“Амортизационная таблица погашения кредита” выполняется по следующим исходным данным

Величина кредита = 35 000 у.е.
Процентная ставка = 14%
Срок кредита = 14 лет
Условия погашения – 1 раз в год равными платежами (аннуитет)
Год Ежегодный платёж Основной долг Начисленные проценты Остаток задолженности
1 2 724,25 2 315,91 408,33 32 684,09
2 2 724,25 2 342,93 381,31 30 341,16
3 2 724,25 2 370,26 353,98 27 970,89
4 2 724,25 2 397,92 326,33 25 572,97
5 2 724,25 2 425,89 298,35 23 147,08
6 2 724,25 2 454,20 270,05 20 692,89
7 2 724,25 2 482,83 241,42 18 210,06
8 2 724,25 2 511,79 212,45 15 698,26
9 2 724,25 2 541,10 183,15 13 157,16
10 2 724,25 2 570,74 153,50 10 586,42
11 2 724,25 2 600,74 123,51 7 985,68
12 2 724,25 2 631,08 93,17 5 354,60
13 2 724,25 2 661,77 62,47 2 692,83
14 2 724,25 2 692,83 31,42 -
Итого 38 139,50 35 000,00 3 139,50
Аннуитетный платеж (базовый)

Год Ежегодный платёж Основной долг Начисленные проценты Остаток задолженности
1 2 724,25 2 315,91 408,33 32 684,09
2 2 724,25 2 342,93 381,31 30 341,16
3 2 724,25 2 370,26 353,98 27 970,89
4 2 724,25 2 397,92 326,33 25 572,97
5 2 724,25 2 425,89 298,35 23 147,08
6 2 724,25 2 454,20 270,05 20 692,89
7 2 724,25 2 482,83 241,42 18 210,06
8 2 724,25 2 511,79 212,45 15 698,26
9 2 724,25 2 541,10 183,15 13 157,16
10 2 724,25 2 570,74 153,50 10 586,42
11 2 724,25 2 600,74 123,51 7 985,68
12 2 724,25 2 631,08 93,17 5 354,60
13 2 724,25 2 661,77 62,47 2 692,83
14 2 724,25 2 692,83 31,42 -
Итого 38 139,50 35 000,00 3 139,50
Дифференцированный платеж
Год Ежегодный платёж Основной долг Начисленные проценты Остаток задолженности
1 2 908,33 2 500,00 408,33 32 500,00
2 2 879,17 2 500,00 379,17 30 000,00
3 2 850,00 2 500,00 350 27 500,00
4 2 820,83 2 500,00 320,83 25 000,00
5 2 791,67 2 500,00 291,67 22 500,00
6 2 762,50 2 500,00 262,5 20 000,00
7 2 733,33 2 500,00 233,33 17 500,00
8 2 704,17 2 500,00 204,17 15 000,00
9 2 675,00 2 500,00 175 12 500,00
10 2 645,83 2 500,00 145,83 10 000,00
11 2 616,67 2 500,00 116,67 7 500,00
12 2 587,50 2 500,00 87,5 5 000,00
13 2 558,33 2 500,00 58,33 2 500,00
14 2 529,17 2 500,00 29,17 0
Итого 38 162,50 35 000,00 3 162,50
Платежи по простой процентной ставке (начисление на всю сумму)
Год Ежегодный платёж Основной долг Начисленные проценты Остаток задолженности
1 2 850,00 2 500,00 350,00 32 500,00
2 2 850,00 2 500,00 350,00 30 000,00
3 2 850,00 2 500,00 350,00 27 500,00
4 2 850,00 2 500,00 350,00 25 000,00
5 2 850,00 2 500,00 350,00 22 500,00
6 2 850,00 2 500,00 350,00 20 000,00
7 2 850,00 2 500,00 350,00 17 500,00
8 2 850,00 2 500,00 350,00 15 000,00
9 2 850,00 2 500,00 350,00 12 500,00
10 2 850,00 2 500,00 350,00 10 000,00
11 2 850,00 2 500,00 350,00 7 500,00
12 2 850,00 2 500,00 350,00 5 000,00
13 2 850,00 2 500,00 350,00 2 500,00
14 2 850,00 2 500,00 350,00 0
Итого 39 900,00 35 000,00 4 900,00  
Наиболее эффективный для клиента является 1-й (базовый) вариант оплаты . Главный плюс аннуитетных платежей в данном контексте – приблизительно равномерное снижение и тела кредита, и начисляемых процентов (если погашение идет в счет уменьшения величины ежемесячных платежей).
Индивидуальное задание № 2 “Расчет чистого операционного дохода”. При выполнении индивидуального задания последовательно осуществляется:
- определение величины потенциального валового дохода;
- определение величин: недозагрузки, неплатежей и дополнительных доходов;
- определение величины действительного (эффективного) валового дохода;
- определение величин: операционных расходов, налогов на недвижимость, расходов на страхование объекта, расходов на управление, резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов строения.
- определение величины чистого операционного дохода.
Ответ.
Потенциальный валовой доход = 1 110*0,85*140= 132 090
Потери от недозагрузки = 132 090*20%=26418
Потери от неплатежей = 132 090*15%= 19 814
Доп. доходы = 3%*132 090= 3 963
Действительный валовый доход = 132 090-26 418-19 814+3 963=89 821
Затраты на страхование = 14 200
Расходы на управление собственностью = 4%*89 821= 3 593
Операционные расходы = 89 821*30%= 26 946
Налоги на недвижимость = 8%*89 821= 7 186
Резерв на замещение = ПЛТ (8%;7;0;-42000)= 4 707
Чистый операционный доход = 89 821-3 593-26 946-7 186-4 707= 47 389
Индивидуальное задание № 3 «Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации» выполняется на основе данных полученных в работе №1 и №2.
Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:
Ср=(ЧОД-РМТ)/Кк, где
ЧОД – чистый операционный доход, рассчитанный в работе №2.
РМТ – платежи по кредиту, определенные в работе №1.
Кк- коэффициент капитализации
Ответ.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости