Подготовительные работы для осуществления кадастровой деятельности

Под подготовительными работами в контексте предпринятого исследования мы предлагаем понимать процесс сбора и изучения документов и информации о нежилом помещении с кадастровым номером 66:14:2701002:1808, расположенном по адресу: Свердловская область, Красноуфимский район, с. Криулино, ул. Садовая, д. 8, в целях осуществления кадастровых работ по разделу данного помещения на пять нежилых помещений.
Как отмечает Клюшниченко В.Н., «помещения могут разделяться и объединяться как в результате реконструкции (объединение двух квартир в одну), так и без каких-либо конструктивных изменений исключительно по желанию собственника с учетом технической и юридической возможности их обособления» [21, с. 46].
Также необходимо отметить, что такой способ преобразования объекта недвижимости, как раздел, базируется на свойстве делимости недвижимой вещи, которая, в свою очередь, является характеристикой недвижимой вещи (объекта права), обусловливающей возможность либо невозможность раздела (или выдела).
Так, осуществив визуальный осмотр нежилого помещения с кадастровым номером 66:14:2701002:1808, расположенного по вышеуказанному адресу, в том числе являющийся одним из этапов подготовительных работ, мы пришли к следующим выводам:
- какие-либо законодательные запреты на раздел рассматриваемого нежилого помещения отсутствуют;
- целевое назначение образуемых помещений в случае раздела будет сохранено;
- также будет сохранена материальная ценность объекта (в том числе удобство в использовании).
Таким образом, на стадии предварительного осмотра нежилого помещения с кадастровым номером 66:14:2701002:1808 оснований для отказа в заключении договора подряда на выполнение кадастровых работ по разделу данного помещения на пять самостоятельных нежилых помещений мы не усмотрели.
В этой связи в дальнейшем в рамках подготовительных работ предполагается совершить следующие действия.
Во-первых, осуществить оформление заявки на выполнение кадастровых работ и заключить соответствующий договор подряда с заказчиком.
Во-вторых, следует запросить у будущего заказчика все имеющиеся правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на указанное нежилое помещение в целях их анализа и экспертизы.
Так, для изучения и анализа потенциальным заказчиком представлены свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 66:14:2701002:1808, выписка из технического паспорта от 07.05.2010, разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания с кадастровым номером 66:14:2701002:1701, в котором находится предполагаемое к разделу нежилое помещение с кадастровым номером 66:14:2701002:1808, а также проектная документация указанного здания.
Далее необходимо составить и согласовать с заказчиком план выполнения кадастровых работ, четко обозначив сроки и условия.
В дальнейшем также целесообразно запросить сведения ЕГРН о нежилом помещении с кадастровым номером 66:14:2701002:1808 в виде выписки в целях уточнения данных, содержащихся в ЕГРН относительно будущего объекта кадастровых работ.
Получив и проанализировав вышеперечисленные сведения и документы, полагаем допустимым приступить к процессу осуществления кадастровых работ в связи с образованием пяти помещений путем раздела нежилого помещения с кадастровым номером 66:14:2701002:1808, расположенного по адресу: Свердловская область, Красноуфимский район, с. Криулино, ул. Садовая, д. 8.
3.3. Кадастровые работы по вычислению площади пяти нежилых помещений, образуемых путем раздела нежилого помещения с кадастровым номером 66:14:2701002:1808
Итак, по итогам проведения подготовительных работ нами определен в том числе фактический состав нежилого помещения с кадастровым номером 66:14:2701002:1808, расположенного по адресу: Свердловская область, Красноуфимский район, с

. Криулино, ул. Садовая, д. 8.
В дальнейшем необходимо определить характеристики пяти помещений, образуемых путем раздела вышеуказанного помещения, а именно: осуществить измерение данных помещений с целью вычисления их площади и составления абриса.
Необходимо обратить внимание, что площадь согласно пункту 9 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ является одной из основных характеристик помещения, позволяющих определить такое помещение в качестве индивидуально-определенной вещи.
При этом отметим, что площадь помещения рассчитывается в соответствии с Требованиями к определению площади помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 (далее – приказ № 90).
Так, при проведении соответствующих измерений следует учитывать, что площадь помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
Одновременно с этим важно акцентировать, что значение площади помещения должно быть определено в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра.
С учетом вышеприведенных требований приказа № 90 мы определили площадь каждого из пяти образуемых путем раздела помещения с кадастровым номером 66:14:2701002:1808 нежилых помещений как сумму площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.
Измерения производились посредством применения лазерного дальномера Leica DISTO А5 (свидетельство о поверке прибора от 13.02.2018 № 01482188).
Итак, в результате проведенных с использованием названного оборудования измерений нами были вычислены следующие значения общей площади пяти образуемых нежилых помещений.
Таблица 1 – Расчет общей площади образуемых путем раздела нежилых помещений
Номер помещения на поэтажном плане Значение общей площади
Нежилое помещение № 31-33 37,5 кв.м. с учетом перегородок
Нежилое помещение № 34 31,4 кв.м.
Нежилое помещение № 16-24,28,35-36 74,9 кв.м. с учетом перегородок
Нежилое помещение № 29-30 21,2 кв.м. с учетом перегородок
Нежилое помещение № 2 6 кв.м.
3.4. Камеральные работы по формированию технического плана по разделу нежилого помещения с кадастровым номером 66:14:2701002:1808 на пять нежилых помещений
Формирование технического плана по итогам выполнения кадастровых работ, связанных с образованием пяти нежилых помещений в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером 66:14:2701002:1808, расположенного по адресу: Свердловская область, Красноуфимский район, с. Криулино, ул. Садовая, д. 8, осуществлено посредством программного продукта ТехноКад.
Следует отметить, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые в целях осуществления государственного кадастрового учета такого объекта, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены соответствующие кадастровые номера.
При подготовке технического плана по разделу вышеназванного нежилого помещения на пять помещений мы руководствуемся требованиями статьи 24 Закона № 218-ФЗ, а также приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, которым утверждены форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в техническом плане сведений, а также форма декларации об объекте недвижимости, требования к ее подготовке и состав содержащихся в ней сведений (далее – приказ № 953).
Необходимо принимать во внимание, что технический план помещения составляется в отношении помещения (в том числе представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных помещений, которые в том числе могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании либо сооружении), при этом такое помещение должно быть в соответствии с законодательством Российской Федерации изолировано и (или) обособленно от других помещений в здании или сооружении и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота.
Отметим, что технический план состоит из графической и текстовой частей.
Рисунок 3 – Содержание технического плана
Далее считаем целесообразным отметить, что подготовленный технический план также состоит из графической и текстовой частей.
Текстовая часть выполненного технического плана включает в себя следующие разделы.
Общие сведения о кадастровых работах.
В реквизите «1» раздела указан вид выполненных кадастровых работ – образование пяти помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, Красноуфимский район, с