Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

Однокомнатные квартиры в новостройках небольшой площади всегда пользовались большим спросом, а в последние годы популярность таких квартир резко возросла. Однако причиной всего этого является стабильно высокий рост цен за квадратный метр (см. таблицу 4).
Таблица 4. Средняя стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры вторичного рынка недвижимости в г. Клин
Район Средняя цена за м.кв., руб
Северная часть 65556
Центральная часть 66470
Заподная часть 66634
Южная часть 53750
В настоящей работе все три подхода были использованы для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Сравнительный подход. Определение рыночной стоимости квартиры на улице Калинина 28, используя сравнительный метод.
Для оценки стоимости объекта недвижимости использовался сравнительный подход к выбору объектов, наиболее близких к оцениваемому объекту. Объекты сравнения приведены в Приложении 2.
Затем вы можете скорректировать цены на товары сравнения. Основанием для корректировки является цена реализации оцениваемого объекта, а также объекты, принятые в качестве объектов сравнения, где корректируется себестоимость квадратного метра.
Выбранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в сентябре 2019 года.оценка была проведена в декабре 2019 года. Цены на товары сравнения, выставленные на продажу, не нуждаются в корректировке.
Корректировка местоположения. Он рассчитывается на основе анализа сопоставимых сделок в одном и том же секторе рынка. Коррекция местоположения необходима, если характеристики местоположения оцениваемых и сопоставимых объектов различаются. При наличии существенных расхождений необходимо исключить данное свойство из списка сопоставимых свойств.
Приспособление к полу. Пол, на котором расположен объект оценки, также оказывает существенное влияние на его рыночную стоимость. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2019 года (информация о продажах получена из еженедельных рекламных и информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками агентств недвижимости г. Клина).
Корректировка под тип дома

. В процессе анализа продаж квартир мы пришли к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных в кирпичных домах, отличается от квартир, расположенных в панельных домах, в большую сторону.
Корректировка технического состояния. Объекты сравнения находятся в удовлетворительном состоянии. Цены на товары сравнения, выставленные на продажу, не нуждаются в корректировке.
Регулировка наличия горячей воды. В процессе анализа продаж квартир за первое полугодие 2019 года рыночная стоимость квартир, где есть горячее водоснабжение, отличается от квартир, где есть индивидуальная газовая колонка, в большую сторону.
В приложении 3 представлены расчеты рыночной стоимости объекта оценки в сравнительном виде.
Рыночная стоимость 1 кв. м. м объекта оценки, определяемого сравнительным подходом, является средневзвешенное значение скорректированной цены продажи (предложения) объектов сравнения:
S0c = (60193*3+65044*4+58017*3+54215*4+59487*4) / (3+4+3+4+4) = 68664 рублей.
Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определенная сравнительным подходом, составила: 68664 * 30,3= 2 080 517 рублей (два миллиона восемьдесят тысяч пятьсот семнадцать рублей)
1. Затратный подход.
Проведенные расчеты:
1) определяем стоимость воспроизводства 1 м2 жилой недвижимости, которая на дату оценки составляет 62706 рублей.
Затем мы рассчитываем стоимость воспроизводства квартиры по формуле:
Св= Sобщ*Св/м²(1)
где SV-общая стоимость воспроизводства; SB - общая площадь квартиры; SV/mi-стоимость воспроизводства аналогичного объекта за 1 м2.
SV = 30.3 * 62706 =1900000 руб.
2) рассчитать амортизацию оцениваемой квартиры по формуле:
Иф = (Тф/Тн)*100%, (2)
где Иф-физический износ; ТФ-фактический срок службы; ТН-нормативный срок службы.
Типовые сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивных элементов в отдельности устанавливаются "Положением о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий" и утверждаются Госстроем. Для объекта оценки, состоящего из кирпича, нормативный срок службы составляет 125 лет.
If = (12/125) * 100% = 9,6%
3) стоимость земельного участка не рассчитывается, так как объектом оценки является однокомнатная квартира в многоэтажном доме
4) отрегулируйте полученный СН на ранее рассчитанный износ:
СН = 1900000 *0,96 = 1824000 руб.
Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная по стоимостному подходу, составила один миллион восемьсот шестьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят пять рублей.
Доходный подход