Государственная регистрация ограничений, обременений

Введение
Рынок недвижимости в современности России является активно развивающейся отраслью экономики. Развитие рыночных отношений послужило основанием для увеличения количества сделок с недвижимостью и, как следствие, возникновения общественных отношений в оформлении указанных сделок и регистрации их последствий.
Сделки с недвижимостью регулируются с помощью гражданского, земельного и жилищного законодательства в зависимости от объекта недвижимости. Владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом регулируется гражданским законодательством только в том случае, если оно является предметом экономического оборота.
Общественные отношения, связанные с использованием и эксплуатацией жилого помещения регулируются жилищным законодательством. Также стоит отметить, что земельным законодательством регулируются вопросы по использованию и охране земель.
Актуальность темы заключается в том, что рассматриваемые вопросы по правовому регулированию общественных отношений затрагивают человека в течение жизни и возникают по причине действий связанных с недвижимостью. Правильность и правомерность этих действий в современном мире выступают основой материальных гарантий для участвующих субъектов.
1. Понятие ограничений прав, обременений недвижимого имущества.
Понятия «ограничение» и «обременение» достаточно часто встречаются в использовании в гражданском законодательстве, но не имеют закрепленных в нормативных правовых актах определений. Отсутствие законодательного закрепления определений несет в себе негативное влияние на практическое применение законодательства в определении правового режима недвижимости
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заключают в себе четкое разграничение рассматриваемых понятий. В свою очередь в Федеральном законе Российской Федерации (далее – ФЗ РФ) от 13.07.2015 N 218-ФЗ понятия "ограничение" и "обременение" позиционируются в качестве синонимов.
Например, ст. 131 ГК РФ гласит, что государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время ФЗ РФ N 218-ФЗ устанавливает регистрации ограничений (обременений). Вышеуказанные понятия используются в этом федеральном законе в качестве синонимов.
Актуальная редакция ФЗ РФ N 218-ФЗ не содержит определения понятий «ограничение» («обременение»). Примечателен тот факт, что в предыдущих версиях закона в первой статье содержались основные термины, содержащиеся в законе.
Действующее законодательство не содержит в себе альтернативных определений рассматриваемых терминов.
Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое- либо другое определение ограничений и обременений. В свою очередь, ФЗ РФ N 218-ФЗ не учитывает возможность происхождения обременений и ограничений после заключения договора, указывая только на установление их законом или уполномоченными органами.
В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека), либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).
Смысл понятия "ограничение" по отношению к вещным правам заключен в статье 209 ГК РФ, согласно положениям которой "собственник вправе …в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом".
Использование в законодательстве понятий ограничение и обременение в качестве синонимов не являлось бы целесообразным, так как не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба этих понятия.
Ограничение налагается на конкретные права собственника, не допуская определенных действий с имуществом, с целью изменения содержания законодательно закрепленных прав. Что касается обременения, оно применимо конкретно к имуществу как материальному объекту, а не к правам на него. Существуют следующие виды обременений: залог имущества для исполнения долговых обязательств, арест имущества вследствие долга, ограничение на распоряжение имуществом из-за нужд государственных орагнов, доверительное управление. В этом заключается специфика обременения как гражданского правового института.
К примеру, ст.274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом, а п.1 ст.275 ГК РФ специально указывает, что «сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу».
В ГК РФ в ст. 586 сформулировано правило, относящееся к ренте в части обременения: «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату».
2. Основания государственной регистрации ограничений, обременений (акты ОГВ, ОМСУ; сделка с ОГВ, ОМСУ и др)
Предоставление такой государственной услуги как регистрация прав осуществляется на основании поданного лицом заявления. Список лиц, имеющих право на подачу такого обращения, указан в ст. 15 ФЗ РФ N 218-ФЗ. Регистрацию осуществляет Росреестр, территориальный орган Росреестра, его обособленное подразделение, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра».
Все записи об обременении прав имеют неизменяемый и уникальный номер регистрации. Запись об обременении содержит в себе информацию о причинах возникновения, о субъектах, а также дату и регистрационный номер. Если обременение связано с актом государственной власти или местного самоуправления, то орган, издавший акт, должен в пятидневный срок направить информацию в Росреестр для регистрации изменений.
Регистрация в Росреестре вопросов связанных с ограничением прав или обременением недвижимости завершается изданием специализированного акта признания и подтверждения ограничения прав и обременения имущества.
В соответствии с актуальным гражданским и земельным законодательством ограничение права собственности в различных ситуациях преследует разные цели: от предоставления части права пользования (сервитут) до полной передачи правомочий (доверительное управление).
