Теоретико-правовые основы государственной политики по обеспечению права на жилище в Российской Федерации

Для успешного развития жилищной сферы в переходный период экономики и в рыночных условиях необходимо участие федерального центра, благодаря государственному регулированию совершенствуется законодательная и нормативно-правовая база, стимулируется проведение соответственных мероприятий, а также напрямую выделяются бюджетные средства на решение первостепенных задач.
При развитой экономической системе, функционирование рынка жилья возможно лишь при наличии эффективных механизмов финансирования жилищной сферы на макро- и микроэкономических уровнях. От государственной жилищной политики требуется максимальное обеспечение сектора жилья необходимыми денежными средствами.
Понятие «жилищная политика» имеет несколько определений. Многие правоведы считают, что жилищная политика является частью социальной государственной политики, которая призвана выполнять основные функции государства - решение гражданских жилищных проблем.
По мнению О.Э. Бессоновой, жилищная политика является системой мер государственного воздействия прямого назначения политических структур на жилищную область. Данные меры направлены на сохранение и изменение политический и экономических решений, принимаемых государством.
В общем, под жилищной политикой подразумевают цели и способы их осуществления, отражающие оптимальные варианты развития в жилищной сфере, которые формируют органы власти и управления.
Жилищная политика является совокупностью мероприятий, предназначенных для организации и упорядочивания условий и процессов, которые должны обеспечить свободный выбор различных имущественных слоев населения и способ, с помощью которого могут быть удовлетворены их индивидуальные жилищные потребности.
Под понятием жилищная политика подразумевается государственная деятельность и деятельность муниципальных образований, которая направлена на то, чтобы обеспечить качественным жильем всех российских граждан как прямым участием в строительстве жилья или субсидированием его покупки, так и, способствуя созданию механизмов, при помощи которых граждане смогут самостоятельно решить свои жилищные проблемы.
В наибольшей мере раскрывается сущность государственной жилищной политики и дается наиболее полная оценка содержащимся в ней направлениям в последнем определении. Безусловно, в этом определении отражаются не все направления, осуществляемые на федеральном и региональном уровне, поскольку их значительно больше, но в нем, достаточно ясно выражена специфика государственной деятельности в жилищной сфере.
Н. А. Волгиным государственная жилищная политика понимается как система единых законодательных, исполнительных и контролирующих мер в условиях рыночной экономики, которые реализуются в центре и на местах правомочными государственными учреждениями и общественными организациями для того, чтобы стабилизировать и приспособить действующую социально-экономическую систему к меняющимся условиям.
В условиях рыночной экономики развитие государственной жилищной политики происходит по двум направлениям. В первом случае стимулируется предложение жилья, при этой политике целью является изменение условий предложения, во втором - стимулируется спрос на жилье, с целью его повышения со стороны бедных и средних имущественных категорий населения. При стимулировании предложения, жилищная политика осуществляется за счет государственного строительства жилья и может проявляться в различных формах.
Стратегическая цель жилищной политики РФ, согласно Конституции РФ, заключается в осуществлении права на жилье для всех категорий граждан, независимо от их имущественного положения. С этой целью стимулируется развитие рынка жилья, реализовываются мероприятия государственной поддержки, предназначенные в первую очередь тем категориям граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить проблему жилья.
Рассмотрим для примера подробнее опыт финансирования жилищного строительства на территории Российской Федерации. Отличительными особенностями российской модели жилищного рынка являются: наличие рыночного дисбаланса в структуре жилищного предложения; низкие уровень и темпы развития сектора арендного жилья; дефицит качественного арендного жилья для значительной части граждан; слабое развитие финансово-стимулирующих инструментов формирования предложения арендного жилья в рамках реконструкции и реновации жилой застройки городов .
Гражданский оборот жилой недвижимости в России, пополнившийся значительной частью жилищного фонда в результате приватизации, основан на процессе купли-продажи и связан со сложной системой регистрации права собственника на жилье. В крупных городах растет число так называемых «профессиональных рантье», и доля спроса в этом сегменте рынка превышает предложение. Сегодня по-прежнему на рынке арендного негосударственного жилья предложение в основном формируют отдельные категории арендодателей – домохозяйства, преследующие в качестве цели извлечение дополнительного дохода от сдачи в аренду временно пустующей жилплощади.
Практика развитых стран показывает, что наилучшие перспективы рынок арендного жилья имеет именно в мегаполисах

.
