Определение всех видов износа недвижимости

Износ при оценке недвижимости воспринимается как фундаментальный фактор при определении текущей стоимости, независимо от прошлых затрат, и имеет значение потери полезности и, как следствие, стоимости, независимо от причины.
Существует фундаментальное различие между концепциями амортизации, такими как снижение рыночной стоимости и балансовая амортизация, которая учитывается нормами амортизации. Отличие заключается в следующем: расчетная амортизация всегда отражает реакцию рынка на моральное устаревание имущества, а бухгалтерская амортизация - это нормативная оценка плановой амортизации материальных активов. При этом расчетная амортизация в некоторых случаях может не соответствовать возрасту объекта, и учетная амортизация всегда ему пропорциональна.
Это означает, что процесс равномерного распределения всех первоначальных затрат, связанных с покупкой объекта недвижимости в течение срока его полезного использования, кроме определения его приведенной стоимости (в бухгалтерском учете - термин «амортизация»), не применяется при определении уровня амортизации. оценка имущества.
Износ при оценке недвижимого имущества - это уменьшение стоимости замены (замены) земельных улучшений в результате:
- в условиях ненормального использования (т.е. физического износа);
- при появлении новых, более эффективных улучшений, более соответствующих современным требованиям (или функциональному износу);
- вызванные экономическими изменениями, формирующими рыночную ситуацию (обесценивание).
В экономике недвижимости различают три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1). Приложение 1.
Физический износ. С экономической точки зрения физический износ - это потеря стоимости улучшений земли из-за любого физического повреждения конструкции здания, оборудования и отделки, то есть вызванного ухудшением физических параметров.
Величина физического износа показывает степень снижения технических и эксплуатационных параметров конструкций по сравнению с проектными значениями и рассчитывается как отношение затрат на необходимые затраты на ремонтные работы - и реконструкцию (замену) конструкции. объект.
На практике различают непоправимый и устранимый физический износ.
Износ, которого можно избежать, - это накопленный износ конструкций, поверхностей и оборудования, вызванный ненадлежащим обслуживанием и несвоевременным ремонтом. Амортизация считается возмещаемой, если стоимость устранения износа меньше, чем экономический эффект от ремонта.
Устранимый износ можно интерпретировать как снижение затрат из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт элементов здания, которые имеют очевидные дефекты или повреждения

. Следует понимать, что они могут быть восстановлены до состояния, соответствующего требованиям нормальной эксплуатации, или могут быть полностью заменены.
Неустранимый физический износ - это вид износа, вызванный естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и оборудования.
Его принято рассчитывать исходя из остаточной стоимости элементов (но за вычетом съемного износа), расчет производится пропорционально соотношению фактического и ожидаемого срока службы конструкций. Когда фактический срок службы превышает ожидаемый, считается, что износ составляет 100%.
Строительные конструкции, составляющие несущий каркас здания, являются прочными элементами. Срок их полезного использования обычно такой же, как и у всего здания. Остальные элементы конструкции считаются недолговечными: их можно заменять несколько раз в течение всего срока службы.
Устранимый износ = затратам на его устранение.
Неустранимый износ рассчитывают отдельно по различным элементам конструкции, в денежном выражении он определяется делением физического возраста элемента на срок физической жизни, и произведения полученной величины и стоимости создания элемента.
Результат - добавление фигур в результате съемного и непоправимого износа.
Функциональный износ. Функциональная амортизация относится к потере стоимости объекта, вызванной уменьшением функциональной полезности улучшений по сравнению с текущими рыночными требованиями, которые могут быть наложены на этот тип улучшений.
Типичным примером функционального износа является несостоятельность планирования и проектирования здания - поэтому даже физически сохраненные здания, которые находятся в удовлетворительном состоянии, могут стать «нефункциональными» и неэффективными в процессе эксплуатации. К недостаткам этого типа можно отнести: устаревшее морально-моральное оборудование, устаревшая звуко- и теплоизоляция, отсутствие кондиционеров, что увеличивает затраты на обслуживание, не позволяет достичь необходимого уровня рентабельности объекта, требуемого рыночной конкуренцией.
Функциональная полезность - другими словами, способность собственности соответствовать современным рыночным стандартам. Это критерий эффективности здания, когда оно используется для конкретных целей в зависимости от архитектурного стиля, планировочного решения, типа и состояния оборудования, качества отделки и других улучшений характеристик.
Устранимый и неустранимый износ - элементы накопленного функционального износа.
Неустранимый функциональный износ - утрата объектом стоимости, которая вызвана недостатками либо, напротив, избыточностью конструкции строения, применяемых стройматериалов, пространственного решения, оборудования