Обеспечение кадастровой и оценочной деятельности

Нормативно-правовая база представляет собой совокупность норм права, содержащихся в различных нормативно-правовых актах (законы, приказы, правила и т.д.), позволяющих обеспечить права в границах государства в установленном ими порядке.
Обзор нормативно-правовой и методической базы является подготовительным этапом к выполнению кадастровых работ. Это позволяет определить актуальные законные пути достижения поставленной задачи в ходе работ [9].
В данный этап входит сбор и анализ правовых актов, регулирующих кадастровую деятельность. Рассматриваемые документы можно разделить на две основные группы:
— Законодательные акты, соблюдение требований которых обязательно для выполнения работ по осуществлению ГКУ и регистрации прав на территории Российской Федерации (далее РФ).
В эту группу входят Федеральные законы, постановления министерств и указы Президента РФ.
— Методическая и другая рекомендательная литература для выполнения работ, на основе которой исполнитель может корректировать порядок и график выполнения действий для повышения эффективности и качества работ.
К таковым относятся инструкции и методические рекомендации ведомств, а также учебная литература, подготовленные на основе актуального законодательства по осуществлению геодезических работ, методики подготовки документов для осуществления ГКУ.
При работе с объектами недвижимости основными нормативными документами являются:
Конституция РФ;
Земельный кодекс РФ [1];
Гражданский кодекс;
Федеральные законы, регулирующие работу с земельными участками, а также правами на данные объекты недвижимости.
При проработке нормативных документов важно определить основные понятия, на которых основывается выполнение работ, что позволит определить объем исходной и выполняемой документации и соответственно позволит избежать временных и денежных затрат.
При этом нормативно-правовые документы можно разделить на следующие группы:
Требования к выполнению документа для ГКУ;
Документы-основания документа для ГКУ.
Среди основных регулирующих документов следует отметить нормативные документы, содержащие регулирование кадастровых работ (на основании ФЗ №218), земельный участок как объект недвижимости и работу с ним:
Федеральный закон РФ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [3];
Федеральный закон РФ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [4];
Земельный кодекс РФ;
Постановление Правительства РФ № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;
Приказ Минэкономразвития РФ № 518 «О требованиях к точности и методам определения координат»;
Приказ Министерства экономического развития РФ №953 «О требованиях к подготовке технического плана».
Рассмотрим базовые понятия при осуществлении кадастровых работ.
Понятие кадастровой деятельности раскрывает Закон «О кадастровой деятельности». К кадастровой деятельности следует отнести весь спектр работ по подготовке документации и непосредственного процесса постановки на кадастровый учет, внесению в реестр и описание правоустанавливающей документации на различные объекты недвижимого имущества.
С 1 января 2017 года вступили в силу ряд изменений в процесс оборота государственного реестра недвижимости и прав не него. Образован Единый государственный реестр недвижимости, содержащий в себе ранее два различных реестра: реестр государственного кадастрового учета и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Кадастровую деятельность вправе осуществлять кадастровый инженер физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. [1] Исходя из этого положения можно утверждать, что кадастровый инженер несет ответственность за кадастровую деятельность, которую он выполняет.
Здание ИЖС как объект права собственности является недвижимой вещью, прочно связанной с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [3]. При этом, исходя из положений ст. 130 и 131 ГК РФ, здания являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.
Земельный кодекс РФ устанавливает прочную связь здания и экологического участка, представляя их единство судьбы как единого объекта недвижимости. Помимо этого, устанавливается «вес» такого объекта в планировке территории.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в единый государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ.
Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением его уникальных характеристик объекта недвижимости или других характеристик, указанных Федеральным Законом «О кадастровой деятельности».
Так же опорой для выполнения работ по постановке на кадастровый учет и регистрации прав являются Федеральные законы и Письма Минэкономразвития с рекомендациями по производству работ [10].
Индивидуальное жилищное строительство является видом разрешенного использования категории земель населенных пунктов

. В соответствии с Земельным кодексом РФ участки со статусом ИЖС рассчитаны для возведения индивидуального жилого дома. В каждом регионе Российской Федерации есть свои ограничения на размер участка, свои нормы минимума и максимума. Исходя из положений части 3 статьи 48, частей 1, 2, 9 статьи 51 ГрадК РФ устанавливаются условия пакета документации на такое здание:
подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства;
получение разрешения на строительство является обязательным при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.
