Определение и сущность недвижимого имущества

Функции и содержание управление недвижимостью в качестве деятельности, которая направлена на эффективное использование недвижимого имущества в интересах собственника предполагает определение объекта управления. Инвестиции в недвижимость – это вложения денежных средств в покупку жилых и нежилых объектов.
Имущество показывается юридическим понятием, отличающееся от определения недвижимости, относящееся к физическому активу, оно охватывает абсолютно все права, выгоды и интересы, которые связаны с собственностью на недвижимость. В соответствии с п. 5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» к объектам государственного кадастрового учета относят: земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения [2].
В настоящее время применяется достаточно много определений понятий недвижимости. В рамках данного исследования под недвижимостью будем понимать земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Соответственно, понятие недвижимости охватывает земельный участок, все вещи, которые естественным образом, находятся на земельном участке, вещи, которые, присоединены к земельному участку, строения и улучшения на нем. Именно связь с землей представляется главным родовым признаком недвижимого имущества.
В научной литературе и в практике понятие недвижимое имущество выступает синонимом термина «недвижимость». Нельзя не согласиться с мнением, С.Н. Максимова относительно того, что понятия «недвижимое имущество», «объект недвижимого имущества» отражают физические объекты и материальные вещи, в то время как понятие «недвижимость» или «объекты недвижимости» отражает единство материальных, юридических характеристик.
Недвижимое имущество имеет всегда юридическую определенность и только в единстве с юридическими правами недвижимость участвует хозяйственном обороте. С появлением различных форм собственности, восстановлением деления вещей на движимое и недвижимое имущество, введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расширяется возможность возникновения вещных и обязательственных прав граждан и юридических лиц, не только на основании административных актов государственных органов и органов местного самоуправления, но и на основании гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.
Инвесторами могут выступают юридические и физические лица, некоммерческие предприятия и государство

. Недвижимость, в соответствии со ст. 132 ГК РФ – это особый объект гражданских прав, рассматривается как имущественный комплекс. Связь понятий «недвижимость» и «земля», позволяет определить две характеристики, которые присущи вещам, относящимся к роду недвижимости и лежащие в основе всех наиболее существенных экономических и юридических качеств данных вещей, отличают недвижимость от движимого имущества: стационарность и наличие внешних эффектов.
Стационарность в качестве привязки любой недвижимой вещи к определенному месту на земной поверхности, является определяющей характеристикой объекта недвижимости, оказывает самое существенное влияние на его ценность, издержки и выгоды, которые связаны с его использованием.
Наличие внешних эффектов представляет собой определенный вариант использования недвижимости, который отражает интересы собственника и обладателя иных прав, а также оказывает влияние на интересы лиц, которые не являются пользователями данного вида недвижимости, характер такого влияния может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. Необходимо отметить, что наиболее часто внимание обращается на отрицательные внешние эффекты, как например, такие как негативная эстетика, объекты недвижимости, разрушение целостности городского пространства, ущерб здоровью, прямой материальный ущерб и так далее.
Из-за возникновения отрицательных внешних эффектов в процессе эксплуатации объектов недвижимости. появляется необходимость в создании развернутой системы контроля за процессами строительства, эксплуатации объектов недвижимости, в которую входят такие виды контроля, как архитектурный контроль, экологический контроль, санитарный контроль, противопожарной контроль и т.д. [5]
Учет всех возможных в будущем ограничений на использование объекта имеет непосредственное отношение к управлению, так как собственник или управляющие, должны понимать какие ограничения могут быть наложены на использовании объекта. Для инвестирования в объекты недвижимости необходимы знания направлений территориального развития, правил землепользования и застройки, проектов планирования территорий, градостроительных регламентов, которые представляются необходимой составляющей компетенций управляющего недвижимостью [18].
Внешние эффекты могут иметь и положительное значение, например, проведение дренажа на одном участке земли, может приводить к повышению качества земли соседнего участка, а возведение дороги к повышению доступности, расположенных рядом с ней земельных участков, что в свою очередь может рассматриваться как фактор, который повышает ценность объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках с точки зрения их приобретателей.
Рассмотрим основные риски инвестирования в недвижимость.
1