Аренда недвижимого имущества: проблемы законодательства и правоприменения
Зарегистрируйся в два клика и получи неограниченный доступ к материалам,а также
промокод
на новый заказ в Автор24. Это бесплатно.
Введение
Актуальность темы проводимого исследования. Развитие рыночных механизмов хозяйствования приводит к тому, что все большее количество граждан вступают в правоотношения, связанные со свободным использованием недвижимого имущества. Как отмечает Н.С. Карцева: «Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота». Так, являющийся арендатором субъект экономической деятельности, по различным причинам не имеет возможность приобретать дорогостоящую недвижимость в собственность, что вынуждает прибегнуть к договору аренды недвижимости. В свою очередь арендодатель желает получить прибыль от сдаваемого в аренду имущества. Взаимный интерес арендаторов и арендодателей приводит к необходимости правового регулирования в данной сфере. В условиях пандемии новой коронавирусной инфекции наблюдается резкое снижение уровня активности субъектов экономической деятельности, фиксируется понижение доходов граждан и юридических лиц, наблюдается снижение предпринимательской активности, что, на наш взгляд, требует дополнительного осмысления рентабельности сдаваемого в аренду имущества. Кроме того, в системе действующего правового регулирования имеются пробелы, препятствующие гарантии имущественных прав граждан. Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере аренды недвижимого имущества. Предмет исследования: правовые нормы, регламентирующие порядок и основания заключения, изменения и расторжения договора аренды недвижимого имущества. Цель исследования: формирование представления и навыков правоприменения в сфере аренды недвижимости. Задачи исследования: Выявление правовой природы договора аренды недвижимости; Раскрытие правового статуса сторон договора аренды недвижимости; Исследование порядка заключения, изменения и расторжения договора аренды недвижимости; Изучение прав и обязанностей, а также мер ответственности субъектов договорных правоотношений в сфере аренды недвижимости. Методы исследования: Анализ и синтез; Дедукция и индукция; Систематизация и обобщение. Теоретическую основу исследования составляют 3 группы источников: Законодательные акты Российской Федерации в сфере регламентации договора аренды недвижимости; Диссертационные исследования и статьи в периодической печати, посвященные проблематике договора аренды недвижимости; Акты судов общей юрисдикции, а также практика арбитражных судов в изучаемой сфере.
Общие положения и особенности правового регулирования договора аренды недвижимости
§1. Понятие, признаки и особенности договора аренды недвижимости Общее положение о договоре аренды содержится в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой: «По договору аренды (имущественного найма) арендодате...
Исполнение и ответственность за нарушение договора аренды недвижимости
§1. Права и обязанности сторон по договору аренды недвижимости Переходим к анализу прав и обязанностей сторон по договору аренды недвижимости. Из соответствующих положений ГК РФ можно выделить следующие права и обязанности сторон по договору аренды –...
Открыть главуЗаключение
Рыночная экономика, социальные и экономические кризисы приводят к тому, что субъекты экономической деятельности вынуждены создавать новые способы по эффективному использованию недвижимого имущества в целях извлечения прибыли, а также учитывать ранее созданные. В рамках настоящего исследования нами был детально проанализирован договор аренды недвижимости, был рассмотрен правовой статус сторон, в том числе третьих лиц, и также были выявлены проблемы правоприменительной практики, включая пробелы в действующем гражданском законодательстве. В частности, указывается на недостаточно проработанную, с точки зрения юридической техники, формулировку ст. 613 ГК РФ, в силу которой стороны фактически не могут ставить вопрос о признании договора аренды недействительным. Вместе с тем, в других положениях ГК РФ такая возможность прямо предусмотрена. Анализ судебной практики показал, что чаще всего в договорных правоотношениях, возникающих по поводу аренды недвижимости, споры возникают как в части взыскания/уменьшения арендной платы, так и о компенсации за произведенные неотделимые улучшения. Подводя итог настоящего исследования, акцентируем внимание на следующих заключительных выводах: Сторонами договора аренды являются арендодатель, арендатор, а также третьи лица; Договор аренды недвижимости, если он заключен на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации, а его форма должна быть письменной; Стороны договора аренды недвижимости вправе защищать свои права и законные интересы теми способами, которые не противоречат действующему законодательству; Наличие на законодательном уровне прав, обязанностей и ответственности сторон по договору аренды недвижимости говорит о специфическом правовом статусе данных субъектов; На сегодняшний день гражданское законодательство включает в себя как общих, так и специальных субъектов по договору аренды недвижимости, тогда, когда речь идет о предпринимательской деятельности с участием публичных образований, субъектами по договору аренды могут выступать только индивидуальные предприниматели или юридические лица; Считаем цель работы достигнутой, задачи реализованными.
