Аренда зданий и сооружений. Аренда предприятий

Аренда здания или сооружения обязательно должна содержать определение права арендатора на земельный участок, с которым здание или сооружение прочно связанно. Без такого определения осуществить аренду здания или сооружения невозможно. В случае сдачи части здания или сооружения (в гражданско-правовом смысле имеется в виду нежилое помещение) действия правил параграфа 4 Главы 34 ГК не распространяются на данные правоотношения, а действуют общие правила об аренде. Права арендатора на земельный участок при аренде нежилого помещения (части строения) определяются только договором, в отличии от аренды постройки в целом. В последнем случае действует специальная норма ГК (п. 2 ст. 652 ГК), в которой роль регулятора объема правомочий отводится не только договору, но и закону, но об этом чуть позже.
Правоотношения, возникающие на основе договора аренды зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами § 4 гл. 34 ГК. По понятным причинам, упоминание новых терминов как «здание» и «сооружение» вызвало необходимость дать им определение и перечислить их признаки. А.А. Ярков считает, что здания и сооружения «отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами». И с учетом, что здание, как объект недвижимости, можно подразделить на две большие группы: жилые и нежилые. Понятие «сооружение» ограничивается перечислением соответствующих объектов, и такое перечисление является исчерпывающим определением: нефтяные и газовые скважины, гидротехнические сооружения, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, гидротехнические сооружения, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, спортивные залы, дворцы спорта, плавательные бассейны), мосты, трансформаторы и другие инженерные сооружения, тесно связанные с землей. Собственно говоря, с юридической точки зрения различия между зданием и сооружением нету, они имеют одинаковый гражданско-правовой статус. Само определение понятий здания и сооружения должно в первую очередь отграничить эти объекты от иных построек, не имеющих отношения к недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества.
Во-первых, здания и сооружения — это объекты созданные непосредственно людьми (искусственно возведенные). По этому признаку следует отличать здания и сооружения от таких объектов, которыми они являются по своей природе (горы, скалы и т. п.).
Во-вторых, о зданиях и сооружениях можно говорить, как о объектах недвижимости только в том случае, если они закреплены за конкретным земельным участком. Кстати говоря, это относится и к инженерным сооружениям, расположенным под землей (например, метро или шахты).
В-третьих, «привязанность» здания (сооружения) с земельным участком, на котором оно расположено, должна быть настолько сильной, что перемещение указанного объекта без несоразмерного ущерба его функциональному назначению сочлось бы невозможным. Указанный признак дает возможность отделить здания и сооружения от иных построек (киосков, палаток, ларьков, и т. п.), которые на самом деле не являются вообще недвижимостью.
В-четвертых, здание (сооружение) это такой объект, который существует самостоятельно относительно других недвижимых объектов (отдельно стоящее). Отличительными от таких объектов являются жилые и нежилые помещения, при аренде которых не применяются специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.
В-пятых, здание или сооружение обязательно должно быть построенным и уже может использоваться по своему функциональному назначению. Данный признак служит точкой опоры для строго разграничений двух отличных по своей гражданско-правовой характеристике видов объектов недвижимости: зданий или сооружений и незавершенных построек. С последними можно совершать множество сделок, в том числе и договор аренды, но порожденные правоотношения не будут охватываться специальными нормами, регулирующими аренду зданий и сооружений.
К договору аренды здания (сооружения) должны быть приложены документы, характеризующие отдельно стоящее здание, как самостоятельное в юридическом смысле слова. К ним относятся: план объекта недвижимости (строение) и земельного участка, на котором оно стоит. К земельному участку прилагается кадастровый номер, а к зданию или сооружению технический паспорт. Передача строения осуществляется посредством передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК), а в случаях, предусмотренных договором или законом при дополнительных фактах (абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК). Таких как : 1) подписание передаточного акта 2) фактическая передача здания 3) оплата издержек за регистрацию права аренды недвижимого имущества.
Теперь о правовом статусе земельного участка, на котором это недвижимое имущество расположено. Характер взаимной связи между правами арендатора и в целом с правами на земельный участок обусловлен в п. 1 ст. 652 ГК. Право на земельный участок возникает единовременно с договором аренды, оно связано с необходимостью использования землей арендатором. Объем таких прав (арендатора) прямо зависит от объема прав арендодателя. Арендодатель имеет ограниченное право (аренды) на земельный участок, то есть собственником земли он не является, хотя имеет в собственности здание, которое расположено на данном земельном участке. Арендатор строения получает право субаренды на земельный участок, причем воля собственника земельного участка не имеет значения для данной сделки. Согласно п. 3 ст. 652 ГК договор аренды здания или сооружения заключается без согласия собственника земельного участка

. Когда арендодатель имеет в своей собственности земельный участок, на котором расположено сдаваемое строение, арендатор имеет право аренды или иное право, предусмотренное договором (п. 2 ст. 652 ГК). В соглашении сторон может быть указано условие безвозмездного срочного пользования земельным участком арендатором (ст. 24 ЗК). Однако, если в договоре не определено права на участок за арендатором, то он переходит к нему на срок аренды строения на праве пользования в соответствии с его назначением. Тем более норма п. 2 ст. 654 ГК гласит, что при отсутствии условия о стоимость аренды земельного участка, она входит в стоимость аренды здания или сооружения. Правило ст. 653 ГК устанавливает закрепление права на земельный участок за арендатором даже при смене собственника земельного участка.
