Недостатки существующей системы правового регулирования ипотечных правоотношений

Ипотека является одной из основных правовых форм, позволяющих гражданам осуществлять свое конституционное право на жилье и решать жилищные проблемы в современной России. Средняя процентная ставка по ипотеке в 2019 году составляет 13,4%, тогда как каждая четвертая квартира была куплена по программе с государственной поддержкой, ставка по которой не превышает 12%. В начале 2018 года в стране насчитывалось около 3,5 миллионов активных ипотечных кредитов. Общая задолженность по ипотечным кредитам составляет более 4 трлн рублей, а общая сумма просроченной задолженности за 2018 год составила 1,15 трлн. рублей, то есть вырос по сравнению с 2017 годом на 48%.
Поэтому вопрос своевременного выполнения гражданами-должниками своих обязательств по погашению суммы кредита и процентов по нему приобрел характер острой социальной проблемы. Отношения по договору займа регулируются нормами главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кредитный договор является разновидностью ипотечного договора, следовательно, согласно п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации правила раздела 2 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения по договору займа, распространяются на отношения по договору займа.
В силу пункта 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан погасить полученную сумму займа кредитору в срок и в порядке, которые установлены договором займа. Более того, важно право гражданина – заемщика на досрочное погашение суммы кредита.
Сумма кредита, предоставленная под проценты заемщику – гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть погашена досрочно, полностью или частично, при условии, что кредитор уведомлен об этом не менее чем за тридцать дней до дня такого возвращения.
Кредитное соглашение может установить более короткий срок для уведомления кредитора о намерении заемщика погасить средства досрочно (пункт 2 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возможность досрочного погашения ипотечного кредита даже в сложных условиях экономического кризиса остается важной для граждан – заемщиков, хотя она используется несколько реже, чем раньше. По данным Национального бюро кредитных историй (NBCH), досрочное погашение ипотечных кредитов в 2018 году сократилось с 25 до 15 процентов. Это связано с ростом инфляции и снижением реальных доходов населения.
В судебной практике встал вопрос о сумме процентов, подлежащих уплате при досрочном расторжении кредитного договора в случае досрочного погашения суммы кредита. В одном из дел, рассмотренном в порядке надзора Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, гражданин-заемщик погасил кредит досрочно, и в этом случае согласно п. 4 ст. 809 ГК РФ кредитор вправе получать от заемщика проценты, начисленные включительно, до дня погашения суммы кредита полностью или частично.
Гражданин – заемщик подал в банк иск о возврате процентов по переплаченному банку кредиту, который банк не вернул ему добровольно. Районным судом, а затем Алтайским краевым судом было отказано истцу. Договор между гражданином и банком содержал условие, согласно которому заемщик имеет право досрочно погасить весь кредит или его часть без предварительного уведомления кредитора

. Местные суды, которые отклонили требования гражданина к банку, заявили, что ежемесячная выплата истцом не включает проценты за «не наступивший период времени». А в решениях обоих судов было сказано, что пересчет процентов за период, когда заемщик фактически использовал кредит, не соответствует условиям договора.
Верховный Суд Российской Федерации не согласился с такими выводами и, кроме того, указал два важных момента:
- предоставление кредита является финансовой услугой и полностью регулируется Законом о защите прав потребителей. В соответствии со ст. 32 указанного закона потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии, что подрядчик оплачивает фактически понесенные им расходы, связанные с выполнением обязательств по настоящему договору. Следовательно, гражданин – потребитель, заключивший договор с банком, вправе отказаться от его исполнения в любое время, если он оплатил расходы, понесенные кредитором, связанные с исполнением обязательств по настоящему договору и состоящие из сумм. и проценты, полученные от кредитора за период использования кредита.
Если гражданин-заемщик воспользовался своим правом досрочного исполнения кредитного договора, он вправе потребовать пересчета процентов, предусмотренных кредитным договором, уплаченных за период, в течение которого использование средств уже прекратилось, и возврата его часть, если таковая имеется. Таким образом, постановление местных судов о том, что пересчет уплаченных процентов не соответствует закону и соглашению, нельзя считать правильным;
- ссылка местных судов на ст. 453 ГК РФ. Согласно этой статье стороны не вправе требовать возврата того, что было ими исполнено по обязательству до тех пор, пока они не изменили или расторгли договор. В рассматриваемом случае кредитное соглашение было расторгнуто не путем, собственно, расторжения, а путем «надлежащего исполнения» (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае неисполнения гражданином – должником своего обязательства по погашению ипотечного кредита в срок, по решению суда возможно взыскание имущества должника, за исключением имущества, перечень которого установлен ст. 446 ГПК РФ.
В этот список также входит единственное подходящее жилье. В одном из дел Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга вынес решение о взыскании довольно большой суммы задолженности с местного жителя. В данном случае судебные приставы арестовали квартиру, в которой жили должник и ребенок. Районные, а затем и Санкт-Петербургские городские суды решили, что «поскольку оспариваемая квартира как единственное место жительства должника не может быть арестовано, арест не может быть использован в качестве самостоятельной меры принудительного исполнения и не может привести к исполнению решения суда.
По мнению Верховного суда несмотря на то, что в ст. 446 ГПК РФ запрещается обращать взыскание согласно исполнительным документам на единственное жилье должника, возможно арестовать такое жилье, поскольку арест не является наказанием. Этот арест не предусматривает каких-либо ограничений права на использование, не говоря уже о его изъятии и реализации. У должника просто нет права распоряжаться квартирой – продать ее, пожертвовать или обменять.
Согласно пункту 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения заемщиком срока, установленного для погашения следующей части кредита, кредитор (банк) вправе потребовать досрочного погашения всей оставшейся суммы кредита вместе с учетом процентов