Пути совершенствования государственной политики в жилищной сфере

В жилищной политике по г. Москва присутствуют барьеры, которые не позволяют полностью решить вопрос жилищной обеспеченности граждан страны. К ним относятся: недоступность аренды жилья и незащищенность арендатора, невысокий показатель реальной доступности жилья, недостаточность инструментов, которые применяются в рамках жилищной политики.
Для решения жилищного вопроса необходима разработка дополнительных инструментов, способных улучшить доступность жилья и показатель обеспеченности жильем. Ситуацию может улучшить увеличение доходов населения г. Москвы, увеличение рождаемости населения, а также снижения стоимости жилья.
На рост рождаемости могут оказать влияние следующие меры: предоставление на безвозмездной основе земельных участков под строительство жилого дома или дачи при рождении третьего (или последующего) ребенка; создание условий для повышения доступности жилья семьям с детьми в рамках реализации федеральной целевой программы "Жилище", а также обеспечение жильем молодых специалистов в сельской местности; развитие муниципальных программ образования детей дошкольного возраста; поддержка за счет средств федерального бюджета субъектов Российской Федерации, которые введут пособие на третьего и последующих детей.
Программа «Жилище» состоит из нескольких подпрограмм. Одна из них – подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», предусматривающая возможность получения такими гражданами субсидий, которые позднее можно будет потратить на строительство жилья. На данный момент в список людей, которые могут воспользоваться такой привилегией, входят:
- субсидии для матерей-одиночек;
- выплаты для лиц, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС;
- субсидии для военнослужащих;
- выплаты молодым семьям. По закону, такие граждане могут использовать полученные денежные средства не только на строительство дома, но и на приобретение жилья эконом-класса.
Рассчитывать точный размер субсидии должна местная администрация, на основании требований государственного законодательства, регионального и федерального бюджета. Основная группа нуждающихся, на которых ориентирована федеральная целевая программа «Жилище» — молодые семьи, поэтому Постановление в 2018-2020 году предполагает возможность получения государственной помощи на приобретение собственного жилья только для лиц в возрасте до 35 лет.
Решение жилищных проблем будет способствовать развитие строительного комплекса в следующих направлениях:
- финансовое стимулирование и внедрение инноваций в индустрии строительных материалов, соответствующих мировым стандартам качества;
- совершенствование правового регулирования градостроительной отрасли;
- создание институтов развития;
- поддержка малого и среднего бизнеса для устойчивого развития отрасли промышленности строительных материалов;
- создание благоприятных условий для развития долевого строительства;
- развитие конкуренции на рынке долевого строительства.
Жители, нуждающиеся в жилых помещениях, оказались в двойственной ситуации: по уровню дохода гражданин уже не может быть признан малоимущим с последующей постановкой на учет и претендовать на социальное жилье, а снимать квартиру у частных лиц очень дорого.
Поэтому считаю, эффективной заменой социальному найму может стать развитие проекта «некоммерческой аренды». Правительством РФ разрабатывался ряд инвестиционных программ по созданию жилого фонда некоммерческого аренды. По-моему мнению, инвестиционные программы по созданию жилищного фонда некоммерческой аренды должны отражать в себе баланс возможностей, который сможет обеспечить граждан, не имеющих достаточных средств для приобретения жилой площади в ипотеку и при этом даст стабильный доход коммерческим организациям.
При сохраняющейся структуре жилого фонда, учитывая, что большая часть арендного сектора находится в собственности граждан, потенциальный спрос на арендное жилье и формирование рынка доступного арендного жилья и социального жилья станет одним из важных факторов социально-экономического развития города Москва, который может использоваться органами местного самоуправления.
Размер платы за аренду жилья города Москва в наемных домах на сегодняшний день ниже рыночной стоимости аренды на 60%. Практически все квартиры в домах заселены, спрос на наемное жилье остается высоким, однако у города нет средств на продолжение строительства наемного фонда. Помимо недостатка социального жилья остро стоит проблема необходимости замены устаревшего оборудования, внедрения новой техники, технологий, обновления инженерных сетей, предоставления жилья нуждающимся гражданам в собственность, что в ближайшие годы отвлечет бюджетные средства.
