Модели ипотечного кредитования

Ипотека - это одна из форм имущественного обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
При оценке многоаспектности ипотеки, можно сделать вывод, что ипотечный кредит – это одна из самых сложных форм финансово-кредитных отношений. Он может функционировать одновременно в двух сегментах финансового рынка: на кредитном рынке и рынке ценных бумаг. Одним из условий развития ипотечного кредитования, который носит долговременный характер и требует постоянного притока долгосрочных ресурсов, является одновременность осуществления ипотечных операций [33, c. 27].
Ипотека - это одна из форм имущественного обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
В истории развития ипотеки сложились две группы моделей ипотечного жилищного кредитования - одноуровневые модели и двухуровневые (рисунок 3).
Модели ипотечного жилищного кредитования
Одноуровневые
Двухуровневые
Модель жилищных контрактных сбережений
Модель универсальных коммерческих банков
Модель специализированных ипотечных банков
Рисунок 3 - Модели ипотечного жилищного кредитования [40, c. 277]
При организации ипотечного кредитования в России было решено применить двухуровневую модель, взяв за образец американскую систему ипотечного кредитования.
Механизм функционирования двухуровневой модели ипотечного кредитования в России представлен на рисунке 4.
Рисунок 4 - Механизм двухуровневой модели ипотечного банковского кредитования в РФ [14, c. 44]
Реализация одноуровневой модели ипотечного кредитования в нашей стране представлена на рисунке 4. Она стала возможна с принятием ФЗ № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 03.04.2020 г.)
Рисунок 5 - Механизм одноуровневой модели ипотечного банковского кредитования в РФ [14, c. 44]
Ипотечное кредитование представляет собой долгосрочный кредит, который предоставляется юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости [40, с. 277]:
а) земли производственных и жилых зданий;
б) помещений;
в) сооружения.
Самой главной чертой ипотечного кредитования является то, что возможно приобрести желаемою недвижимость достаточно в короткий срок. Но при этом заемщик не может дарить недвижимость, так как необходимо согласие банка.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам, представленным нарисунке 6.
Рисунок 6 - Классификация ипотечных кредитов [28, c. 27]
Можно сказать, что в сложившейся экономической ситуации ипотечное кредитование в России очень популярно потому, что ипотека зачастую является единственным способом получить собственное жилье для граждан. Сегодня в России банками предлагаются разные условия, благодаря чему предполагается совершенствование ипотечного кредитования.
Ниже на рис. 7 приведены принципы ипотечного предоставления кредита. Рассмотрим главные принципы, лежащие у основания системы ипотечного предоставления кредита

. Принципы ипотечного предоставления кредита: возвратности, платности, срочности, обязательности, обеспеченности. Кроме того, принципы специальности, гласности, надежности, приоритетности, бесповоротности, дифференцированности. Принцип возвратность основан на возврате заемщиком суммы займа. На практике данный принцип смотрится как внесение либо перечисление средств финансовой компании со стороны заемщика.
Рисунок 7 – Принципы ипотечного кредитования
Первый метод - это внесение в кассу банка, второй метод-это перечисление на счет. Принцип платности основан на обязанности заемщика, сообщает про то, что нужно уплачивать процентную ставку по кредиту. Принцип срочности основан на перечислении средств заемщиком в сроки, обозначенных в договоре. Принцип обязательности основан на том, что сведения об ипотечным займам обязана быть внесена в Единый муниципальный перечень прав.
Принцип специальности основан на описании объекта предоставления кредита. В описание врубаются: толики хозяев, сервитуты. Принцип гласности основан на публичности, дающий возможность хоть какому заинтересованному лицу выяснить всю нужную ему данные об ипотечным займам, об объекте предоставления кредита, в том числе свойства объекта и права залога, аренды.
Принцип надежности говорит про то, что вся сведения об ипотечным займам верна. Принцип приоритетности говорит, что в Едином муниципальном реестре прав ведется очередность залогодержателя. Больше ранешний заключенный контракт имеет ценность над больше поздним контрактом. Принцип бесповоротности основан на невозможности окончании ипотеки без согласия сторон и судебного вердикта. Принцип дифференцированности основан на личном подходе к заемщикам.
Можно выделить внешние факторы спроса на ипотечное кредитование, имеющие общеэкономические предпосылки:
высокий уровень и нестабильность ключевой ставки, по сути, заменившей в практике банковской деятельности ставку рефинансирования;
высокий темп инфляции, нестабильность курса рубля, которые вызывают риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании (особенно по валютным кредитам);
ограниченная платежеспособность граждан;
несовершенство законодательства в системе жилищного строительства и обеспечения граждан жильем;
проблемы социального характера;
неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;
ухудшение макроэкономической ситуации в России, вызванное как причинами геополитического характера, так и изменением механизма курсовой политики Банка России.
К внутренним факторам можно отнести следующие:
длительное рассмотрение заявки потенциального заемщика. Например, заявка на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья у физического лица рассматривается банком в течении 2-3 дней с момента предоставления полного пакета документов;
одобрение недостаточного кредитного лимита на приобретение жилья, что приводит к отказу от выбранного заемщиком объекта. Как правило, в данном случае заемщик несет финансовые потери, связанные с исполнением обязательств перед продавцом и подготовки документов в банк;
заемщик несет дополнительные расходы, вызванные оплатой услуг риелторского агентства и/или ипотечного брокера, составлением отчета об оценке, получением справок у различных государственных и коммерческих структур и пр.;
несоответствие выбранного для приобретения объекта недвижимости требованиям банка