Список литературы
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410. "Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации" от 07.03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 08.06.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.06.2020) // "Собрание законодательства РФ", 12.03.2001, N 11, ст. 1001. Решение Арбитражного суда Республики Коми от 18 июня 2020 г. по делу № А29-4655/2019 [электронный ресурс] // СудАкт.ру. URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/eadrLIUIOSV4/ (дата обращения: 19.12.2020). Решение Арбитражного суда Республики Крым от 19 июня 2020 г. по делу № А83-9901/2019 [электронный ресурс] // СудАкт.ру. URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/6p3yn81szwNl/ (дата обращения: 19.12.2020). Решение Бийского городского суда (Алтайский край) № 2-138/2020 2-138/2020(2-4129/2019;)~М-3911/2019 2-4129/2019 М-3911/2019 от 27 февраля 2020 г. по делу № 2-138/2020 [электронный ресурс] // СудАкт.ру. URL: https://sudact.ru/regular/doc/4t8zHLqnjUd5/ (дата обращения: 19.12.2020). Решение Центрального районного суда г. Новосибирска (Новосибирская область) № 2-4243/2019 2-55/2020 2-55/2020(2-4243/2019;)~М-3231/2019 М-3231/2019 от 28 февраля 2020 г. по делу № 2-4243/2019 [электронный ресурс] // СудАкт.ру. URL: https://sudact.ru/regular/doc/2dqRLiz4ysmi/ (дата обращения: 19.12.2020). Справка по обобщению судебной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды [электронный ресурс] // Арбитражный суд Вологодской области. URL: http://vologda.kodeks.ru/welcome/show/633200027/936 (дата обращения: 19.12.2020). Абесалашвили, М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российском законодательстве. Юридический журнал. - 2011. - №2. - С. 82-85. Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ [электронный ресурс] // BUH.RU. URL: https://yandex.ru/turbo/buh.ru/s/articles/documents/116878/ (дата обращения: 19.12.2020). Высоцкая, Е.В. Признаки договора аренды недвижимости // Достижения науки и образования. - 2019. - №5 (46). - С. 70-71. Гражданское право. В 4 т. / под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2010. – 720 с. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.— М.: Статут, 2017. — 511 с. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. — М.: Юристъ, 1998. — 484 с. Договор аренды, как его составить и заключить: образец и правила оформления договора аренды [электронный ресурс] // Т-Ж. URL: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/ (дата обращения: 19.12.2020). Договор аренды: как составить [электронный ресурс] // Все иски. URL: https://vseiski.ru/dogovor-arendy.html#3 (дата обращения: 19.12.2020). Договор аренды недвижимости [электронный ресурс] // Законовед. URL: https://www.zaconoved.com/dogovor-arendy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 19.12.2020). Елизаров, Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Д.В. Елизаров; [Место защиты: Дальневост. федер. ун-т]. - Владивосток, 2011. - 209 с. Еремкина, Т.А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Т.А. Еремкина; [Место защиты: Рос. гос. торгово-эконом. ун-т]. - Москва, 2008. - 169 с. Карцева, Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03. - Москва, 2004. - 140 с. Кесаева, В.А. Понятие и общая характеристика договора аренды недвижимого имущества // Политика, экономика и социальная сфера: проблемы взаимодействия. - 2016. - №2. - С. 45-49. Маказиева, З.Д. Стороны договора аренды // Colloquium-journal. - 2020. - №10-10 (62). - С. 33. Никитенко, С.А. Особенности практики изменения и расторжения договора аренды // Ученые записки Санкт-Петербургского имени В.Б. Бобкова филиала Российской таможенной академии. - 2012. - №3 (43). - С. 92-97.
