Договор купли-продажи жилого помещения
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам,а также
промокод
на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Введение
Актуальность темы исследования обусловлена становлением в Российской Федерации развитого гражданского общества и построением суверенного, демократического, правового, социального государства, которое должно служить обществу и человеку. Конституция РФ установила право каждого на жилье. Реализуя это конституционное право граждане по своему выбору могут построить жилое помещение, приобрести его в собственность или продать. В связи с чем в настоящее время весомую часть правоотношений по приобретению жилого помещения в собственность составляют отношения сторон по договору купли-продажи жилого помещения. Право приобретать недвижимость реализуется в конкретных правоотношениях, участниками которых являются непосредственные носители этого права – собственники и покупатели. Договор, в свою очередь, является одним из распространенных средств реализации гражданских правоотношений. Значительную роль в исследовании жилищных правоотношений сыграли научные труды таких отечественных ученых, как Гонгало Б.М., Шлотгауэра М.А., Мкртчян М.К., Илюшиной М.Н., Шевчука Д.Ф., Болотской С.В., Шульдайс А.В. и др. Однако ввиду обширной практики по заключению договоров купли-продажи, а также ввиду дискуссионности ряда вопросов проблема совершения рассматриваемых сделок является актуальной. Объектом исследования является институт договора купли-продажи жилого помещения, особенности функционирования этого правового института, его принципы и значение. Предмет исследования составляет система нормативных актов, регулирующих порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения, их применение, соответствующая практика; специальная отечественная и иностранная научная литература. Целью исследования является определение особенностей договорного регулирования гражданских правоотношений, складывающихся при реализации права на жилое помещение и на этой основе, обоснование и внесение конкретных предложений по совершенствованию законодательства, которое регулирует упомянутые правоотношения. Задачами, которые необходимо решить для достижения поставленной цели, являются: 1) определить и обосновать понятие жилого помещения как объекта гражданских правоотношений; 2) выделить особенности договора как одного из средств реализации права на жилье как на теоретическом, так и на законодательном уровне в связи с необходимостью усовершенствования правового регулирования этих отношений; 3) провести комплексный анализ особенностей осуществления договоров по такому объекту как жилое помещение; 4) определить возможности и конкретные предложения для правотворческой деятельности по совершенствованию и дополнению существующего законодательства, регулирующего исследуемый институт договоров купли-продажи жилого помещения. Методологическая и теоретическая основа исследования. Договорные правоотношения, объектом которых является жилое помещение, исследуются в работе с учетом их исторического развития, а также основных моментов осуществления договоров с жилым помещение в развитых зарубежных странах. Анализ соответствующего законодательства Российской Федерации был проведен с помощью общенаучных методов - системного, функционального, аналитического и специально-юридических методов - сравнительно-правового, историко-юридического, формально-логического и других средств научного познания.
Понятие договора купли-продажи жилого помещения
Согласно легальному определению, приведенному в п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имуществ...
Открыть главуЖилое помещение как объект договора купли-продажи
Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, которое необходимо для всех договоров данного вида, является предмет договора. В науке даются различные понятия предмета данного договора. Так, Д.И. Мейер пишет: «Предметом купли – прода...
Условия договора купли-продажи жилого помещения
Законодательством определена возможность предусмотреть в договоре широкий круг условий. Эти условия могут быть не только существенными, но и обычными. Положения, определенные императивными нормами закона, являются обязательными для сторон и составляю...
Субъектный состав по договору купли-продажи жилого помещения
Продавцом и покупателем в договоре купли-продажи жилого помещения могут быть как юридические, так и физические лица. Стороны договора должны соответствовать общим требованиям правоты и дееспособности. Необходимо провести границу между правоспособност...
Открыть главуПрава и обязанности по договору купли-продажи жилого помещения
Права и обязанности вообще и в договоре купли-продажи жилого помещения, в частности, представляют собой в общем виде содержание гражданской правоспособности лиц. Права и обязанности сторон составляют содержание договора и являются его неотъемлемой ча...