Цели государственной жилищной политики заключаются:
- в обеспечении социальной гарантированности гражданских прав в жилищной сфере;
- в осуществлении строительных и реконструкционных мероприятий в государственном, муниципальном и частном секторе жилья;
- в создании необходимых условий для привлечения внебюджетных денежных средств, источниками которых являются население, различные организации и общественные объединения, предприниматели, как отечественные, так и иностранные, банковские инвестиции, кредиты и т д.
- в развитии жилищной частной собственности и обеспечении защиты ее прав; в способствовании развитию конкуренции в сфере строительства, содержания и ремонта фонда жилья, производства стройматериалов, изделий и предметов жилищного устройства.
Нехватка жилья и высокие цены делают покупку недвижимости невозможной для значительной части населения, что негативно сказывается как на жизни отдельных людей, так и на предпринимательской деятельности в целом. Закономерным выходом из данного положения является ипотечный кредит.
ЦБ РФ выделяет отдельно выделяет 2 группы кредитов для приобретенья жилья: жилищные кредиты и ипотечные жилищные кредиты. Ипотечные кредиты – кредиты, выданные в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». До экономического спада 2014 года был распространены валютные ипотечные кредиты, но из-за значительного роста курсы валюты и продолжающуюся ее нестабильности, заемщики, получающие доходы в рублях, оказались в тяжелом положении. Ипотечные кредиты в валюте по-прежнему теряют свою привлекательность среди населения. Всего за 11 месяцев 2017 года в иностранной валюте было выдано 10 кредитов против 29 кредитов за соответствующий период 2016 года. Таким образом, можно говорить, что ипотечные кредиты в валюте пользуются ограниченным спросом.
Недвижимость является одной из самых эффективных форм инвестирования. Нестабильная ситуация в экономике и различные политические факторы делают вложение средств в жилищную и коммерческую недвижимость наиболее безопасной формы сохранения и приумножения капитала. Этим можно объяснить рост ипотечного рынка в России на фоне общего экономического кризиса. Еще одним закономерным фактором повышения популярности ипотечного кредитования является постоянное снижение ставки.
Постепенное снижение ставки позволило достичь докризисных показателей по уровню спроса на ипотечный кредит.
К примеру, за первые шесть месяцев 2017 года банки смогли предоставить 507866 ипотечных кредитов на сумму 928 миллиарда рублей, что, соответственно, на 20% и 12% больше аналогичного периода предыдущего года. Из данных показателей можно отметить, что на фоне снижения процентной ставки растет и средний размер ипотечного кредита. Это свидетельствует о увеличении рыночной стоимости жилья.
Таким образом, рост ипотечного кредитования оказывает поддержку и строительной отрасли. На ряду с этим снижение покупательной способности ставит под угрозу стабильность на жилищном рынке и поэтому особенно важные роль играют различные государственные программы по поддержки ипотечного кредитования, честная рыночная конкуренция среди банков и гибкая ценовая политика девелоперов. Таким образом, государственная поддержка ипотеки является неотъемлемой частью политики повышения привлекательности ипотечного кредитования.
Во всем мире ипотечное кредитование является классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до трети совокупных активов кредитных организаций. На ряду с этим, ставка по ипотеке в России остается относительно высокой.
В странах с менее благоприятными экономическими условиями долгосрочного кредитования зачастую невозможно, поэтому ипотечные кредиты предоставляются на срок 3-5 лет. Это показывает, что российскому рынку ипотечного кредитования есть куда стремиться и развиваться.
В основе несоответствия настоящих параметров состояния рынка ипотечного кредитования потребностям национальной экономики выступает проблема построения его институциональной структуры, не зависящей от возможных резких изменений на рынке.
Важным направлением является совершенствование различные схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В таких условиях приобретатель данных ценных бумаг будет иметь возможность продать их в любой удобный момент, а кредитные организация получат в свое распоряжение источник финансовых средств на длительный срок. Данные процессы позволят привлечь в это направление новых инвесторов, а ипотечный продукт сделают более привлекательным для потребителя.
Обобщая названные проблемы, следует сказать, что в структуре участников ипотечного кредитования – застройщик, банк, заемщик, государство – не сложилось доверительных отношений из-за желания каждой стороны получить максимальную выгоду. Таким образом, важнейшим этапом в развитии ипотечного кредитования должен стать поиск консенсуса среди всех участников.
Для экономики ипотечный рынок решает не только вопрос эффективного использования капитала и функционирования отдельных отраслей, но и имеет огромную социальную составляющую