Право застройки и концепция единого объекта недвижимости

Как известно, право застройки является оригинальным вещно-правовым институтом гражданского права. Свои корни он берёт из Древнего Рима, историческим примером которого является суперфициарное право.
На сегодняшнем этапе развития российского гражданского права, институт права застройки автономно нигде прямо не указан. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации возможно отыскать лишь только лишь отдельные правомочия на застройку чужого земельного участка, которые входят в содержание иных ограниченных вещных прав.
На современно этапе застройку земель можно назвать одним из эффективных способов изменения юридических и качественных характеристик земной поверхности, а также расположенных на ней (под ней) природных объектов.
Например, п. 2 ст. 266 гласит, что владелец земельного участка имеет правовозводить на своей земле здания, сооружения или создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Однако данным правом гражданин имеет возможность воспользоваться при условии владения правом пожизненного (бессрочного) наследуемого владения.
Примером этого является статья 269 Гражданского Кодекса РФ, в которой предусмотрено право лиц, владеющих и пользующихся чужим земельным участком на основании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возводить на нем строения, приобретая на них право собственности. Важно отметить, что при застройке земель акцентируется внимание на природном, природно-антропогенном застраиваемом объекте. Следовательно, объектом застройки земель является сама земля (земельный участок).
Нужно выделить то, что земельный участок – это вещь, которую принято относить к недвижимому имуществу. Да, к большому огорчению, в гражданском законодательстве Российской Федерации невозможно найти чётко сформулированное определение этого. Вероятно, это связано с тем, что отсутствуют существенных признаки, которые могли бы охарактеризовать земельный участок (землю), как объект гражданских отношений.
Как известно, земельный участок является объектом кадастрового учёта. А права на его владения подлежат обязательной государственной регистрации. Из этого можно сделать вывод, что земельный участок, являясь объектом гражданских прав, можно считать индивидуально-определённой вещью. Существует большое количество определений земельного участка, которые в той или иной степени отображают всесторонность данного понятия.
Согласно моему взгляду, наиболее правильное определение сформулировал Уткин Б.И, который считает, что«земельный участок как объект недвижимого имущества – это часть земельной поверхности на территории государства, замкнутые границы которого описаны и удостоверены органом кадастрового учета с указанием площади, категории земель, разрешенного использования, местоположения, правового статуса, и других характеристик, отражаемых в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю».
Вернёмся к праву застройки. В ст. 263 Гражданского Кодекса РФ можно найти информацию о том, что сам собственник земельного имеет возможность строить на нём строения и сооружения, осуществлять их перестройку или же снос, а также давать разрешение на строительство на своем собственном участке другим лицам. На практике данные полномочья возможно исполнить при условии соблюдения градостроительных и строительных норм закона, а также условий о целевом назначении земельного участка.
Для того чтобы разобраться в этом вопросе более детально, обратимся к Проекту изменений Гражданского Кодекса РФ. К сожалению, действующее законодательство не раскрывает полностью содержание вещного права. Хотя, право – застройки мы может отнести к такому виду прав. Ведь вещное право – это отношение субъекта к вещи, которое даёт её правообладателю всю полноту власти над ней. А как можно заметить, при возникновении права застройка у собственника рождается юридическая связь с земельным участком, он имеет над ним господство.
Что гласит Проект изменений Гражданского Кодекса РФ? Согласно данному документ право застройки – это право суперфициарного типа

. Оно предполагает для его обладателя возможности по изменению качеств и свойств земельного участка, в первую очередь по строительству на нем различного рода сооружений, построек.
Данное право может быть предоставлено гражданину в случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок для строительства на нём различного рода объектов.
Рассмотрим основные черты, характеризующих право застройки как отдельного института гражданского законодательства.
Можно начать с такого критерия как срочность. Данный пункт предполагает обязанность выполнить право застройки к определённому сроку (установленному сторонами). В нашем случае, данным сроком по проекту изменения считается срок, который будет не менее 50 и не более 100 лет.
Второй характеризующей чертой является отчуждаемость. Она состоит в передаче земельного участка и права собственности на землю его обладателем другому заинтересованному в этом лицу. Согласно проекту изменений данное право может быть отчуждено его субъектом либо передано им в залог.
Перейдём к следующему критерию, а именно: платность. Если рассмотреть Земельный Кодекс российской Федерации, то можно увидеть, что данная черта, является одним из главных принципов земельного законодательства. Если заимствовать это правило на право застройки, то получается, что возможность застройки предоставляется за установленную оплату, объём и периодичность которой обговаривает заинтересованными сторонами.
Важным пунктом является то, что право застройки можно установить только лишь на основании договора об учреждении права застройки. Немаловажно обозначить, что существенными условиями договора считаются условия о сроке права застройки, о свойствах (характеристиках) возводимых строений, о месте расположения возводимого строения на земельном участке, а также о сумме оплаты за право застройки.
Как заключительную черту, можно выделить обязательную государственную регистрацию. При государственной регистрации права застройки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо внести данные о строении, которое подлежит возведению, или о возведения новой постройки(сооружения) и т.п.
При получении права застройки, его владелец имеет возможность самостоятельно без помощи других лиц, в рамках предоставленных ему правомочий использовать вещь в своих собственных интересах. Вследствие чего появляется важный признак застройки, а именно: возможность лица, который имеет право застройки удовлетворять свой интерес в отношении земельного участка без участия других лиц.
Подчеркнём, что право застройки подразумевает наличие неопределенного круга лиц, которые обязаны воздержаться от действий, способных нарушить права и законные интересы лица, имеющего право застройки. Из этого вытекает, что право застройки заключается в прямой обязанности лиц, не имеющих право застройки, воздерживаться от совершения действий, которые способы нарушить право лица, имеющего право застройки, обладать и пользоваться земельным участком.
Рассмотрев право застройки, перейдём к не менее интересному вопросу, а именно: к концепции единого объекта недвижимости. Данная тема интересовала юристов, политиков на протяжении долгого времени, но в 2014 году 25 сентября этот вопросы выставили на всеобщее обозрение. На одном из интернет-порталов, где размещается информация о разработке проектов нормативно-правовых актов появилось уведомление. Это проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части введения понятия «сложная недвижимость». В данном документе Министерство экономического развития предлагает сформировать единый объект недвижимости. По сути, данный объект представляет собой земельный участок и расположенные на нём объекты капитального строительства (в том числе для целей налогообложения)