Очевидна необходимость поиска альтернативных источников финансирования социального жилищного строительства, которыми могут стать частные инвестиции, средства некоммерческих организаций, ипотечные средства, инвестиции паевых инвестиционных фондов и аккумулированные инвестиционные ресурсы.
Для государственных органов власти города Москва и некоммерческих организаций такое значение показателя является приемлемым, ввиду того что в первую очередь решается социальная задача обеспечения нуждающихся граждан квартирами. Высокая стоимость земельных участков, а также сложность устройства инженерных сетей, объектов социальной инфраструктуры также в несколько раз увеличивают стоимость строительства и значительно усложняет строительный процесс.
Строительство за счет некоммерческих инвестиций. На сегодняшний день некоммерческие организации не обладают достаточным объемом свободных средств на строительство социального жилья. Кроме того, отсутствие четких схем государственного содействия подобных организаций при строительстве наемного жилья, структурированных инвестиционных программ в сфере строительства социального жилья, прозрачных организационно-экономических механизмов их реализации, которые и позволят комплексно развивать социальное жилье таким образом.
Строительство за счет ипотечных средств. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию был разработан кредитный продукт «Арендное жилье», который может использоваться во всех российских регионах для строительства наемного жилья. Продукт отличается такими весомыми преимуществами как:
Долгосрочный ипотечный кредит. Кредит выдается суммой от 5 до 500 млн рублей, максимальным сроком 20 лет.
Возможность получения значительной части кредитных средств. Кредитные средства предоставляются не более чем на 70% строительства.
Низкая процентная ставка. В зависимости от размера кредита, стоимости залога и срока кредитования ставка по кредиту варьируется от 8,8 до 12,7% годовых.
Гибкие возможности погашения кредита. Наймодатель сможет выплачивать кредит за счет арендных платежей.
Многовариантность объектов приобретения и залога. В качестве объекта может выступать не только дом целиком, но и секция дома или несколько соседних домов при малоэтажной застройке, что значительно снижает риски проекта.
Арендные дома в рамках продукта «Арендное жилье» в первую очередь решают социальную задачу обеспечения населения доступным жильем. Сегодня в рамках проекта реализуется более двадцати проектов строительства арендного жилья в регионах. Например, в Нижегородской области был построен трехэтажный дом на 45 квартир, из которых 12 были возведены в рамках программы «Арендное жилье».
Претендовать на арендное жилье имеют право жители области в возрасте до 35 лет, занятые в научной сфере, а также резиденты технопарков, работники оборонно-промышленного комплекса.
Строительства данного типа жилья уже сейчас отличает несколько весомых преимуществ для всех участников инвестиционного процесса:
Долгосрочное кредитование предприятий. Не требуется краткосрочного дорогостоящего кредитования, и, следовательно, отвлечения оборотного капитала.
Гарантия спроса на арендное жилье как среди жителей регионов, так и среди трудовых мигрантов, что значительно снижает риски инвестиционных проектов.
Ускорение темпов жилищного строительства в регионах.
Рост инвестиционной привлекательности региона путем обеспечения трудовой миграции, необходимой для его устойчивого развития.
Несмотря на поддержку и заинтересованность муниципальных органов власти, огромный спрос и выгодные условия кредитования, строительство арендных домов в регионах направлено на данном этапе исключительно в коммерческое русло ввиду ряда таких особенностей строительства арендного жилья, как:
Ставка рефинансирования превышает доходность дома, поэтому арендодатели вынуждены сдавать жилые помещения по высоким ценам.
Низкая рентабельность и длительный срок окупаемости арендного жилья – для того чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов в строительстве доходных домов, необходимо создать условия для того, чтобы срок окупаемости дома не превышал 10–12 лет, а пока окупаются только квартиры коммерческой аренды.