Также необходимо отметить, что в соответствии с законодательством Российской Федерации правоотношения, связанные с созданием объекта индивидуального жилищного строительства и жилого строения, имеют различное правовое регулирование (Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») [10].
Согласно пункту 15 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (№ 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации») в сведениях государственного кадастра недвижимости о назначении здания может быть указано: нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом.
При этом с учетом положений Закона № 217-ФЗ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение;
на дачном земельном участке по усмотрению правообладателя допускается осуществление строительства либо объекта индивидуального жилищного строительства, либо жилого строения;
получение разрешения на строительство в целях строительства жилого строения на садовом, дачном земельном участке не требуется;
для строительства объекта индивидуального жилищного строительства получение разрешения на строительство обязательно.
Также обращаем внимание, что положения части 8 статьи 41 Закона о кадастре (№ 361-ФЗ) не могут применяться в отношении заявлений о государственном кадастровом учете и необходимых для такого учета документов, представленных в орган кадастрового учета до 4 июля 2016 г.
Исходя из этого получаем законодательную базу для действий совершаемых над земельными участками и объектами капитального строительства для их постановки на кадастровый учет:
1.Земельный кодекс (определяет основные понятия земельных отношений и устанавливает их основные правила);
2.ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности» (определяют основные действующие понятия в области кадастрового учета);
3.Гражданский Кодекс РФ;
4.Приказы Министерства экономического развития об утверждаемых формах документов (технический план, заявление о постановке на кадастровый учет, регистрация прав и др.).
Согласно постановлению Правительства РФ от 01 июня 2009 года №457, ведение кадастрового учета осуществляется Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР)». [5]
При осуществлении работ по постановке на кадастровый учет земельного участка прежде всего следует руководствоваться Законом «О кадастровой деятельности» [1]. Исходя из общих рекомендаций можно вывести следующую последовательность осуществления кадастровых работ, связанных я подготовкой документов для постановки на кадастровый учет здания (рис. 1).
Постановка на кадастровый учет требует внимательного сбора исходных данных. При этом важно эти данные разделить на данные связанные с земельным участком, на котором расположено здание и непосредственную документацию, связанную с возведением здания, в которой содержатся его уникальные характеристики.
Прежде всего необходимо установить верность самого использования такого алгоритма. Существуют обязательные условия принадлежности здания к индивидуальной жилому строительству. К таким требованиям относятся требования к земельному участку на котором оно расположено:
Земельный участок должен принадлежать к землям населенного пункта (II категория земель);
Земельный участок, на котором расположен объект, содержится в ЕГРН со статусом учтенный (данные о его характеристиках и местоположении установлены и имеют актуальный статус);
Вид разрешенного использования участка: для ИЖС;
Границы экологического участка и здания, которое на нем расположено не пересекаются.
172816690805Встреча с заказчиком
0Встреча с заказчиком
1720215466724Подписание договора
и согласия на обработку ПД
0Подписание договора
и согласия на обработку ПД
45827952466975Пакет документов полный
00Пакет документов полный
-1847852524126Пакет документов не полный
00Пакет документов не полный
288005626479528800569537702880056168529000288005622402808905566735160028925344062095890555647384714179558224784Передача заказчику итога работ
0Передача заказчику итога работ
2935605799745414071607367534Получение итога кадастровых работ
(выписка из ЕГРН)
0Получение итога кадастровых работ
(выписка из ЕГРН)
29484017092710294840170941724906597691819349065975781495048893444720446039363655052168Формирование технического плана здания
0Формирование технического плана здания
39443564028440Геодезическая съемка
0Геодезическая съемка
-1162055868934Запрос и получение недостающего документа
0Запрос и получение недостающего документа
8858255654939-994314921885Определение источника документа и условий его получения
00Определение источника документа и условий его получения
8858254711329-949864028440Определение недостающего документа(ов)
00Определение недостающего документа(ов)
85661532467554899660324839646647103246120860425324612011010902438400Сравнение
документов в наличии и полного необходимого комплекта документов
00Сравнение
документов в наличии и полного необходимого комплекта документов
17268961158240Получение исходных документов от заказчика
0Получение исходных документов от заказчика
39071556199667Подготовка пакета и подача документов в МФЦ
0Подготовка пакета и подача документов в МФЦ
164274594615Заказ документов в ЕГРН
00Заказ документов в ЕГРН
Рис