Актуальные проблемы регулирования земельных правоотношений

Земельные правоотношения играют большую роль и занимают особое место в системе общественных отношений. Регулирование данных видов отношений осуществлялось на всех этапах развития и существования человеческого общества. Система земельных правоотношений менялась еще с 80-х годов XX века. Земельная реформа предполагала преобразование института земельной собственности, освоение нового экономического регулирования земельных правоотношений, внедрения новых методов государственного управления земельными ресурсами, началом создания новый системы регулирования земельных отношений.
Важным регулятивным механизмом земельных отношений является земельное законодательство, которое подчинено главным образом Конституции РФ, федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами (такими как указы президента, акты правительства, акты органов местного самоуправления). Земельные правоотношения включают в себя такие элементы как отношения по использованию и охране земель, совершение с ними различных видов сделок.
Очень тесна взаимосвязь законодательства земельного и гражданство. Объясняется это прежде всего те, что земельные отношения имеют в своем составе имущественные отношения, являющиеся предметом гражданского права. Общим предметом регулирования является право собственного на землю, земельные участки, совершение различных сделок и землей. Гражданское законодательство так отражает общие положения регулирования вышеописанных моментов, а земельное законодательств – отражает соответствующую специфику, относительно землепользования.
Ряд проблем законодательства связан с конкуренцией норм гражданского и земельного права. Например, ст. 268 ГК РФ определяет, что право постоянного пользования земельным участком может приобретено собственником здания, сооружения и иного объекта недвижимости, в случаях, когда за собственником недвижимости, находящей на чужом земельном участке остается право пользования частью этого участка на тех же условиях, что и обладает прежний собственник невидимости. Однако, обращаясь к нормам ст. 35 ЗК РФ, можно прийти к выводу, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, на тех же условиях, что обладает прежний собственник.
Содержание и объем права, переходящего к приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежащих лицу, которое отчуждает недвижимость. Иными словами, к приобретателю недвижимости не может переходить другое право, кроме право постоянного пользования, если прежний собственник им обладал. Введением в действие ЗК РФ, гражданам земельные участки на праве постоянного пользования не предоставляются, а юридические лица – обязуются переоформить право постоянного пользования земельным участком на правах аренды либо приобрести это земельный участок в собственность. Требование о переоформлении также адресовано и покупателям объектом недвижимости, которые находятся на земельных участках, которые предоставлены юридическим лицам, которые не могут использовать землю в постоянном пользовании.
Переоформление права на земельные участки напрямую связано с заключением договора купли-продажи или договора аренды земельного участка. Лицо обязано заключить договор на основании норм гражданского законодательства в случаях, тогда как граждане и юридические лица свободы в заключении договоров. Иными словами, право постоянного пользования земельными участками будет сохранено за землепользователем. Введением Земельного Кодекса новой редакции, выше обозначенное право не прекращается автоматически или административным порядком, поскольку оно не было приобретено соответствующим образом.
Проблемой законодательного регулирования также остается определение понятия «земельный участок». Согласно ст. 6 ЗК РФ, к объектам земельных правоотношений следует отнести землю как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков, при этом земельный участок рассматривается как основной объект земельных отношений, являющийся недвижимым имуществом. Классификация на движимые и недвижимое является основополагающим для гражданского законодательства. На сегодняшний день земельное законодательство содержит различные понятия земельного участка.
Впервые понятие земельного участка было дано в российском земельном законодательстве в ЗК РФ, где земельный участок определен как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Более широкое определение понятия земельный участок дает ФЗ «О государственном земельном кадастре», где под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Таким образом, вышеприведённые примеры иллюстрируют несоответствие понятий «земельный участок» приведенные в различных нормативно-правовых актах. В то же время, нельзя не заметить несовершенство и земельного законодательства

. Так, ст. 7 ЗК РФ, делит все земли на семь категорий по целевому назначению, с другой допускает существование и подкатегорий в вышеприведенных категориях. В данном случае наблюдается смешение правоприменения, которые не позволяют обеспечить единое правовое регулирование. Важно сохранить разделение земель внутри каждой категории и привести законодательство к единому знаменателю. На сегодняшний день приведенные подкатегории рассматриваются как фактически разрешенные к использованию. В результате в законодательстве отсутствует единство категории земель, что порождает на практике трудности при переведении земель из одной категории в другой, проблемы их изъятия при пользовании земельными участками, существующий правовой режим очень часто приводит к правовым коллизиям.
