Объекты и субъекты управления жилищным фондом

Как известно, управленческая система рассматривается в совокупности двух неотъемлемых составляющих – объекта и субъекта. Поэтому, важное значение в процессе управления жилищным фондом имеет определение круга объектов и субъектов его осуществления.
В Жилищном кодексе Российской Федерации, согласно ст. 16 жильем – жилым домом признается индивидуально–определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их пребыванием в таком доме.
Жилье обеспечивает гражданам среду проживания , является местом ведения домашнего хозяйства, потребления материальных и духовных благ, отдыха и вместе с тем в значительной степени определяет здоровье, стабильность и благополучие семей.
С технической точки зрения жилье можно охарактеризовать как «строительную систему, которая состоит из нескольких защитных и многофункциональных конструкций, образующих наземный и наземно-подземный замкнутый объем, предназначенный для пребывания людей и их жизнедеятельности». Также жилье рассматривается как результат производства – как «искусственно созданная человеком среда обитания, место для отдыха, осуществления трудовых и бытовых процессов».
Если принять во внимание градостроительное значение жилья, тогда, по мнению Г. Т. Попова, жилье – это первичный и важнейший элемент городского хозяйства.
В целом под одним и тем же словом «жилье» подразумеваются два понятия, которые имеют принципиальную разницу. В первом случае речь идет о жилье как объекте недвижимости, то есть непосредственно о домах, квартирах, помещениях. Во втором случае жилье рассматривается как объект, предоставляющий жилищные услуги, то есть является местом отдыха, развития семьи, воспроизводства рабочей силы. Второе понятие касается процесса использования жилья.
Считаем, что отдельно стоит остановиться на правовых аспектах отношений общей совместной собственности, которая является объектом управления. В том случае, если жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат нескольким владельцам, которые одновременно являются совладельцами объектов общего пользования, указанные объекты находятся в общей совместной собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в доме.
Учитывая указанное выше, следует согласиться с мнением Крашенинникова П

. В. о том, что квартира является главной вещью, а имущество, обеспечивающее эксплуатацию квартир – вспомогательные помещения (общее имущество), является принадлежностью главной вещи.
Таким образом, проведенный анализ законодательных актов и литературных источников позволяет выделить следующие объекты управления жилищным фондом:
одно-, двухквартирный жилой дом усадебного типа;
многоквартирный дом;
жилой комплекс;
общее имущество совладельцев многоквартирного дома.
Следует заметить, что предметом дальнейших исследований будет многоквартирный дом.
Теперь перейдем к рассмотрению вопроса, который касается субъектов управления жилищным фондом.
Участниками отношений в сфере хозяйствования являются субъекты хозяйствования, потребители, органы государственной власти и органы местного самоуправления, наделенные хозяйственной компетенцией, а также граждане, общественные и другие организации, выступающие учредителями субъектов хозяйствования или осуществляющие в отношении них организационно–хозяйственные полномочия на основе отношений собственности.
Учитывая указанное выше, а также специфику подотрасли жилищного хозяйства, опираясь на анализ законодательных и нормативно–правовых актов, которые регулируют правовые отношения между участниками на рынке предоставления услуг по управлению жильем, предлагаем считать субъектами управления жилищным фондом таких участников отношений в этой сфере: потребитель ЖКУ, исполнитель ЖКУ, товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Рассмотрим сущность каждого из перечисленных субъектов управления жилищным фондом более детально. Считаем, что среди участников отношений в сфере предоставления услуг по управлению жильем особо следует выделить таких субъектов, как потребитель и исполнитель жилищно–коммунальных услуг.
Потребитель -физическое или юридическое лицо, которое получает или намерено получить жилищно–коммунальную услугу.
В свою очередь, среди потребителей – физических лиц определяющую роль играют жители, к которым относятся владельцы, совладельцы, наниматели, арендаторы отдельных жилых и нежилых помещений, проживающих в доме