Договор аренды: понятие, значение, содержание

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор аренды – это гражданский договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору конкретное имущество для временного владения и использования или для временного использования, а арендатор должен заплатить арендатору арендную плату за это. В этом случае плоды, продукты и доходы, которые арендатор получает от пользования арендованным имуществом по договору, являются его собственностью.
Рассмотренный признак договора аренды является отличием договора аренды от договора на оказание возмездных услуг. Договор на оказание платных услуг, который может подразумевать право клиента на временное пользование имуществом исполнителя. В этом случае клиент заинтересован в получении определенной услуги, а не в получении благотворного эффекта от использования чего-либо. Поэтому исключается возможность присвоения плодов, продуктов и доходов от использования этой вещи.
Последнее положение соответствует правилу, устанавливающему общее правило владения доходами, полученными от пользования имуществом лицом (а не собственником), а также лицом, использующим имущество законно (ст. 136 ГК РФ).
Анализ нормативного определения термина «аренда» позволяет выделить следующие существенные характеристики:
- Аренда основана на взаимных обязательствах сторон.
- Арендодатель обязан предоставить арендатору актив в пользование или во временное пользование.
- Арендатор обязан оплатить имущественные права, переданные ему владельцем в переданном ему активе.
- Права собственности и пользования недвижимостью переходят к арендатору на фиксированный период времени.
В ГК РФ понятие арендная является предметом отдельной главы (глава 34), которая содержит свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура и других глав ГК РФ, регулирующие комплексы договорных обязательств, которые имеют свои виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие : сначала излагаются положения для всех видов договоров аренды, могут быть специальные правила , а затем – специальные, которые применяются только к соответствующим видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда(лизинг)).
Возвращаясь к понятию аренды, мы можем выделить некоторые из следующих элементов, которые присущи им и позволяют рассматривать этот договор как отдельный вид гражданско-правового договора.
Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды – он относится к категории договоров, связанных с передачей гражданско-правовых ценностей – следует отметить, что передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает актив только во владение и пользование или только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.
Во-вторых, ГК РФ демонстрирует готовность законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование арендных сделок, по крайней мере, тех вопросов, которые являются обычными при заключении отдельных видов арендных сделок. Однако детальное регулирование договоров аренды ни в коей мере не означает ограничения мер принципа договорной свободы в этой области.
В-третьих, в ГК РФ выделение отдельных видов договоров аренды производится не по классификации одного критерия, а по типу арендуемого имущества

. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия).
С точки зрения общего гражданского обязательства, приведенного ниже, договоры аренды относятся к двусторонним, консенсусным, компенсационным, взаимным (синалагматическим) соглашениям.
Дискуссионным является вопрос о моменте возникновения прав и обязанностей сторон по договору аренды.
Договоры обычно делятся на две категории: реальные договоры (права и обязанности сторон в таких договорах возникают с момента передачи вещи) и консенсуальные (права и обязанности сторон в них возникают с момента достижения соглашения по существенным условиям таких договоров в требуемой форме ч. 1 ст. 433 ГК РФ).
ГК РФ содержит положения, которые предусматривают различные виды договоров аренды в соответствии с законодательством. В то же время, анализ общих положений данного договора норм о прокате, аренде здания и сооружения, предприятия, финансовой аренды (лизинга) позволяет без особых сложностей установить, что договор аренды является консенсуальным.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В частности, об этом свидетельствуют словосочетания «обязуется предоставить» (ст. ст. 606, 626, 656 ГК РФ, обязуется передать» (ст. 650 ГК РФ), «обязуется приобрести» (ст. 665 ГК РФ).Однозначно можно сделать вывод о том, что права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения. Следовательно, договор аренды – консенсуальный.
Однако определение такого вида договора аренды, как договор аренды транспортного средства с/без экипажа, если понимать его буквально, создает впечатление о реальном характере такого договора: «арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование» (ст. ст. 632, 642 ГК РФ). Слово «предоставляет» (передает) не равнозначно словосочетанию «обязуется предоставить». Таким образом, неоднозначность формулировки понятия рассматриваемого вида договора аренды не позволяет с определенностью сделать вывод о его консенсуальном характере.
Однако этот вывод можно опровергнуть следующим образом. В соответствии со ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать информацию, которая позволит передать актив аренды с четкой идентификацией в качестве объекта аренды. На основании этого договора, который является внешним выражением воли его сторон, предшествует фактическая передача права собственности. Если в договоре аренды не содержится информации, идентифицирующей имущество, которое может быть передано в аренду, то договор не считается заключенным.
Если признать договор аренды заключенным с момента фактической передачи арендатору имущества, то в этом случае необходимо, чтобы до этого момента между сторонами договорная связь отсутствовала, следовательно не могли возникнуть взаимные права и обязанности.
Но обязанность арендодателя передать вещь в пользование арендатору всегда возникает раньше такой передачи