обслуживания фирменное наименование.
Интересно, что арендодателем предприятия может быть только его собственник, будто физическое или юридическое лицо, однако унитарные предприятия, обладающие имущественным комплексом на правах оперативного управления или хозяйственного владения, сдавать его в аренды не могут

. Следствием этого сделки по заключению договора аренды предприятия, совершенные унитарным предприятием, считаются ничтожными, даже уполномоченным на то органом (то есть собственником), а тем более самим предприятием. Святым правом любого арендодателя является получение денежных средств, посредством арендных платежей. В случае, если в договоре нет условия о размере оплаты (цены), а это условие признается существенным, значит договор считается незаключенным и правила п. 3 ст. 424 не распространяются на описанные отношения. Объем правомочий арендатора в отношении арендованного предприятия широк, сюда входят многочисленные сделки: купле-продажа, мена, передача во временное пользование как безвозмездно, так в субаренду, передача прав и обязанностей в отношении с материальными ценностями, входящими в состав имущества. Арендатор имеет право совершать с арендованным имуществом действия, которые могут повлечь изменения состава этого имущества и повышать его стоимость. Обращу внимание на священный гражданско-правовой принцип свободы договора, где соглашением сторон предусмотрено введение ограничений по распоряжению имуществом арендатором, например отчуждение недвижимого имущества, входящего в комплекс.
Очень интересная картина вырисовывается при рассмотрении вопросов относительно использования исключительных прав и деловой репутацией арендодателя арендатором. Арендатору принадлежат права на товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и остальные средства индивидуализации арендодателя, его товаров, работ, услуг, плюс суммируя принадлежащие права на использование таких средств индивидуализации. С таким багажом арендодатель имеет право организовать выпуск такой же продукции, как и арендодатель, при чем худшего качество, на свое, разумеется, усмотрение