Строительство с помощью паевых инвестиционных фондов недвижимости. Ввиду заведомо низких процентных ставок по кредитам невозможно привлечь средства частных инвесторов на рыночных условиях

. С учетом того, что срок окупаемости коммерческой недвижимости в г. Москве составляет 5–10 лет, закрытым паевым инвестиционным фондам не выгодно строить доступное наемное жилье. Хотя инвестирование в наемный жилой дом социального типа отличается минимальными рисками, частным инвесторам не будет интересно строительство арендного жилья без дополнительных государственных преференций. Не стоит забывать и о высоких рисках работы паевых инвестиционных фондов, что также делает невозможным строительство социального жилья с их помощью.
В целом практика развития сектора наемного жилья показывает, что жилищный фонд подобного рода может способствовать решению проблемы социального жилья, в частности, в г.Москва. Однако катастрофически недостаточное бюджетное финансирование сдерживает развитие фонда социального наемного жилья. Арендный продукт Агентства ипотечного жилищного кредитования предлагает выгодные условия финансирования строительства арендного жилья, вместе с тем, учитывая текущее состояние и инвестиционные особенности данного сектора недвижимости, будет формироваться исключительно фонд наемного жилья на коммерческой основе. Поэтому на данный момент системное решение жилищной проблемы предлагается путем создания арендных домов. Уже сегодня с учетом всех преимуществ доходных домов многие крупные строительные компании могут позволить себе строительство арендного жилья. Создание доходных домов может помочь очередникам нижнего и среднего социального класса решить жилищный вопрос, поэтому государство в первую очередь заинтересовано в их создании. Однако для того, чтобы арендное жилье стало не только источником дохода, но и решало социальную задачу некоммерческого арендного жилья, необходимо участие в их строительстве государственных органов. Рентабельность доходных домов должна быть больше или хотя бы сопоставима с доходностью банковских вкладов, и тогда может рассматриваться потенциальными инвесторами как альтернатива для вложения средств.
Аккумуляция инвестиционных ресурсов. Наиболее подходящим для создания фонда наемных домов социального типа является механизм реализации инвестиционных проектов и программ путем аккумуляции инвестиционных ресурсов государственных, некоммерческих организаций и частных инвесторов. Подобный способ соединения средств возможен через некоммерческие партнерства, в которые могут входить некоммерческие организации, юридические и физические лица с высокой степенью социальной ответственности и другие заинтересованные лица. Подобный механизм активно используется в Канаде и США [Wrenn, Irwin, 2015]. Для строительства наемных домов некоммерческому партнерству должна быть предоставлена значительная государственная поддержка:
Во-первых, предоставление неотчуждаемых ресурсов. В бесплатное пользование партнерства должны предоставляться земельные участки. Также в компетенциях региональных органов власти необходимо оставить устройство социальной инфраструктуры, подключение объекта к коммуникациям.
Во-вторых, освобождение от налогов. Важным аспектом снижения себестоимости строительства наемных домов социального типа является освобождение партнерств от налоговой нагрузки.
В-третьих, санкционирование коммерческой деятельности. Как и любая другая некоммерческая организация, некоммерческое партнерство вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, доходы от которой должны быть направлены на цели партнерства.
В-четвертых, стимулирование инвесторов. Частным инвесторам должны быть предоставлены льготы для будущих объектов и проектов. Таким образом, правительство сможет стимулировать социальное жилищное строительство с меньшими вложениями из бюджета, в том числе переложив на банки контроль выполнения обязательств застройщиками. Способ является эффективным механизмом, активизирующим социальное жилищное строительство в зарубежных странах. Об этом свидетельствует опыт США, где механизм налоговых освобождений является главным катализатором процесса участия частных инвесторов в строительстве социально значимых объектов [Sandlie, Gulbrendsen, 2017].
Одним из способов финансирования строительства в России является покупка объектов незавершенного строительства в рассрочку (в основном, объектов промышленного назначения).