При внимательном рассмотрении специальных норм об аренде зданий и сооружений можно заметить, что само строение представляется главной вещью, а земельный участок — второстепенной. Это связано с множеством необязательных условий по отношению к участку: учета мнения хозяина земельного участка по поводу сделок с его же собственностью, с передачей в пользование арендатору участка, даже без обстоятельства, оговаривавшего меру возможных действий арендодателя в отношении земельного участка, в договоре. Такое положение вещей имеет место быть в правовом поле возможно из-за исторической прерогативы здания над земельным участком. Здания и сооружения и фактически, и юридически были введены в гражданский оборот быстрее и интенсивнее, чем земельные участки. В коренном переломе между эпохами: из социалистической в капиталистическую, которую довелось испытать нашей стране, на долю властей выпало радикальное решение. А именно как можно скорее передать государственную (муниципальную) недвижимую собственность в частные руки. Сложившаяся в итоге «неоднородность» прав на земельные участки и стоящие на них объекты недвижимости породили серьезные правовые препятствия к единству самого участка и здания. Такое единство предполагает единое право на конструкцию из элементов: земля и здание, или хотя бы однородные права на эти элементы. Однако такой механизм затруднит оборот недвижимости, тем самым затормозив его определенным грузом в виде земельного участка.
Аренда предприятия представляется одним из сложно устроенных институтов договорных отношений. Не удивительно, что специальных правил § 4 гл. 34 ГК «Аренда зданий и сооружений» для нее оказалось мало. Преимущественно все отличительные качества этого договора выражаются в особенности самого предмета договора, а именно имущественного комплекса в целом (п. 1 ст. 656. ГК). Действия с обязанной стороны заключаются не только в предоставлении арендатору арендованного имущества, но и в уступке права требования и переводе долгов, имеющихся за предприятием. Между тем, арендодатель должен произвести целый комплекс мер по подготовке предприятия к сдаче его в аренду, не характерных для других видов аренды: инвентаризация имущества предприятия, подготовка проекта передаточного акта и т. д. В сумме с обеспечением условий для использования арендатором недвижимого имущества (в том числе капитального ремонта). В итоге договор аренды предприятия обладает не только спецификой, как сам объект (имущественный комплекс), но и характерными чертами предмета, что и служит критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды.
Предприятие, как понятие в гражданско-правовом смысле находит свое отражение в ст. 132 ГК, а именно как объект прав, признаваемый имущественным комплексом, используемом для осуществления предпринимательской деятельности. «Как и в договоре купли-продажи предприятия, речь идет об аренде живого предпринимательского дела — бизнеса». В совокупности состав предприятия подразделяется на: здания, сооружения, земельные участки, оборудование, инвентарь, продукцию, сырье, права требования, долги, продукцию, работы и услуги, исключительные права: товарные знаки, знаки обслуживания фирменное наименование.
Интересно, что арендодателем предприятия может быть только его собственник, будто физическое или юридическое лицо, однако унитарные предприятия, обладающие имущественным комплексом на правах оперативного управления или хозяйственного владения, сдавать его в аренды не могут. Следствием этого сделки по заключению договора аренды предприятия, совершенные унитарным предприятием, считаются ничтожными, даже уполномоченным на то органом (то есть собственником), а тем более самим предприятием. Святым правом любого арендодателя является получение денежных средств, посредством арендных платежей. В случае, если в договоре нет условия о размере оплаты (цены), а это условие признается существенным, значит договор считается незаключенным и правила п. 3 ст. 424 не распространяются на описанные отношения. Объем правомочий арендатора в отношении арендованного предприятия широк, сюда входят многочисленные сделки: купле-продажа, мена, передача во временное пользование как безвозмездно, так в субаренду, передача прав и обязанностей в отношении с материальными ценностями, входящими в состав имущества. Арендатор имеет право совершать с арендованным имуществом действия, которые могут повлечь изменения состава этого имущества и повышать его стоимость. Обращу внимание на священный гражданско-правовой принцип свободы договора, где соглашением сторон предусмотрено введение ограничений по распоряжению имуществом арендатором, например отчуждение недвижимого имущества, входящего в комплекс.
Очень интересная картина вырисовывается при рассмотрении вопросов относительно использования исключительных прав и деловой репутацией арендодателя арендатором. Арендатору принадлежат права на товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и остальные средства индивидуализации арендодателя, его товаров, работ, услуг, плюс суммируя принадлежащие права на использование таких средств индивидуализации