Открыть главуЗаключение
Проведенный анализ функционального значения договора купли-продажи жилого помещения, позволяет сделать ряд выводов, которые заключаются в том, что договор купли-продажи жилого помещения: 1) является юридическим фактом, подтверждающим возникновение между лицами договорных отношений; 2) является средством регулирования отношений с учетом интересов участников и конкретных условий его заключения; 3) используется, с одной стороны, для установления правовой связи сторон, с другой стороны - для определения и закрепления прав и обязанностей сторон. Проведенный в настоящей работе анализ понятия договора купли-продажи жилого помещения позволяет сформировать следующие особенности данного типа сделок: договор купли-продажи необходимо рассматривать в соответствии с его составляющими аспектами, которые присущи ему как сделке и как обязательству. При этом сделка возникает по поводу определенного блага (в данном случае жилого помещения), а обязательства - только по поводу действия, что и является его предметом. То есть, в наиболее общем виде договор купли-продажи как сделка отвечает на вопрос, по поводу какого блага заключается договор, что является конечной целью сторон и составляет их интерес. Договор купли-продажи жилого помещения как обязательства, в свою очередь, регламентирует процесс достижения согласия между сторонами и связанные с этим действия сторон на основе установленных прав и обязанностей. Заключение договора купли-продажи жилого помещения требует осуществления ряда дополнительных действий сторон, тесно связанных с переходом вещных прав на жилое помещение. Проведенный анализ условий заключения договора купли-продажи жилого помещения позволил определить требования, предъявляемые к этим договорам относительно формы договора и порядка совершения сделки, основными из которых является письменная форма, указание цены, о которой договорились стороны, обязательная государственная регистрация права собственности. Анализ судебной практики и научной доктрины позволил сделать вывод что предусмотренная законом государственная регистрация права собственности строго оправдана и необходима. Такие контролирующие меры направлены, во-первых, на защиту прав и законных интересов сторон, во-вторых, на обеспечение надежной и достоверной регистрации прав на недвижимое имущество. Также на наш взгляд нотариальное удостоверение договора купли-продажи в отдельных случаях вполне оправдано, и имеет ряд существенных преимуществ, в виде дополнительного контроля и гарантий соблюдения прав каждой из сторон. Анализ прав и обязанностей сторон позволил сделать вывод что исполнение договора купли-продажи жилого помещения не прекращает правоотношения в отношении оговоренной недвижимости, возникновение у покупателя права собственности, и утрата данного права продавцом становится основанием для возникновения других правовых последствий (например, прекращение необходимости по улучшению жилищных условий) или препятствием для их возникновения (например, для постановки на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий). Также необходимо поддержать законодательную позицию, что именно момент государственной регистрации необходимо считать моментом возникновения права собственности на жилое помещение. Ведь именно при государственной регистрации вносятся соответствующие изменения в ЕГРП. Считаем, что именно момент государственной регистрации необходимо считать моментом возникновения права собственности на жилое помещение. Однако, отметим что исходя из рассмотренной судебной практики, целесообразным было бы предусмотреть требования о том что государственная регистрация права собственности происходит после того как стороны надлежащим образом выполнили предусмотренные договором условия.
