Некоторые аспекты теории правого режима земельного участка

Концепция правового режима земельных участков изначально возникла как производная от понятия «земельно-правовой режим», поскольку земельные участки постоянно расположены на определенных территориях, и, соответственно, правовой режим соответствующих земель также распространяется на них. Особенности развития и поддержания земельных отношений обуславливают самостоятельную юридическую значимость содержания понятия «правовой режим земельного участка».
Следует заметить, что правовой режим земельных участков не позволяет говорить об определенности их правового статуса. Основными проблемными вопросами являются пределы ограничения правомочий собственника земельного участка, проблема квалификации объектов в качестве объектов недвижимости и соотношение правовых режимов земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
Кроме этого, подчиненность оборота и использования земельных участков одновременно нормам гражданского, градостроительного и земельного законодательства, которые не только по - разному решают вопросы соотношения прав на земельный участок и на недвижимое имущество, расположенное на нем, но и имеют принципиально разную иерархию нормативных правовых актов.
Гражданское законодательство находится, согласно ст. 71 Конституции РФ 1993 года в исключительной компетенции Российской Федерации, земельное и градостроительное законодательство связаны с региональным законодательством в гораздо большей степени, так как находятся в сфере совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, в силу прямого указания на то Конституции РФ. Имущественные отношения по использованию земель являются гражданско-правовыми (ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ), а отношения по использованию и охране земель являются земельными (ч. 1 той же статьи).
По мнению правоведов, ЗК РФ, принятый через шесть лет после Гражданского кодекса, унаследовал такой его концептуальный недостаток, как отсутствие правила, определяющего соотношение его общих положений со специальными нормами

. Как верно указали разработчики Концепции развития законодательства о вещном праве, такая ситуация «…способствует тому, что ГК РФ не служит основой для соответствующего правового регулирования». Очевидно, то же самое можно сказать и в отношении норм ЗК РФ. Последний также содержит общее правило о подчинении норм земельного права в других федеральных законах его нормам.
В соответствии с п.3 ст. 6. Земельного кодекса РФ, земельный участок, как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представлена в виде части земной поверхности, обладающей качеством индивидуально определенной вещи. Рассматривая данное понятие, можно отметить, что ЗК РФ, как и ГК РФ, относит земельные участки к объектам недвижимости, квалифицируя их в качестве индивидуально определенной вещи.
По мнению С.Ю. Стародумовой, к таким характеристикам следует отнести природные, антропогенные и фактические (физические характеристики). Индивидуально определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или порчи таких вещей от обязанного лица можно требовать лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных вещей.
На наш взгляд, законодатель даёт возможность рассматривать часть поверхности земли, как земельный участок, без государственного учёта с условием наличия характеристик, позволяющих определить её в качестве индивидуально-определённой вещи. К уникальным характеристикам земельного участка можно в первую очередь отнести местоположение и границы земельного участка.
В качестве определенного элемента правового режима земельных участков, можно назвать требования земельного законодательства для формирования новых земельных участков, содержащиеся в ст