Исполнение и ответственность за нарушение договора аренды недвижимости

§1. Права и обязанности сторон по договору аренды недвижимости
Переходим к анализу прав и обязанностей сторон по договору аренды недвижимости.
Из соответствующих положений ГК РФ можно выделить следующие права и обязанности сторон по договору аренды – в отношении арендодателя:
Право сдавать принадлежащее имущество в аренду;
Право требовать своевременного внесения арендной платы;
Право требовать возмещения причиненного арендованному имуществу вреда;
Право досрочного прекращения или расторжения договора аренды;
Право передать правомочия по заключению договора аренды иным лицам;
Обязанность предоставить имущество арендатору;
Обязанность содержать находящееся в собственности имущество;
Обязанность предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество.
В отношении арендатора:
Право заключить договор аренды как на общих, так и на специальных условиях, если речь идет о субъекте предпринимательской деятельности;
Право использовать арендованное имущество в соответствие с его целевым назначением;
Право заключить договор субаренды, если это не противоречит договору аренды;
Право требовать от арендодателя досрочного расторжения договора аренды или уменьшения арендной платы;
Обязанность вносить арендную плату согласно условиям заключенного договора;
Обязанность по содержанию арендованного имущества;
Обязанность при заключении договора аренды вести себя добросовестно так, чтобы не нарушать права третьих лиц.
Представляет практический интерес положения ст. 617 ГК РФ, устанавливающей возможность смены сторон по договору аренды с сохранением такого договора. «Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды».
Важно также учесть, что при смерти гражданина, являющегося стороной по договору аренды, вытекающие из договора права переходят к наследникам гражданина, если законом или договором не предусмотрено иное.
При расторжении договора аренды арендатор или его наследники должны вернуть арендованное имущество арендодателю в том виде, в котором оно было получено в момент заключения договора аренды с учетом нормального износа арендованного имущества. Если же за период действия договора аренды арендатор осуществил отделимые улучшения арендованного имущества, то такие улучшения являются собственностью арендатора.
Если же арендатор осуществил неотделимые улучшения арендованного имущества, то при расторжении договора аренды он имеет право требовать от арендатора компенсации за такие улучшения.
Следует подчеркнуть, что на неотделимые улучшения арендованного имущества должно быть получено согласие со стороны арендодателя. Если арендатор без согласия с арендодателем осуществил неотделимые улучшения арендованного имущества, то риски финансовых потерь возлагаются на арендатора.
На данной стадии настоящего исследования считаем уместным рассмотреть материалы судебной практики в части анализа спорных вопросов, связанных с неотделимыми улучшениями в отношении арендованного имущества

. Так, из материалов дела следует, что арендатор с согласия арендодателя осуществил капитальный ремонт в арендованном помещении, а после истечения договора аренды стал требовать от арендодателя возмещения стоимости таких улучшений.
Суд оставил требования истца без удовлетворения, поскольку неотделимые улучшения подразумевались условиями заключенного договора.
В другом деле истец также просил взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений, произведенных за свой счет.
«ООО СК «Мастер-ДомСтрой» сообщило, что 04.04.2017 по акту приема-передачи принял от ответчика недвижимое имущество – здание бани общей площадью 482,9 кв.м, в помещениях которого отсутствуют горячее водоснабжение и канализация. Также в ходе эксплуатации бани были выявлены скрытые недостатки, без устранения которых здание бани не могло функционировать: частичное разрушение бетонных перекрытий, полов, замена водопроводных труб, установка счетчиков тепла, для устранения которых ООО СК «Мастер-ДомСтрой» произвел работы по капитальному ремонту на общую сумму 1 195 766 руб. Сумма расходов, как пояснил истец, рассчитана в соответствии со сметой на ремонтно-строительные работы на 2017 год».
Однако и в данном деле заявленные исковые требования судом поддержаны не были, поскольку в силу условий договора истец, являющийся арендатором спорного жилого помещения, принял на себя обязательства по осуществлению текущего ремонта, что послужит основанием для зачета понесенных расходов в счет арендной платы.
Из приведенных примеров следует, что спорные ситуации в части требования компенсаций за неотделимые улучшения могут оказываться необоснованными по вине самого истца.
В этой связи считаем необходимым в целях защиты прав арендодателей недвижимого имущества в качестве оснований, позволяющих отказывать в удовлетворении исковых требований по возмещению арендаторам причиненного ущерба, который фактически причинен не был, закрепить в соответствующих правовых актах в качестве такого отказа сознательное злоупотребление арендатором своего права на возмещение вреда, что было продемонстрировано на примере нескольких судебных решений.
Резюмируя настоящий параграф, остановимся на следующих выводах:
Права и обязанности сторон по договору аренды недвижимости являются взаимными, образующими правовой статус субъектов договора аренды;
Отдельные права одновременно выступают и в качестве обязанностей, что можно было проследить на примере права арендодателя получать арендную плату за использования арендатором имущества, а для арендатора необходимость внесения арендной платы выступает в качестве базовой обязанности по договору аренды;
В системе действующего правового регулирования существуют взаимные обязанности сторон по договору аренды недвижимости, что следует из положений ст. 616 ГК РФ.
§2. Правовые последствия нарушение договора аренды недвижимости
К числу правовых последствий, наступающих в результате нарушения договора аренды недвижимости, относятся: расторжение договора как в досудебном, так и в судебном порядке, его возможные изменения, дополнения, признание договора недействительной или оспоримой сделкой, взыскание компенсации за причиненный ущерб или упущенную выгоду.
Как отмечает С.А