История возникновения и развития ипотеки в России

Понятие ипотека в российской истории появилось примерно в 1860-х годах. Заимствовано оно было из французского и германского прав. Тогда под ипотекой понимался залог недвижимого имущества.
История ипотеки берет свое начало в Древней Греции VI века до н. э., где афинским правителем Солоном было проведено несколько реформ. Он впервые предложил выдавать займы под залог имущества. Им же впоследствии был введен термин ипотека. Его значение сводилось к обеспечению необходимым уровнем ответственности должника по отношению к кредитору посредствам владения земельными ресурсами. Границу земельного участка, которым владел заемщик, обозначали специальными столбиками, которые называли ипотекой, что в переводе с греческого означает подпорка. На этих столбиках писали, что указанная земля выступает гарантией претензий по займу. Позже на смену столбикам пришли специальные ипотечные книги. До этих реформ в Греции займы выдавались поз залог честного имени или свободы самого должника [24, с. 16].
Есть также информация, что в XV веке существовал феномен вторичного заклада имения в другие руки с оговорками на то, что имение не заложено в другие руки.
Дальнейшее развитие ипотеки в истории России произошло в XVIII в. в период царствования Елизаветы Петровны. Ею в 1754 году было утверждено создание дворянских банковских учреждений и контор государственного банка. Их главной задачей была выдача ссуд привилегированному сословью, имевшему недвижимость в пределах Российской Империи, а также состоявших в русском подданстве. Спустя 22 года такая услуга стала доступна и крестьянам.
Последующее реформирование ипотеки произошло в середине XVIII в. Результатом реформы, проведенной Екатериной II, в 1786 стало упразднение дворянских банков, согласно манифесту «Об учреждении заемного банка государства», в связи с тем, что предыдущая банковская система имела множество недостатков, связанных с учетом операций по выдаче средств. В итоге появились учреждения, которые занимались исключительно ипотечным долгосрочным кредитованием

. Уже после отмены крепостного права манифестом Александра II в России начинают массово распространяться банковские учреждения, причем с разными формами собственности, например, такими как акционерные и государственные, сословные и взаимные, и прочие. Период с 1861 года до начала XX века также называют золотым веком ипотеки потому как именно тогда сложилась новая система ипотечного кредитования в России. При этом в этот период также начинают создаваться нормативные акты, регулирующие деятельность кредитных учреждений, как например, в 1868 году был принят устав сельских банков.
В дореволюционной России кредитная инфраструктура насчитывала множество видов, таких как земельные банки, сельские банки, кредитные товарищеские организации или общество взаимного поземельного кредита. Их основной функцией являлась выдача кредитов под залог земли. Именно это повлияло на то, что в период дореволюционной России ипотечное кредитование часто называли поземельным. При этом ипотека этого периода в качестве юридического права начинала действовать только с того момента, как была сделана запись в вотчинную книгу. А в том случае, если должник не исполнил свои обязательства кредитор имел право на удовлетворение иска из задолженного имущества, которое принадлежало должнику.
В мировой практике ипотечные институты в своей деятельности руководствовались примерно одинаковыми принципами в вопросах определения залога, методов оценки или способов рефинансирования ипотечных кредитов. Однако в России, в отличие от прочих отдельное внимание уделялось возможности получения постоянного дохода в течение всего займа. Доход при этом получался в результате сдачи в аренду имущества, наемной платы за землю или за заключение контрактов, приносящих доход. В России также была запрещена выдача ссуд под залог фабрик, неоконченных построек или лесов. Оценка имущества происходила на основании ее доходности, в следствии чего было создано множество норм и инструкций, которые, однако, не фиксировали максимальные и минимальные цены, поэтому каждый банк был вправе устанавливать собственную ценовую политику [24, с