Список литературы
Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 25.12.1993. - № 237. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // СЗ РФ. – 2016. - № 1. - Ст. 51. Гражданский кодекс РФ (Ч. II) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. – 1996. - №5. – Ст. 130. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. - №1. Ст. 14. 99 Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»// Российская газета. 2013.01 ноября. Федеральный закон от 21.07.2014 года № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - 2013. - № 3. Постановление Пленума Верховного Суда «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» РФ № 14 от 02.07.2009//Российская газета. 2009. № 14 Решение Городского суда гор. Лесного Свердловской области от 16 апреля 2020 г. по делу № 2-321/2020 URL: //sudact.ru/regular/doc/N20Vnsc4XVJ/ (дата обращения 01.11.2020) Решение Приволжского районного суда г. Казани от 16 апреля 2020 г. по делу № 2-1803/2020 URL: //sudact.ru/regular/doc/cYVFmcw1tNdh/ (дата обращения 01.11.2020) Решение Стругокрасненского районного суда Псковской области от 27 апреля 2020 г. по делу № 2-158/2020 URL: //sudact.ru/regular/doc/nVBvKJrCoVNw/ (дата обращения 01.11.2020) Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. и др. Гражданское право. Учебник. 4-е изд., перераб. и доп. М., Проспект. 2016. 434 с. Андреев Ю.Н. Судебная защита жилищных прав граждан. Теория, законодательство, практика. М., Юридический центр,. 2017. 139 c. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Чаркин С.А. Гражданское право России. Общая часть: учебник. М., Юрайт. 2015. С. 116. Бандо, М.В., О квалификации перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения 103 покупателем, в качестве существенного условия договора купли- продажи жилого помещения // Закон. - 2015. - № 4. - С.105. Батяев А.А. Жилищные вопросы. Справочник / А.А. Батяев. М., Дашков и К°. 2015. 340 с. Бердникова, А.А., Потенциальные риски потребителя по предварительному договору купли-продажи жилого помещения // Экономика и право. XXI век. - 2016. - № 2. - С.207. Болотская, С.В., Практика рассмотрения дел о продаже чужого жилья в судебном порядке // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - № 7. - С.707. Гонгало, Б.М., Гражданское право: Учебник: в 2 - х т. Т.2. - М.: Статут, 2017. – 543 с. Илюшина, М.Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников долевого договора купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве / М.Н. Илюшина // Семейное и жилищное право. - 2016. - № 3. - С. 33-36. Илюшина, М.Н., Новеллы о сделках и договорах, требующих нотариального сопровождения, введенные Федеральным законом от 29.12.2015года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Нотариальный вестникъ. - 2016. - № 2. - С. 2. Кислицина, О.В. Правовой режим помещений как объекта гражданских прав / О.В. Кислицина, Ю.В. Белова // Вопросы современной юриспруденции. - 2016. - № 8-9 (59). - С. 49-53. Кожаева, В.В. История формирования договора купли-продажи недвижимости / В.В. Кожаева // Актуальные проблемы экономики, управления и права сборник научных работ (статей) обучающихся. Хабаровск: ХГУЭиП, 2015. - С. 334-336 Козлова, Е.Б., Правовой механизм предоставления жилья экономического класса // Семейное и жилищное право. - 2015. - № 3. - С.348. Липски, С.А., Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: законодательные новации и перспективы // Российская юстиция. - 2015. - № 3. - С.97. Мирошникова, А.А. Понятие и существенные условия договора куплипродажи недвижимости / Мирошникова А.А., Ситдикова Л.Б. // Саратов: СЮА, 2016. - С. 126-134. Мкртчян, М.К., Правовые особенности договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса // Евразийский Юридический журнал. - 2015. - № 5 (84). - С. 168-170 Низаева С.Р. Особенности правового регулирования общественных отношений в сфере оборота жилой недвижимости / С.Р. Низаева // Вестник Уфимского юридического института МВД России. - 2016. - № 1 (71). - С. 29-32. Скокова, А.Н. Договор купли-продажи недвижимости / А.Н. Скокова, О.А. Вороненко // Территория права Заочная научно-практическая конференция: сборник научных статей / отв. ред. В.Н. Сусликов. - 2015. - С. 213-215. Федорова, Т.Ю. К вопросу о правовом регулировании договора куплипродажи недвижимого имущества / Федорова Т.Ю., Мухранов Р.Н. // Экономика и социум. - 2016.- № 3 (22). - С. 1708-1714. Федотов, В.В. Правовое регулирование сроков предоставления государственной услуги по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / В.В. Федотов // Юридические исследования. - 2016. - № 2. - С. 15-26. Фролова, Е.Ю. Понятие недвижимости. История вопроса / Е.Ю. Фролова // Universum: экономика и юриспруденция. - 2016. - № 3 (24). - С. 6-12. Шевчук, Д.Ф., Право покупателя жилого помещения на информацию // Вестник Омского университета. – 2015. - № 2 (43). - С. 162 - 168. Шульдайс, А.В., Понятие и существенные условия договора продажи жилого помещения // Современные научные исследования и разработки. - 2016. - № 3. - С.418. Юрова, К.И., Характеристика особенностей отдельных видов договоров купли-продажи // Отечественная юриспруденция. - 2015. - № 2. - С.756