Принудительный характер некоторых видов ограничений обусловлен тем, что они налагаются по решению государственных органов и прежде всего судов и судебных приставов. Нередко ограничения налагают налоговые органы в силу своей компетенции

. Права органов государственной власти и местного самоуправления ограничены действующим законодательством в части определенных оснований для наложения ограничений. К примеру, судебный пристав не имеет права налагать ограничения или обременения без выданного судом исполнительного документа, в котором заключено требование о взыскании денежных средств.
Согласно положениям ст. 27 ФЗ РФ N 218-ФЗ в осуществлении регистрации прав может быть отказано государственным регистратором в случае неисполнения требований об устранении препятствующих регистрации причин.
Форма заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав (ссылка на форму) и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920.
Письмо Минэкономразвития России № ОГ-Д23-2633 также необходимо учитывать в рассматриваемых вопросах по причине того, что оно содержит разъяснения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
3. Порядок государственной регистрации сервитута.
Сервитут — это правомерное разрешение на ограниченное пользование определенным участком земли, выданное третьему лицу (заявителю) для обеспечения его личных нужд.
Исходя из положения ст. 216 ГК РФ сервитут, как и право собственности, является вещным правом.
Статья 5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закрепляет определение участников земельных отношений, которые обладают сервитутом, и определяет их как лиц, которые имеют право на ограниченное пользование земельными участками. П.1 ст. 23 ЗК РФ регулирует вопрос установления сервитута и определяет его в ведение гражданского законодательства.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ N 218-ФЗ.
Действие сервитута начинается с момента его регистрации, может быть установлен на определенный срок или бессрочно.
В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации, пунктом 31 части 2 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) за государственную регистрацию сервитутов в интересах физических и юридических лиц уплачивается государственная пошлина.
Для установления сервитута необходимы следующие документы:
заявление на государственную регистрацию;
документ-основание для установления сервитута.
При подаче заявления физическое лицо представляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - нотариально заверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
На основании государственной регистрации лицо, подавшее заявление, приобретает право на ограниченное пользование чужой вещью. В случае, если сервитут устанавливается в отношении государственной или муниципальной собственности, необходимо согласие этого органа для регистрации.
Стоит отметить, что в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 14 ФЗ РФ N 218-ФЗ при образовании части от объекта недвижимости, на которой есть сервитут, регистрация осуществляется одновременно, кроме образования части участка, который принадлежит государству или муниципальному образованию.
4. Порядок государственной регистрации ипотеки
В современном мире покупка недвижимого имущества с использованием кредитных средств повсеместна, так как доступна для различных слоев населения. В связи с этим проводится большое количество государственных регистрационных действий недвижимости и земельных участков, приобретенных с помощью ипотечного кредита, так как согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации.
При покупке жилья за счет кредитных средств возникает залог в отношении приобретаемого помещения, к которому применимы нормы законодательства, регулирующего ипотечные кредиты (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1996 N 102-ФЗ). При этом государственной регистрации подлежит переход права, права собственности и сама ипотека.
В соответствии с п. 2 ст. 20 ФЗ РФ N 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
Государственная регистрация перехода права собственности совершается после подачи и на основании заявлений сторон договора купли-продажи, либо нотариуса на основании удостоверенной им сделки. Что касается регистрации ипотеки, к ней применяются те же нормы что и к переходу прав собственности, с учетом того, что заявление также имеет право подать залогодатель.
Необходим следующий пакет документов:
1. Заявления сторон, нотариуса или залогодателя;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, и все приложения к нему;
4. Кредитный ипотечный договор;
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, если имеется.
В соответствии с законодательством за совершение юридически значимых действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная пошлина. Размеры такой госпошлины определены Налоговым кодексом Российской Федерации.
Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физическими лицами уплачивается государственная пошлина. При обращении за одной услугой одновременно нескольких лиц размер госпошлины уплачивается ими в равных долях. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.
В отношении ипотеки установлен ускоренный срок регистрации, составляющий 5 дней с момента подачи пакета документов в Росреестр, 7 дней при обращении в МФЦ. Если договор нотариально удостоверен, то срок регистрации сокращается на два рабочих дня.
При подаче заявления и необходимых документов с нотариальным удостоверением в электронной форме срок регистрации составляет 1 рабочий день после поступления документов. (п. п. 9 - 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Для погашения записи об ипотеке необходимо предоставить документы согласно ст. 25 Закона N 102-ФЗ.
Срок погашения регистрационной записи составляет три рабочих дня, госпошлина за данную процедуру не уплачивается