Другое направление — привлечение ресурсов для строительства путем выпуска ценных бумаг: жилищных акций, облигаций, сертификатов, векселей. Суть данной системы финансирования состоит в следующем: инвесторы выкупают ценную бумагу, которая удостоверяет право собственности клиента на 1кв.м площади. По мере накопления достаточного количества метров ценные бумаги обмениваются эмитентом на квартиру соответствующей площади. Однако низкая надежность таких бумаг, отсутствие юридических гарантий для их держателей, ряд скандалов с их эмитентами определяют низкую активность инвесторов на рынке жилищных ценных бумаг.
Поэтому в отношении жилого фонда, выгоднее использовать метод долевого участия в завершении строительства, которое в основном финансируется двумя способами: путем самостоятельного финансирования строительства объекта с его последующей продажей или путем заключения фьючерных контрактов продажи квартир в недостроенных домах.
Наиболее распространенным в настоящее время является второй способ. Широкое распространение данный способ финансирования строительства жилья получил в силу целого ряда причин, вызванных сложившейся экономической ситуацией (отсутствие средств у застройщиков, рост цен на строительные работы и энергоносители и др.). В свою очередь необходимо отметить также, что финансирование строительства путем заключения фьючерных контрактов продажи квартир в недостроенных домах может осуществляться по нескольким схемам. Наиболее распространенные из них изложены ниже:
Между застройщиком и дольщиком заключается договор на долевое участие в строительстве квартиры. В договоре помимо прочих условий оговаривается размер, этаж строящейся квартиры в конкретном доме, график внесения средств дольщиком в счет оплаты строящейся квартиры. Дольщик в установленные в договоре сроки вносит первоначальный взнос на счет застройщика. В дальнейшем застройщик следит за своевременностью внесения средств дольщиком. За счет собранных средств застройщик финансирует строительство конкретного дома. По окончании строительства дома застройщик оформляет квартиры в собственность дольщикам, внесшим полную стоимость жилья. Данная схема применяется при финансировали жилищно-строительных кооперативов.
Между застройщиком и дольщиком заключается договор на долевое участие в строительстве квартиры. В договоре помимо прочих условий оговаривается тип квартиры, ее общая площадь, стоимость 1кв.м (в долларах США или условных единицах) без привязки к конкретному дому, график внесения средств дольщиком в счет оплаты строящейся квартиры. Дольщик в установленные в договоре сроки вносит первоначальный взнос на счет застройщика. В дальнейшем застройщик следит за своевременностью внесения средств дольщиком. За счет собранных средств дольщик финансирует строительство серии домов. По окончании строительства очередного дома застройщик оформляет квартиры в собственность дольщикам, внесшим полную стоимость жилья.
Следует отметить, что значительный опыт организации финансирования жилищного строительства по данным схемам выявил ряд их недостатков:
1. Расчеты между дольщиком и застройщиком осуществляются только в белорусских рублях, поэтому проблематично сохранить денежные средства в условиях высокого уровня инфляции.
2. На начальной стадии строительства объекта у застройщика могут возникать проблемы с финансированием, так как дольщики предпочитают вкладывать средства в незавершенные строительством объекты нежели в нулевой цикл.
3. В ходе строительства могут возникать разрывы между сроками поступления средств от дольщиков и сроками финансирования строительства дома (так называемые пиковые платежи).
4. При финансировании строительства серии домов по второй схеме создается эффект финансовой пирамиды, при котором дольщики, заключившие договоры позже, частично оплачивают строительство квартир дольщиков, заключивших договоры раньше. Последние же дольщики в этой цепочке рискуют либо вообще не получить квартиру, либо получить ее только по окончании строительства последнего дома из данной серии. Ввиду того, что в республике уже пострадало значительное число граждан от подобного рода операций, доверие населения к долевому строительству подорвано, что, в свою очередь, создаст дополнительные проблемы при поиске дольщиков.
Как видно, при общей привлекательности этих схем финансирования имеющиеся недостатки отпугивают значительную часть потенциальных дольщиков. Поэтому только привлечение третьей стороны (банка), на наш взгляд, позволяет ликвидировать указанные недостатки и повысить привлекательность и надежность данных способов финансирования строительства жилья