Инвестору сделали предложение приобрести офисное здание полезной площадью 15 тысяч кв. метров
.pdf
Зарегистрируйся в 2 клика в Кампус и получи неограниченный доступ к материалам с подпиской Кампус+ 🔥
Инвестору сделали предложение приобрести офисное здание полезной площадью 15 тысяч кв. метров. На момент предложения оно сдается в аренду единственному арендатору. Ежегодная абсолютная величина чистой арендной платы рассчитывается исходя из ставки 14 д.е. за 1 кв. м в год и выплачивается авансом. Срок аренды истекает через 4 года. Арендатор уведомил хозяина, что в конце срока он освободит помещение.
По мнению оценщика, после отъезда арендатора лучшим и наиболее эффективным использованием здания, будет его перемоделирование под три офисных секции площадью по 5 тысяч кв. метров каждая. Есть основания полагать, что в этом случке все секции можно будет сдать в аренду за 22 д.е. кв. метр в течение пятого года. Перемоделирование здания обойдется в 25 тысяч д.е. и планируется его осуществить в течение полугода пятого года, В оставшиеся шесть месяцев оно будет занято арендаторами в среднем на одну треть. Постоянные расходы должны составить 50 тысяч д.е. за год. Операционные расходы 15 % от годовых расчетных поступлений. В течение шестого года ожидается, что пустовать будет только одна секция. Ставка арендной платы 22 д.е. за 1 кв. метр. Постоянные расходы 55 тысяч д.е. и операционные расходы 15 % от годовых рентных платежей.
Ожидается, что с 7 по 10 год заполняемость возрастет до 90 %. Арендная ставка за 1 кв. метр составит:
7-ой год - 23 д.е.
8-ой - 24 д.е.
9-ый - 25 д.е.
10-ый - 26 д.е.
Постоянные расходы будет возрастать на 5 тысяч д.е. ежегодно, начиная с 7-го года. Доля операционных расходов останется прежней. Ставка дисконтирования дохода на первые четыре года установлена в размере 9 %. С пятого по 10 год 10 %. Для остаточной стоимости объекта ставка дисконта принята 11 %.
По мнению оценщика, через 10 лет данное здание можно будет продать не меньше, чем за 4 млн. д.е.
Требуется. Рассчитать стоимость данного объекта
Нужно полное решение этой работы?
Решение
Произведем расчет денежных потоков по проекту.
Расчет денежного потока первой части прогнозного периода (аренда единственным арендатором).
Доход = 15 000 м2 * 14 $ = 210 000 $ * 4 года = 840 000 $
Расчет денежного потока второй части прогнозного периода (после перемоделирования здания).
Доход 5-й год = 15 000 м2 / 3 = 5 000 м3 * 22 $ * 0,5 года = 55 000 $
Доход 6-й год = 15 000 м2 / 3 * 2 * 22 $ = 220 000 $
Доход 7-й год = 15 000 м2 * 90% * 23 $ = 310 500 $
Доход 8-й год = 15 000 м2 * 90% * 24 $ = 324 000 $
Доход 9-й год – 15 000 м2 * 90% * 25 $ = 337 500 $
Доход 10-й год = 15 000 м2 * 90% * 26 $ = 351 000 $
Расходы второй части прогнозного периода.
5-й год = 50 000 + 55 000 * 15% = 58 250 $
6-й год = 55 000 + 220 000 * 15% = 88 000 $
7-й год = 60 000 + 310 500 * 15% = 106 575 $
8-й год = 65 000 + 324 000 * 15% = 113 600 $
9-й год = 70 000 + 337 500 * 15% = 120 625 $
10-й год = 75 000 + 351 000 * 15% = 127 650 $
Расчет чистых денежных потоков от сдачи в аренду помещения.
1-й год = 210 000 $
2-й год = 210 000 $
3-й год = 210 000 $
4-й год = 210 000 $
5-й год = 55 000 – 58 250 = - 3 250 $
6-й год = 220 000 – 88 000 = 132 000 $
7-й год = 310 500 – 106 575 = 203 925 $
8-й год = 324 000 – 113 600 = 210 400 $
9-й год = 337 500 – 120 625 = 216 875 $
10-й год = 351 000 – 127 650 = 223 350 $
Итого = 1 823 300 $
Сумма инвестиций в данный проект составит 3 000 000 $ (приобретение здания) + 25 000 $ (перемоделирование здания) = 3 025 000 $
Рассчитаем NPV (чистый дисконтированный доход) по данному проекту с учетом различных ставок дисконтирования (применяем ставку дохода как ставку дисконтирования).
Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования
Задать вопрос
на новый заказ в Автор24.
