Понятие и сущность ипотечного кредитования

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом.
Ипотека - это залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечного кредита и непосредственного инвестирования строительного комплекса.
Ипотечный жилищный кредит - это предоставление гражданам денежного кредита для приобретения жилья под залог недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Отличия ипотечного кредита от обычного - это целевое назначение (приобретение жилья), сумма кредита больше потребительского, срок до 30-50 лет, ставка ниже чем у потребительского кредита и предмет залога, которым является приобретаемое жилье.
Следует различать понятия ипотечного и жилищного кредитования, при последнем, не возникает права на обременение имущества, которое является одновременно залогом, (за счет того, что используют двух поручителей, с подтвержденным доходом), в этом случае можно продать недвижимое имущества и выплатить жилищный кредит.
Согласно статьи 5, Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к недвижимому имуществу относят:
- земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);
- предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Не все перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом

. В частности, в соответствии с Законом №122- ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.
С экономической точки зрения ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, при условиях отсутствия возможности других форм отчуждения или их экономической нецелесообразности, позволяющие привлекать дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Ипотечный рынок состоит из нескольких элементов: рынка ипотечных кредитов (первичного), рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного), который тоже делится на первичный и вторичный, а также рынка недвижимости.
Первичный рынок отражается отношения кредиторов и заемщиков.
Существует множество параметров ипотечного кредита: ставка, размер, срок, первоначальный взнос, санкции за досрочное погашение, комиссия, всего до 60 параметров ипотечного кредитования.
Общая классификация ипотечных кредитов может быть рассмотрена по различным признакам.
По объекту недвижимости:
- земельные участки,
- предприятия, здания или другое имущество,
- жилые объекты (дома, квартиры, комнаты),
- дачи, дома и гаражи,
- воздушные объекты, морские, космические,
- незавершенное строительство на земельном участке.
Обратим внимание, согласно законодательству, нельзя взять ипотеку на участок во владении или пользовании, сельхоз назначения, или которые в государственной собственности