Между коммерческим банком и ООО «Холл птица»
.pdf
Зарегистрируйся в 2 клика в Кампус и получи неограниченный доступ к материалам с подпиской Кампус+ 🔥
Между коммерческим банком и ООО «Холл птица», заключен договор, согласно которому кредитор обязался открыть заемщику кредитную линию для инвестирования сети пиццерий и выкупа земельных участков на срок до 22 сентября 2015, с лимитом в сумме 80.000.000 руб. а заемщик – возвратить кредит в установленный договором срок и выплатить проценты и другие платежи. В обеспечении исполнении обязательств по кредитному договору между коммерческим банком и ООО «Холл птица», заключен договор ипотеки. По условию договор ипотеки залогодатель передал в залог принадлежащий ему на праве собственности нежилое здание, а также право аренды земельных участков, на которых это здание расположено.
Указанное в договоре ипотеки нежилое здание построено ООО «Холл птица» с использованием объекта незавершенного строительства, который был передан ему ООО «Тахус», по разделительному балансу при созданию общество «Холл птица», путем выделения из фирмы «Тахус». Право аренды земельных участков, на которых расположен закладываемый обьект недвижимости, общество «Холл птица» приобрело на основании заключенной с фирмой «Тахус» договор, переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка.
Правомерно ли в данном случае, заключение договора ипотеки, если судом будет признано неправомерность владения указанным имуществом ООО «Холл птица»?
Каковы юридические последствия такого решения для договора решения для ипотеки?
Нужно полное решение этой работы?
Решение
В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичная норма содержится в абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке).
Из данных норм следует, что ипотека здания или сооружения невозможна без передачи в ипотеку земельного участка, на котором это здание (сооружение) расположено, или права аренды на него.
Этот же вывод следует и из разъяснений высших судебных инстанций. Так, в соответствии с п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее — Постановление N 6/8), если залогодатель передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.
При этом договор ипотеки здания без ипотеки земельного участка или права аренды на него может быть допустим в двух случаях.
1. Если у залогодателя на момент заключения договора ипотеки отсутствует право собственности (или право аренды) на земельный участок, на котором находится здание или сооружение.
Данное исключение следует из упомянутого выше п. 45 Постановления N 6/8, в котором указано, что если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п
. 3 ст. 340 ГК РФ. Аналогичное разъяснение содержится в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства". Судебная практика широко применяет данное исключение (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А27-25483/2009, ФАС Московского округа от 24.06.2008 N КГ-А40/4067-08, ФАС Поволжского округа от 02.03.2010 по делу N А55-8887/2009).
2. Если залогодатель обладает краткосрочным правом аренды земельного участка (то есть на срок менее года) или если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок. Это следует из разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенного в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно этому разъяснению права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.
Следовательно, если залогодатель является арендатором по договору аренды земельного участка, не подлежащему государственной регистрации, то передача в ипотеку здания или сооружения без передачи в ипотеку указанного права аренды на земельный участок не нарушает п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст
Задать вопрос
на новый заказ в Автор24.
