Институт право застройки в историческом аспекте

Начиная анализ исторического пути становления института права на застройку нельзя не обратиться к понятию земельного участка как основной составляющей рассматриваемого права.
Земля как объект вещных прав имеет как теоретическое, так и практическое значение. В первую очередь следует разобраться с дефиницией «земельного участка». Согласно ст. 6 Земельному кодексу РФ земельный участок наравне с землей и частями земельного участка относится к объектам права собственности и иных вещных прав. В соответствии с пунктом 3 названной статьи земельный участок - это часть земной поверхности, ограниченная в пространстве и имеющая индивидуализированные координаты. Так, земельный участок представляет собой объект права собственности, права на который могут быть реализованы в общем порядке в соответствии с нормами земельного и гражданского законодательства. В исключительных случаях законодательство разрешает создавать искусственные земельные участки, которые в отличие от природных являются результатом человеческой деятельности.
В ранее действующей редакции ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок определялся менее узко и не содержал, например, указания на индивидуализацию участка как объекта вещных права. По сравнению с предыдущей редакцией толкование земельного участка претерпело существенные изменения:
- появилось указание на недвижимую вещь;
- уточнены признаки индивидуализации земельного участка.
Э.А. Гряда к признакам земельного участка относит природные, антропогенные и фактические характеристики, позволяющие различить участки земли.
В гражданском законодательстве легальное определение хмельного участка не закреплено, однако, в ст. 130 ГК РФ земельный участок называется в числе объектов недвижимости.
В литературе также нет единого подхода к определению земельного участка. Так, например, Е.И. Давыдова определяет земельный участок как поверхность земли, имеющий такие характеристика как границы, кадастровый номер, площадь, виды разрешительного использования и иные признаки, позволяющие индивидуализировать объект.
Другой автора С.П. Цыденова предлагает следующее определение: земельный участок — это часть поверхности земли, обозначенная пространственными границами, вне зависимости от наличия иных объектов на поверхности участка. К.С. Митягин выделяет два признака земельного участка как гражданско-правовой конструкции:
- местоположение;
- границы.
Большинство авторов рассматривают земельный участок как объект права собственности, несмотря на наличие иных вещных права.
Рассматривая историю становления и развития права на застройку следует отметить, что в том или ином виде данный институт существовал еще в период римского права. В римском частном праве существовала такая категория как суперфиция, представляющая собой правопользование строением, возведенным на чужом земельном участке. В период Республики государство осуществляло предоставление земельных участков для строительства, а городские общины земли в наследуемую аренду.
М.И

. Митилино относил суперфицию к тем институтам регулирование которых осуществляется на основе действующего в тот период обычая, а частное и публичное право не было разделено и действовало как единое целое. Анализ первоисточников показывает, что на первом этапе право застройки земель застройщика носило публичный характер, поскольку земли принадлежали государству и действовал запрет на передачу права собственности частным лицам. В период Республики римлянин могу либо арендовать дом, либо земельный участок и построить на нем дом. Ю.Барон отмечает, что аренда земельного участка для строительства выгодна только в том случае, если она носит продолжительный характер.
Суперцияция означает связанность с землей. Так, например, Д. Азаревич относит суперфицию к вещным наследуемым правам. Суперфицие может обременяться как уже занятый, таки свободный участок. Однако, особенность такой конструкции состояла в том, что право собственности на возведенное здание могло принадлежать только собственнику участка на основе принципа приращения. В литературе принцип приращения обозначается как «постройка, воздвигнутая на чужой земле хотя бы и другим лицом, но по естественному праву принадлежит владельцу земельного участка». Таким образом, по римскому прав вне зависимости от субъекта, построившего здание, его собственником считается владелец земельного участка.
Суперфиция могла устанавливаться несколькими способами. Во-первых, заключение договора между застройщиком и владельцем участка. Однако, единого договора, заключаемого между указанными субъектами, не существовало. Данные отношения оформлялись по-разному: договором аренды, найма или даже дарения.
В качестве другого основания для возникновения выступало судебное решение, по которому при разделе земельного участка собственнику переходило право собственности на участок и постройку на нем, а застройщику право суперфиция. При этом на стороне застройщика могло выступать несколько лиц.
Спорным основанием является приобретательная давность. Так, одни ученые считают, что в период Республики не было основании не применять данные положения. Другие — романисты отмечали, что приобретательная давность в тот период распространялась только на право собственности и сервитуту.
Итак, исследовав римское право, как источник зарождения права на застройку можно отметить, что суперфиция являлась простой формой реализации прав застройщика. Суперфиарий обладал правомочиями схожими с правами собственника, что отличает данный институт от арендных отношений римского периода.
Следующим не менее значимым периодом развития института права на застройку является дореволюционный и советский этап. До 1912 года в законодательстве не существовало института права застройки. В дореволюционном праве действовали такие институты как право найма и наследственное вотчинное обременение, которые не отвечали потребностям застройщикам