Совершенствование кадастровой оценки в г. Обнинск

Большинство предлагаемых мер, рассматриваемых на примере г. Обьнинск, характерны также и для системы кадастровой оценки объектов недвижимости РФ в целом.
Одним из наиболее значимых факторов для совершенствования методики кадастровой оценки является внесение в формулы расчета кадастровой стоимости параметров, характеризующих уникальные особенности объектов недвижимости. Для примера можно рассмотреть 2 земельных участка для личного подсобного хозяйства (таблица 11).
Таблица 1 – Применение уникальных коэффициентов для ранжирования земельных участков
Наименование показателя 1 земельный участок 2 земельный участок
Значение УПКСЗУ, руб./м2 166,24 166,24
Площадь, м2 580 580
Расчетное значение кадастровой стоимости по действующей методике (эталонный участок), руб. 166,24 * 580 = 96419,2 166,24 * 580 = 96419,2
Коэффициент, характеризующий экологию (где 0 – загрязненный земельный участок, а 1 – экологически чистый) 0,88 0,5
Коэффициент, характеризующий доступность коммуникаций и инфраструк
а 1 – полностью обеспеченный) 0,8 1
Коэффициент плодородия почв (где 0 – слабо плодородные, а 1 – максимально плодородные в пределах своей категории) 1 0,7
Коэффициент рельефности (где 0 – сложный рельеф, а 1 – максимально ровный) 0,6 0,3
Итоговое значение кадастровой стоимости, руб. 96419,2 * 0,88 * 0,8 * 1 * 0,6 = 40727,5 96419,2 * 0,5 * 1 * 0,7 * 0,3 = 10124
Доля в процентах от эталонного земельного участка 42,24 % 10,5 %
Из результатов таблицы 11 видно, что исходные данные по кадастровой стоимости были одинаковые, тогда как при использовании уникальных коэффициентов кадастровая стоимость земельных участков снизилась в 1 случае практически в 2 раза; во втором практически в 10 раз. Применение вышеуказанных уникальных коэффициентов позволит ранжировать стоимость земельных участков, в зависимости от их реального состояния и уникальных особенностей. Недопустимым фактом является сопоставление кадастровой стоимости эталонного земельного участка и земельного участка, рельеф которого имеет уклон выше 35 %

. Уникальные коэффициенты должны устанавливаться в соответствии с целевым назначением и категорией земель.
Необходимо также отметить важность проведения оценки уникальных характеристик на местности с целью увеличить точность кадастровой оценки и снизить количество претензий и споров. Одним из основных дополнений к указанной методике, при необходимости проведения обследования и установления уникальных характеристик объекта, может стать личная ответственность оценщиков за результаты кадастровой оценки. Одним из критериев, отражающих качество работы оценщика, может быть возникновение в более чем 30-35% случаев процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Таким образом, данное обстоятельство может служить поводом для дисквалификации оценщика и его исключения из саморегулируемых организаций за нарушение деловой репутации и дискредитацию профессионального сообщества.
Современная методика массовой кадастровой оценки не учитывает такие особенности земельных участков, уравнивая плохо ухоженные и хорошие земельные участки, расположенные в пределах одной территории. Кроме того, существующая методика нарушает нормы права о справедливости налогообложения, принуждая владельцев платить больше за объекты с худшими характеристиками, нежели у эталонных земельных участков.
Еще одним важным решением по совершенствованию методики существующей оценки может стать публикация полных профессиональных выкладок по формулам расчетов УПКС для всех типов объектов недвижимости в установленном субъекте РФ на профильных электронных ресурсах и официальных сайтах. Подобное решение позволит любому гражданину ознакомиться с методикой расчета конкретного УПКС и рассчитать стоимость своего объекта недвижимости самостоятельно для дальнейшей оценки качества работы оценщиков и уполномоченных органов власти.
В случае несоответствия кадастровой стоимости, гражданин имеет возможность обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости недвижимости, для устранения подобных недоразумений