Договор об ипотеке как основание возникновения ипотечного обязательства

Анализируя понятие «договора об ипотеке» необходимо выделить его наиболее важные признаки. Первым признаком договора об ипотеке является то, что он является акцессорным, т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Акцессорный характер договора об ипотеке проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только существующее требование, которое вытекает из кредитного договора, договора купли-продажи, договора займа и других договоров.
Вторым отличительным признаком договора об ипотеке является особый предмет договора – недвижимое имущество. Объект недвижимого имущества как предмет договора об ипотеке обладает следующими особенностями:
– обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;
– физическая устойчивость объекта – фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);
– является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса [14, с. 143].
Один из важнейших признаков ипотеки – это следование залога за вещью, ценность которой служит кредитору для удовлетворения его требований. Пункт 2 ст. 174.1 ГК РФ [2] вводит именно эту конструкцию для последствий продажи арестованного имущества.
Вместе с тем в ипотеке следование – это один из элементов конструкции залогового права, второй неизбежный элемент – это приоритет. Принцип следования: право залога следует за вещью и разделяет её судьбу [15, с. 567].
Что же касается правовой природы договора об ипотеке, то среди отечественных правоведов отсутствует единое мнение. Часть российских ученых считают, что залоговое право, к которому относится договор ипотеки, входит в институт вещного права. Можно рассматривать договор ипотеки, как вещное право, которое предоставляет своему обладателю возможность удовлетворения своих требований их стоимости заложенного имущества в случае, если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет основное обязательство.
По мнению Извощиковой С.А., залоговое право является вещным правом и относится к правам на чужую вещь. Также, вещный характер залога проявляется в том, что залог имеет в качестве объекта вещь, залог всюду следует за вещью, независимо от того, к кому переходит право собственности [21, с. 35]. Но споры о правовой природе договора об ипотеке на наш взгляд не стоит решать посредством закона, так как принятие закона не означает конец дискуссии, ведь в скором мнении законы могут кардинально изменять отнесение к тому или иному виду права.
На наш взгляд отнесение договора об ипотеке к вещно-правовому способу обязательства, в связи с возникновением при заключении договора об ипотеке права залогодержателя является наиболее логичным и правильным.
На настоящий момент договор об ипотеке признается самым надежным способом обеспечения исполнения основного обязательства в гражданском обороте.
Особенная характеристика ипотеки в силу договора в том, что залогом по обеспечению исполнения обязательства выступает имущество, которое уже находится в праве собственности у заемщика. Проиллюстрируем пример, физическое лицо имеет намерение получить заем на достаточную сумму денежных средств, и он имеет право собственности на недвижимость

. В подобных случаях, одновременно с кредитным договором оформляется соглашение по ипотеке, то есть, залоговое обязательство возникает в силу юридически оформленного договора.
По поводу ипотеки в силу договора Е.А. Суханов, отметил, что право залога в силу заключенного договора должно возникать в случае наличия необходимого фактического состава. Во-первых, должен быть оформлен юридически заключенный сторонами договор о залоге; во-вторых, должно возникнуть обеспечиваемое обязательство; в-третьих, заёмщик должен быть собственником имущества, передаваемого в залог (и так же должно имеется в наличности само закладываемое имущество); в-четвертых, залог должен иметь свойство публичности (то есть юридически закреплен в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним или оформлен иным образом, устанавливаемым законом) [28, с. 213].
Следует сделать вывод, что при наличие всех четырех элементов фактического состава, предложенных Е.А. Сухановым, залоговое обязательство будет оформлено надлежащим образом и защитит интересы кредитора.
Обязательство, которое обеспечено ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке вместе с его суммой, основаниями её возникновения и датой исполнения. В случаях, когда это обязательство основано на договоре, должны быть указаны соответствующие стороны договора, дата и место его заключения. Если сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, будет определена в будущем, то в договоре об ипотеке должен быть указан порядок и другие существенные условия его определения.
Для государственной регистрации ипотеки требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а также специальные документы, установленные ФЗ. Срок, в который должна быть зарегистрирована Ипотека, один месяц со дня поступления всех необходимых документов в соответствующий орган (общее правило). Регистрационная запись должна содержать информацию о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Орган, который осуществляет государственную регистрацию ипотеки, должен заархивировать копию договора об ипотеке, а если в договоре предусмотрена выдача закладной — то и копию закладной. Удостоверение государственной регистрация происходит путем нанесения надписи на сам договор. Оплата государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке ложится, как правило, на залогодателя.
При прекращении ипотеки регистрационная запись утрачивает силу, а закладная становится автоматически аннулированной. Регистрация Ипотеки является публичной, что означает возможность любого лица получить в органе, который осуществил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, информацию о наличии записи об ипотеке на соответствующем имуществе и заверенную выписку из нее.
Если идёт судебный спор по поводу прав на имущество, которое является предметом ипотеки, то государственная регистрация ипотеки должна быть отложена до принятия судом соответствующего решения [16, с. 67].
В части заключения договора об ипотеке действуют общие нормы, содержащиеся в главе 28 Гражданского кодекса РФ о сторонах договора, моменте заключения договора (ст