Общетеоретические аспекты государственной регистрации ипотеки в гражданском праве

Как уже указывалось ранее, ипотека выступает в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя по кредитному договору и представляет собой обязательственное обременение имущественных прав на объект залога.
Юридическая конструкция ипотеки включает два основных вида правоотношений:
Основной. Устанавливается между залогодателем и залогодержателем. Здесь залог рассматривается, как своеобразный инструмент обеспечения возврата кредита в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком свои обязательств.
Дополнительный. Устанавливается между залогодателем и предметом залога. Регламентирует титул собственности и порядок распоряжения имуществом.
Основной закон, регулирующий залоговые операции с недвижимостью на территории Российской Федерации – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, а также ГК РФ.
Указанный закон предусматривает два вида ипотеки:
Ипотека в силу закона;
Ипотека в силу договора.
В соответствии с российским законодательством основание возникновение ипотеки – это закон или договор. Основа ипотеки – закон. При ипотеке в силу закона ипотека, как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на данное имущество, если иное не было установлено договором.
Если же рассматривать ипотеку в силу договора, то залогодатель добровольно передает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущества, тем самым гарантируя удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом. Возникает с момента заключения данного договора.
Как рассматривалось ранее, предмет ипотеки – это те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, конкретно:
Земельные участки, за исключением тех земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, или размер которых меньше минимального размер, установленного нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации или муниципалитетов для земель целевого назначения и разрешенного использования;
Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
Жилые дома, квартиры, и их изолированные части;
Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

.
Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит заемщику на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или только строящиеся на нем здания или сооружения залогодателя. При обращении взыскания на такое заложенное имущество задние или сооружение, которое находится в этот момент на нем, остаются в собственности залогодателя. В данном случае он приобретает право ограниченного пользования, то есть сервитута той частью земельного участка, которая необходима для использования по назначению здания или сооружения.
В случае приобретения земельного участка с использованием кредитных средств действует ипотека в силу закона. Земельный участок считается, как находящийся в залоге только с момента государственной регистрации права собственности заемщика на земельный участок, а здания и сооружения на участке – с момента регистрации права собственности, также с момента получения органом, который осуществляет государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора с приложением указанного договора.
Залогодатель вправе распоряжаться указанным имуществом в любом порядке, например, продавать, обменивать, сдавать в аренду. Помимо этого, он может вносить изменения в состав данного имущества предприятия, а также не нарушает других условий ипотеки.
Предмет жилищной ипотеки – индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, комнаты, предназначенные для постоянного проживания. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилом дом или квартиру и реализация данного имущества – это основание для прекращения права пользования ими залогодателем и иных лиц, проживающих в этом доме или квартире, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке, либо в силу закона в обеспечение возврата кредита.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и причитающихся ему процентов за пользование кредитом