Еще одной проблемой земельного законодательства является отсутствия взаимодействия между организациями, имеющими сведениям о земельных участках и находящихся на них объектах недвижимости, наделенные соответствующими обременениями. К данным организациям относятся Федеральная служба земельного кадастра, Государственный комитет по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Министерство юстиции РФ. Отсутствие единой законодательной базы, четких схем взаимодействия между организациями различных ведомств, приводит к выполнению однообразных работ вышеописанными организациями, делает более затратной и протяженной выполняемые работы по регистрации прав и обременений для собственника объекта недвижимости.
В заключении стоит отметить, что вышеотмеченные проблемы вовсе не ограничиваются решением вопросов, которые возникают в процессе регулирования земельных отношений, что свидетельствует о необходимости дальнейшего реформирования земельных отношений и необходимости его дальнейшего развития и преобразования.
Глава 2. COVID-19 как последствие, оказывающее влияние на договорные отношения
2.1. Сравнительно-правовая характеристика COVID-19 как обстоятельства, влияющего на исполнение договоров в России и за рубежом
В соответствии с ч.3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы граждан могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в которой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, а также в целях обеспечения обороны и безопасности государства. Данное конституциональное положение позволяет государству вводит некоторые «ограничительные» меры по отношению к своим гражданам.
Режим повышенной готовности был введен в 85 субъекта РФ, из них в 44 регионах такой режим был признан обстоятельством непреодолимой силы. Данный режим был введен в соответствии с ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера». Правовые основанием введения режима стали указы, постановления и распоряжения главы исполнительной власти субъектов.
Далеко не каждое государство оказалось готовым к объективной правовой необходимости изменения сложившихся с гражданами конституционно-правовых отношений. Изменения, которые были вызваны необходимость предотвращения распространения коронавирусный инфекции повлекли за собой создание ряда новых правовых институтов. Так, например, появился такой новый вид правоотношений как «самоограничение» конституционных прав человека, то есть сознательное добровольное воздержание граждан от реализации своих конституционных прав в условиях возникновения чрезвычайной ситуации или иных близких к ней условий. На первоначальном этапе борьбы с коронавирусной инфекций государственными органам делался акцент именно на добровольном признании граждан возможности и допущения ими самоограничений.
Следует отметить, что руководству государства и субъектов РФ на первоначальном этапе развития заболевания в условия давления общества и средств массовой информации пришлось столкнуться с рядом проблем, связанных с действительной возможностью введения ограничений, отмечалось наличие некоторые пробелом в законодательстве, которые через некоторое время были ликвидированы.
Во времена «беспокойства» и отсутствия объективной информации, многие средства массовой информации были наполнены рядом сведений, которые не соответствовали действительно, создавая панические настроения в обществе, в связи с чем оптимальным решением законодателя для преодоления распространения недостоверной информации стало введение уголовной ответственности за распространение заведомо ложной информации, которая могла касаться как текущей ситуации распространения инфекций, так и возможных последствий ограничений, как для граждан, так и для экономики государства.
Однако несмотря на это, положительный эффект от введенных ограничений «затмевается» отрицательной позицией ряда правозащитников, а также фактически нанесенным убыткам субъектам предпринимательской деятельности, которые в условиях введенных ограничений не смогли эффективно и своевременно изменить привычные модели осуществления своей деятельности.
В таких ситуациях стороны хотят знать, что предусматривает договор на случай наступления таких обстоятельств. С точки зрения российского права есть три юридические концепции, которые могут применяться к договорным отношениям в ситуации кризиса:
- непреодолимая сила;
- невозможность исполнения обязательства;
- существенное изменение обстоятельств.
Наиболее распространенным основанием, влияющим на общие положения об ответственности сторон договора, является форс-мажор