Анализ способов управления многоквартирным домом

Таблица 1. Параметры управления многоквартирными домами
Параметры управления
Форма управления
Управление собственником Товарищество собственников Управляющая организация
Уровень самостоятельности собственников максимальный максимальный минимальная
Производительность и качество управления минимальная умеренная максимальный
Затраты на управление умеренные умеренные максимальные
Уровень риска собственника от возможных незаконных действий третьих лиц умеренный минимальный максимальный
Прозрачность расходования денежных средств максимальная умеренная минимальная
Ограничения параметров дома для эффективного управления не более 10-12 квартир от 5 до 25 тыс. кв. м. без ограничений
Зависимость от неуплат соседей за коммунальные ресурсы отсутствует максимальная максимальная
Степень правовой регламентации минимальная умеренная максимальная
Рассмотрим каждую из форм управления многоквартирными жилыми домами более детально.
Первая форма, которая предусматривает осуществление управления многоквартирным домом собственными силами собственниками в настоящее время стала вполне реальной.
В частности, принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом относится к полномочиям собрания совладельцев, в том числе решения о:
распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений пользования им;
определение управляющего и его отзыва, утверждение и изменение условий договора с управляющим;
избрание уполномоченного лица (лиц) совладельцев во время заключения, внесения изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его исполнением;
определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом;
проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определения подрядчиков для выполнения таких работ;
определение даты и места проведения следующего собрания совладельцев;
определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом
Первая форма управления предусматривает осуществление управления совладельцами путем самообеспечения, которое заключается в самостоятельном обеспечении управления, содержания и использования общего имущества многоквартирного дома, а также путем привлечения физических и юридических лиц на основании заключенных договоров

. Договоры о предоставлении услуг по содержанию дома и придомовой территории, коммунальных услуг в отношении общего имущества, выполнение ремонтных работ заключаются между исполнителями соответствующих услуг и лицом, уполномоченным на это совладельцами такого дома. Определение лица, уполномоченного действовать от имени и/или в интересах совладельцев, осуществляется в установленном законом порядке согласно выбранной собственниками формы управления многоквартирным домом. После вступления в силу такие договоры являются обязательными для всех совладельцев. Обеспечение собственников коммунальными услугами, а также газо– и электроснабжения их квартир (нежилых помещений) осуществляется на основании договоров между совладельцами и соответствующими исполнителями таких услуг. При такой схеме отношений встает вопрос взаимной ответственности и контроля за качеством оказываемых услуг: исполнитель услуги по содержанию дома и придомовой территории должен организовывать обеспечение выполнения исполнителями коммунальных услуг своих обязательств и одновременно собирать деньги с потребителей.
Наиболее распространенным среди инновационных форм управления на сегодня является управление ТСЖ.
Во многих странах создание ТСЖ в многоквартирном доме по законодательству является обязательным – в частности, в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии, Казахстане. В постсоциалистических странах в основном предусмотрено объединение жителей на добровольных началах (Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Беларусь, Молдова). В России также создание ТСЖ в многоквартирном доме является добровольным.
Большинство ученых, которые исследуют вопрос создания ТСЖ, как одного из перспективных направлений реформирования сферы управления жилищным фондом, сходятся на мнении о том, что для ускорения этого процесса важным является подготовка кадров.
Совладельцы многоквартирного дома, которые объединились в ТСЖ, берут на себя комплекс обязательств по управлению многоквартирным домом, в частности решение хозяйственных вопросов, определение порядка взаимодействия жильцов между собой, отношений с исполнителями жилищно-коммунальных услуг и тому подобное