Законодательное определение помещения

Легальное определение помещения приведено в пункте 14 статьи 2 Технического регламента.
Так, помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями [6].
Необходимо отметить, что по назначению помещения подразделяются на жилые и нежилые.
Рисунок 3 – Классификация помещений
Будучи ограниченными тематикой предпринятого исследования, остановимся подробнее только на рассмотрении правового режима нежилого помещения, для чего обратимся к исследованиям некоторых ученых.
К примеру, Клинов А.О. определяет нежилое помещение как «недвижимую вещь, являющуюся частью объема объекта, в котором она расположена, ограниченную трехмерным контуром при наличии входа, имеющую определенное целевое назначение и не предназначенную для постоянного пребывания граждан» [19].
Кузнецов М.В. пишет, что «помещением является любая часть здания, которая имеет границы, отделяющие ее от иных площадей здания, и уникальный кадастровый номер» [24].
Басос Е.В. в своем диссертационном исследовании указывает, что помещение – это «недвижимая вещь, представляющая собой обособленную, т.е. отграниченную строительными конструкциями от остального его объема, часть строения» [13, с. 7].
Колбасюк Е.А. пишет, что «фактически помещение является пространством, границы которого определены возведением перегородок, рассекающих пространство в здании горизонтально (полами и потолками) и вертикально (стенами), что указывает на бестелесность помещения как вещи» [23].
Как отмечает Кузнецов М.В., «из буквального толкования п. 1 ст. 130 ГК РФ помещения не могут быть отнесены к недвижимости по признаку их связанности с земельным участком» [24], из чего автор делает соответствующий вывод, что помещение – это «специальный вид недвижимого имущества, чье существование создано исключительно законом (недвижимость «по закону») [24].
Помимо дефиниций помещения некоторые авторы рассматривают и анализируют также присущие помещению признаки (его неотъемлемые характеристики).
Так, исходя из смысла вышеприведенного определения, содержащегося в Техническом регламенте, Ромашкина А.В. обращает внимание, что «нежилые помещения предназначены и используются для целей, не связанных с постоянным проживанием в них» [31].
Также нельзя не согласиться с мнением Басос Е.В., что «любое помещение независимо от его назначения должно обладать качеством обособленности» [14].
Басос Е.В. называет такие признаки помещения, как объемно-пространственная структура формы выражения, неразрывная конструктивная связь с другим объектом недвижимости – строением, частью которой оно является; производный от прав на строение характер возникновения; законодательно установленное назначение помещений (жилое или нежилое) [13, с. 7-8].
Басос Е.В. также акцентирует, что «нежилые помещения подразделяются на объекты, являющиеся самостоятельными объектами права собственности, и объекты, входящие в состав общего имущества строения и принадлежащие собственникам на праве общей долевой собственности» [13, с. 9].
Кузнецов М.В. в этой части пишет, что «для того чтобы помещение стало предметом договора, оно должно иметь перегородки (т.е. быть обособленным от иных помещений) и должно быть выделено на этаже (т.е. изолировано)» [24].
На основании вышеизложенного, представляется возможным привести обобщенный перечень признаков (характеристик), свойственных помещению как части здания (сооружения), в состав которого такое помещение входит.
Так, помещение характеризуется изолированностью, обособленностью, которые обеспечиваются несущими и ограждающими элементами строения, соответствием техническим правилам и нормам, наличием соответствующих уникальных характеристик, позволяющих идентифицировать помещение в качестве индивидуально-определенной вещи, которые, в свою очередь, приобретаются по результатам государственного кадастрового учета в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
Отдельно необходимо подчеркнуть, что соответствующее помещение учитывается в ЕГРН в качестве объекта капитального строительства с видом объекта «помещение».
Одновременно нельзя не согласиться с Кузнецовым М.В., который отмечает, что «из буквального толкования п

. 1 ст. 130 ГК РФ помещения не могут быть отнесены к недвижимости по признаку их связанности с земельным участком» [24].
Кроме того, важно обратить внимание, что согласно положениям пункта 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права приостанавливаются государственным регистратором, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест) [7].
Ввиду отсутствия законодательно установленных критериев изолированности и обособленности помещения полагаем возможным предположить, что помещение является изолированным, если оно имеет отдельный вход и не используется при этом одновременно для доступа в иные помещения в здании (сооружении); обособленным будет являться такое помещение, которое отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями.
На основании вышеизложенного, в контексте предпринятого исследования предлагаем рассматривать помещение как часть здания (сооружения), обладающую признаками изолированности и обособленности, имеющую определенное назначение и соответствующие характеристики, позволяющие идентифицировать ее в качестве индивидуально-определенной вещи.
Нормативно-правовые акты, регламентирующие осуществление кадастровых работ и учетно-регистрационных действий в отношении помещения
Необходимо отметить, что полномочиями по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества обладает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) и ее территориальные органы.
При этом важно обратить внимание, что до 01.01.2017 осуществление государственного кадастрового учета недвижимости регламентировалось положениями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», тогда как государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялась в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), объединивший данные двух государственных реестров (государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав) в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).
ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:
1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости);
2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость);
3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ);
4) реестровых дел;
5) кадастровых карт;
6) книг учета документов [7].
Рисунок 4 – Состав ЕГРН
В настоящее время легальные определения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости содержатся в статье 1 Закона № 218-ФЗ.
Так, согласно части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом № 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости [7].
Часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества [7]