Государственная регистрация недвижимого имущества

Исходя из действующего названия Федерального закона на первый взгляд очевидно: он регулирует регистрацию недвижимости. При более детальном изучении указанного нормативно-правового акта становится очевидным, что название акта не полностью отражает его содержание.
Рассмотрим указанный довод более подробно с применением самого содержания Федерального закона.
Достаточно ознакомиться со ст.1, для того, чтобы подтвердить свои доводы.
Так, в п.1 указанной нормы говорится о том, что указанный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фактически, в этом пункте и указывается, что сам по себе нормативно-правовой акт предназначен не для государственной регистрации недвижимости, а прав на нее.
В п.3 вышеуказанного акта дается пояснение тому, что из себя представляет государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Так, исходя из представленного определения она представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В свою очередь, п.6 указанной статьи указывает на то, что Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Указанное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что при осуществлении сделок с недвижимым имуществом передается только право, и в связи с этим не совсем допустимо говорить о том, что речь просто о государственной регистрации недвижимости, так как предметом таковой является возникающее право.
Обоснованием таковой позиции является и то, что сама по себе недвижимость как категория состоит из физического объекта, а также права на него

. Фактически же, для возможности владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью в первую очередь необходимо зарегистрировать не нее право.
К недвижимому имуществу в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Обратимся к практике разрешения судебных споров, связанных с отсутствием государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным