У компании в собственности имеется квартира в жилом доме. Какой метод в наибольшей степени подходит для оценки рыночной стоимости

Согласно данным ФСО 1, п.19 затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры в многоэтажном многоквартирном доме – невозможно. Как правило, данные по сметам затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, в открытом доступе отсутствуют. В свою очередь, расчёт по типовым сметам с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях. Также следует заметить, что в современной оценочной деятельности не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства [2] .
Таким образом, в силу изложенных выше причин, можно сделать вывод, что затратный подход для определения стоимости квартиры не применим.
Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя имущества, приносящего доход: ожидаемые доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость права на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
Применительно к объекту оценки можно предположить, что после приобретения он будет использоваться не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду с последующей (возможной) перепродажей.
Так как оцениваемая квартира принадлежит на праве собственности компании, то можно предположить, что она приносит собственнику гарантированный рентный доход