Основные формы коммунального обслуживания жилого фонда

По сведениям, которыми располагал НКВД, в 1925 г. в муниципальной (государственной) собственности находилось 43% жилой площади: в губернских центрах - 48%, а в остальных городах - 38%. Существенного приращения жилья путем его строительства как государственными, так и коммунальными органами не наблюдалось, однако преобладало частное строительство, хотя местным властям удалось за счет собственных средств возвести несколько жилищных зданий. Только за 1924/25 гг. они построили около 2,5 тыс. домов общей площадью около 135 тыс. кв. м, что составляло около 20% всей введенной жилплощади.
К тому времени уже стали складываться основные организационно-правовые формы жилищно-коммунального обслуживания жилого фонда:
1) непосредственное обслуживание коммунальным отделом;
2) аренда;
3) трестирование.
Инструкцией Главного управления коммунального хозяйства (1922 г.) коммунальным отделам рекомендовалось освободиться от управления теми домами, которые были невелики по площади или требовали капитального ремонта. Более целесообразной признавалась сдача таких помещений и зданий в аренду коллективам жильцов, организациям, учреждениям и отдельным частным лицам. Дома незаконченной постройки, необитаемые, разрушенные и полуразрушенные рекомендовалось передавать заводоуправлениям, профсоюзам, кооперативам, учреждениям с целью восстановления этих зданий и организации в них общежитий. Договоры аренды заключались на срок до 12 лет в зависимости от сложности необходимого там ремонта и характера учреждения. Дома, уже занятые учреждениями, оформлялись арендными договорами на срок до 5 лет. Дома, заселенные гражданами, передавались в аренду преимущественно коллективам жильцов на срок от 3 до 12 лет с учетом потребности капитального ремонта. Таким образом, срок действия арендного договора существенно колебался и определялся состоянием здания, характером его использования и требованиями ремонта

. Договоры аренды заключались коммунальными отделами в письменной форме с администрацией учреждений, правлением кооператива, профсоюза или иной организацией, с уполномоченными коллектива жильцов, отдельными частными лицами. В них фиксировалось состояние владения в момент составления договора, характер, размер и срок выполнения необходимого ремонта, размер арендных и коммунальных платежей. Устанавливались ограничения арендной платы - не более 10% от всей собираемой по дому арендной платы. Дополнительным обременением, возлагаемым на арендаторов, можно было считать необходимость передачи 10% имеющейся в доме жилплощади в распоряжение коммунального отдела.
Основываясь на решениях центральных органов жилищно-коммунального управления, исполнительные комитеты местных Советов издавали свои нормативные правовые акты, которые регулировали порядок и условия заключения арендных договоров. В них сторонами могли вноситься дополнительные положения, которые не противоречили действующему законодательству. Например, постановление Омского губернского исполкома (1923 г.) допускало заключение договоров аренды на срок до 10 лет. Вводилась более высокая, чем предусматривалось рекомендациями НКЗ, санитарная норма. К концу 1922 г. сложилась некоторая практика заключения арендных договоров, обозначились наиболее типичные ошибки и проблемы. Так, по данным, полученным в результате Всероссийской городской переписи 1923 г., в аренду было передано 19% городских домовладений. Главное управление коммунальным хозяйством, обобщив опыт местных властей, потребовало от подотчетных учреждений строго контролировать соблюдение арендаторами обязанностей по проведению ремонта, следить за его сроками и качеством. Осуждались случаи, когда сдача в муниципальный жилой фонд 10% жилой площади заменялась денежными платежами, поскольку, как отмечалось, каких бы размеров эта плата ни была, на средства ее невозможно немедленно создать требующуюся для размещения рабочих и служащих жилую площадь.
Эти же материальные затруднения (связанные с нехваткой государственных средств на строительство и содержание жилья) послужили причиной ускоренного развития института жилищной кооперации с середины 1920-х гг., посредством которых планировалось передать управление значительной части жилого фонда