Перспективы совершенствования правовой природы права на строение, возведенное на чужой земле

Как было упомянуто ранее, право пользования чужим земельным участком зародился в далёком римском праве. Этот вид права называли суперфиций. На данный момент этот вопрос до сих пор является актуальным как никогда. За последние 10 лет в российской литературе появляется всё больше и больше мнений, разногласий на эту тему.
В данной работе было упомянуто про право застройки (суперфиций), которое законодательство Российской Федерации не хочет ввести как самостоятельный пункт. Однако абзац 1 п. 2 статьи 300 ГК РФ в редакции Законопроекта устанавливает общее правило, по которому здания, возведённые на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройка в течение срока действия этого самого права. Без сомнения, данный вид права следовало бы внести в перечень статьи 216 ГК РФ, как вещное право лиц, не являющихся собственниками.
Важным аспектом в данном вопросе является проект нового Гражданского кодекса РФ, который был внесён на рассмотрение Государственной Думой 03.04.2012. Данный документ также предполагал внести суперфиций в подраздел 4 «Право собственности», как самостоятельную главу. К сожалению, на данный момент, право застройки не является самостоятельным институтом, а скорее отдельным правомочием, входящим в содержание пожизненно наследуемого владения и бессрочного пользования.
Несомненно, появление института права застройки земельного участка смогло бы укрепить и усовершенствовать российскую правовую систему и ограничить«арендную коррупцию».
Помимо этого, важным пунктом является возникновение новой главы, которая называется «Право приобретения чужой недвижимой вещи». Данная глава упоминается в новом проекте Гражданского Кодекса РФ. Предусмотренная глава способна регламентировать право приобретения чужой вещи как абсолютного права, при помощи которого возможно установить исключительное право у конкретного лица на приобретение в будущем определённого имущества на согласованных сторонами условиях.
На самом деле «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» предлагает много хороших идей, в которых можно найти рациональное звено.
Следует отметить, что было правильно расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки. В действующем же кодексе РФ данный пункт ограничен только правом аренды и правом собственности. Хорошо было бы закрепить две базовых модели вещных прав на земельные участки. Например, эмфитевзис, то есть право постоянно владения и пользования.
Данное право подразумевает широкий диапазон возможностей использования свойств и качеств природного объекта с сохранением его субстанции. Второй моделью возможно сделать суперфиций, то есть право застройки, которое подразумевает изменение владельцем качеств и свойств земельного участка, а самое главное и возведение на нём разнообразных строений. Обе эти модели вполне могут претендовать на расширение возможности обладателя, на право владения и пользования земельным участком.
Интересным моментом также является признание земельного участка единственным объектом недвижимости, а строения на нём – его составной частью. Рассматриваемое предложение имеет место быть. Если отнести здание с составной части застройки, то можно исключить спорную ситуацию, когда законодатель вынужден о регулировать порядок гражданского оборота двух самостоятельных объектов права (права застройки и здания) раздельно.
В данной ситуации сооружение (здание), скажем так, «принимает» судьбу земельного участка. В данной картине наиболее чётко проявился бы принцип «единой судьбы земельного участка и находящегося на нём строения».
На самом деле, вопрос о единой судьбе строения на чужой земле довольно-таки спорный

. Если рассмотреть п. 6.3 Концепции развития ГК РФ, то можно увидеть, что земля и возведённое на ней здание, которое обременено правом застройки, признаются собственность владельца земельного участка. В первую очередь проект изменений ГК рассматривает совершенно иной подход. Поэтому единственной нормой в таком случае является ст. 300 проекта изменений ГК, она наиболее полно отражает суть права застройки. Согласно ней сооружения, которые возведены на основании права застройки будут принадлежать тому лицу, которое имеет право застройки на праве собственности в течении срока права застройки. Это совершенно новое и интересное положение, потому что можно заметить, что проект изменений вводить некую «временную» собственность на объекты застройки в течение действия договора на застройку.
Признать право собственности застройщика на строение можно двумя методами. Первый способ заключается в отчуждении или же передачи в залог права застройки, означающий одновременно и переход права собственности на строение. Во-вторых, при помощи отчуждения или же передачи в залог здания (сооружения), которое было построено на основании права застройки.
На самом деле проект изменений не до конца рассмотрел данную проблему. В связи с этими «новшествами» возникает множество вопросов. Например, рассмотрим такой случай. Застройщик получил эту «временную» собственность. Кто в данном случае тогда будет, является «постоянным» собственником? Этот пункт не совсем понятен. А если застройщик, например, продал это строение, то теперь оно будет также во «временной» собственности только у другого лица, купившего это здание? А что в этом случае делать с концепцией того самого«единого объекта», согласно которому земельный участок и строение обязаны быть представлены как единый объект и находится в праве собственности только у одного собственника. В рассматриваемой картине получается не совсем ясная ситуация, где имеется два объекта (земляное строение и находящийся на нём участок) с разными собственниками. Остаётся только прояснить, кто в такой ситуации будет«постоянным» собственником, а кто«временным» обладателем строения. Рационально было бы рассмотреть практику зарубежных стран, проанализировать её и перенять на перспективу какие-то пункты для развития отечественного законодательства. К примеру, рассмотрим Германию. В этой стране права на строение называют «наследственным правом застройки». Ключевой момент заключается в том, что земельный участком возможно обременить. И тому, в чью сторону было осуществлено обременение, будет принадлежать передаваемое по наследству право строения на этой земельном участке. Само строение, которое было построено на основании наследственного права застройки не будет являться объектом недвижимости, а являться составной частью права застройки.
В германском гражданском законодательстве право застройки условно можно разделить на три группы:
Для начала рассмотрим право застройки, как ограниченное вещное право на земельный участок. Данное право влечёт за собой возникновение«особой собственности» на строение и распространяет на данное имущество правовой режим недвижимости;
Во второй группе, право собственности на земельный участок влечёт за собой право собственности на строение как на существенную часть земельного участка;
Третьей группой является право аренды. Оно даёт возможность постройки только «временных» сооружений, которые в свою очередь никак не признаются недвижимостью и вследствие этого остаются в собственности у арендатора.
Считаю, что было бы целесообразно перенять такое разделение