Нежилые помещения как особый объект арендных отношений

Нежилые помещения можно считать одними из наиболее распространенных объектов аренды, но вместе с тем их правовой статут четко не определяется законодателем. Прежде всего, вопрос заключается в непосредственной принадлежности нежилых помещений к самостоятельным объектами гражданских прав. К настоящему времени имеют место два подхода в отношении возможности признания статуса объекта гражданских прав и объекта арендных отношений за такими помещениями. В соответствии с первым подходом возможность признания опровергается, так как в ст. 607 ГК РФ нежилые помещения не предусматриваются объектами аренды. Также сторонники указанного подхода ссылаются и на то, что нежилые помещения не могут существовать вне зданий или сооружений. Согласно второму подходу, возможность такого признания подтверждается, опираясь на ст. 130 ГК РФ, где указано, что нежилые помещения относятся к недвижимым вещам.
Исходя из ст. 1 Фед. закона № 122-ФЗ нежилые помещения признавались (до 2017 г.) в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. На данный момент же мы можем говорить о том, что законодателем признается существование помещения в качестве обособленного объекта недвижимости в целом, что вытекает из положений ст. 4 Фед. закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, так как в указанной форме понятие помещения, без разделения по целевому назначению, представляется в качестве объекта недвижимости, подлежащего кадастровому учету.
Можем говорить также и о том, что, по мнению Е.А. Суханова и В.В. Чубарова признание нежилого помещения в роли самостоятельного объекта гражданских прав способно повлечь за собой юридическое растворение объекта гражданских прав здания, частью которого выступает нежилое помещений, поскольку они не способны одновременно существовать в едином статусе

. Мы позволим себе не согласиться с данной точкой зрения, поскольку участие нежилых помещений в гражданском обороте, как объектов аренды, никак не способно повлиять на юридический статус здания. Например, собственник здания, который сдает нежилые помещения, которые в нем расположены, в аренду не потеряет при этом права собственности на само здание, соответственно у здания сохраняется статус объекта гражданских прав.
Одним из характерных признаков нежилого помещения, бытующих в доктрине, выступает изолированность помещения. Так по мнению В.А. Алексеева и И.М. Ашимхина нежилое помещение должно идентифицироваться посредством установления специальным органом технической инвентаризации его границ, нанесенных на план здания. Указанный признак получил свое легальное закрепление в ст. 2 Фед. закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ в качестве присущего в целом для помещений (и жилых, и нежилых) в определении их понятия. К тому же, указанный признак отчетливо подтвержден и в Обзоре судебной практики Президиума по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, где отмечено, что помещение (любое) должно обладать двумя признаками: обособленностью и изолированностью.
Следующим важным доктринальным признаком выступает предназначенность нежилого помещения