Институт права застройки в историческом аспекте

Одним из современных вопросов теории гражданского права является возрождение суперфиция (права застройки) в качестве одного из видов ограниченных вещных прав. Актуальность определения его места в системе ограниченных вещных прав была подчеркнута в процессе обсуждения Концепции развития законодательства о вещном праве, разработанной во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».
В связи с этим возникает необходимость теоретического осмысления данных предложений, а также определения практической применимости выдвигаемых законодательных предложений. Прежде чем приступить к рассмотрению необходимости и возможности возрождения суперфиций в условиях современной российской действительности, необходимо кратко остановиться на истории возникновения и развития права застройки в отечественной правовой системе.
Суперфиций в римском частном праве Положения о суперфиций (праве застройки) в рамках вещного права берут свое начало из римского права, где оно имело название суперфициарного права. В настоящее время невозможно с определенной точностью установить время происхождения суперфициарного права в Риме. Однако, если в 178 г. н.э. Гай говорил уже об окончательно сложившемся правовом институте суперфиция, то, следовательно, время его образования должно быть отнесено еще к более ранней эпохе. Основная причина возникновения вещного суперфиций в Древнем Риме, заключилась в том, что городские массы сильно обеднели и поэтому, были не в состоянии приобретать в собственность землю для постройки себе жилища. В то время как, государственные власти стремились побудить граждан к эксплуатации пригодную для застройки землю, без ее отчуждения, т.е. продажи.
Под суперфицием в римском праве подразумевалось вещное, полное, наследственное и отчуждаемое право пользования с извлечением полезных свойств (плодов) из здания, принадлежащего продолжительное время тому, кто возвел это здание на чужом участке с согласия собственника земельного участка. То есть, в юридическом смысле суперфиций – это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строения на чужом земельном участке за плату. Предметом суперфиций могли быть находящиеся на чужом земле строение, простая надстройка (надстроенный на чужом здании этаж) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (например, плантация), последнее скорее было исключением, поскольку по общему правилу, разведение плантации на чужом участке регулировалось эмфитевтическим правом.
Правовое положение суперфициария характеризовалось следующими чертами:
суперфициарий имел полное право пользоваться извлечением плодов на здание и принадлежащие ему сервитуты;
так как его право было отчуждаемо, для чего согласия собственника земли не требовалось, он мог распоряжаться им между живыми и на случай смерти. Собственник участка в случае отчуждения суперфиция со стороны суперфициария не имел права ни на преимущественную покупку, ни на получения от нового приобретателя 2% покупной цены, допускавших при отчуждении эмфитевзиса;
по смерти застройщика суперфициарий переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону

.
Собственник не мог лишить суперфициария его правомочий. Он огранивался получением с него solarium и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности. Solarium мог взыскиваться ежегодно, либо с другой периодичностью или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium. Однако каждый новый приобретатель суперфиция должен был уплачивать не только текущие платежи за время владения, но и все недоимки, не взысканных с прежних пользователей.
Право застройки в российском дореволюционном праве.
Историческим прототипом российского права застройки был римский суперфиций, который постепенно выделился из института найма. Так, появления в российском дореволюционном праве нового института вещных прав было обусловлено рядом объективно складывающихся обстоятельств.
Аббасова А.М., Свистунова М.В., посвятившие научные статьи изучению возникновения института права застройки в России, ссылаются на «быстрый рост количества железных дорог в Российской империи, который повлек за собой приток населения и возникновение торговых и промышленных центров вдоль рельсовых путей. Местные собственники не соглашались на продажу земель, поэтому отношения между ними и поселенцами оформлялись в виде краткосрочной аренды, истечение срока действия которой вынуждало арендатора либо согласиться с повышением стоимости пользования землей, либо съезжать с застроенных земель без какой-либо компенсации за построенные дома». Строительств на арендованных землях увеличилось по всей стране, данное отношение не ограничивалось отношениями частных субъектов, а имело, а имело государственное значение. Так для решения сложившейся проблемы был принят закон «Об увеличении предельного срока найма недвижимого имущества» от 15 марта 1911, в соответствии с которым, максимальный срок найма был увеличен до 36 лет. Принятый закон не смог урегулировать сложившиеся отношения в полной мере, так как: «найм призастройке носил обязательственный характер, то предоставление участка в пользование зависело от желания собственника земли, а наниматель не обладал самостоятельным правом на земельный участок и, соответственно, не имел самостоятельного средства защиты против всякого нарушения своего права».
Так в силу изложенный выше причин был принят «Закон о праве застройки» от 23 июня 1912 года. Согласно Закону 1912 года право застройки возникало только посредством срочного договора (от 36 до 99 лет), заключенного между собственником земли и застройщиком. Договоры, заключавшиеся без указания срока или на срок менее 36 лет, считались недействительными, а если в договоре указывался срок, превышающий 99 лет, то договор действовал только в рамках максимального срока. Согласно положениям статьи 26 Закона о праве застройки 1912 года право застройки возникало в момент нотариального утверждения договора нотариусом, сопровождавшегося открытием отдельного листа в реестре крепостных дел как на отдельное недвижимое имение. Несоблюдение установленного порядка влекло недействительность договора о предоставлении права застройки